4월과 7월에 부동산 전망에 대해 글을 올린 적이 있습니다.

다시 읽어보니 많은 모욕을 당했었네요.

토론할 때 근거를 대며 반박해주면 좋은데 하락론은 계속 틀려왔으니 이번에도 틀릴 것이다라는 반론으로 인신공격까지 당하니 참 그렇더라구요.

4월에 전망하기론 서울은 보합일 거라 생각했는데 이렇게까지 급격하게 내려온 것을 보니 파월이 참 너무하다 싶기도 합니다.

금리를 이렇게 무지막지하게 올릴 줄이야...

덕분에 제 주식도 엉망이네요.

7월엔 하이먼 민스키 이론을 이야기했었는데 우연히 잘 맞아떨어진 것 같습니다.

내년엔 부동산이 어떻게 될까 고민을 해 봅니다.

1. 투자 심리적인 부분에서는 상당히 어려울 것이라 판단됩니다.

7월만해도 매도자들이 그렇게 급해보이지 않았는데 현재는 슬슬 공포감이 커진 느낌입니다.

매수 우위의 시장 분위기가 상당히 오래 지속될 것으로 보입니다.

또한 이를 반전시킬 만한 재료가 요원합니다.

FOMO로 인해 집값이 너무 올랐기 때문에 주 구매자인 3040이 FOMO의 반작용을 인식하여 구매를 늦출 것 같습니다.

2. 금리 및 유동성 문제

파월이 뻥카인지는 몰라도 3년간 5프로대 금리를 유지하겠다고 했는데요.

만약 진실이라면 영끌러들은 상당히 고난을 겪을 가능성이 큽니다.

아직까지는 버틸 수 있지만 고금리 기간이 길어지면 길어질수록 늘어난 이자부담으로 투매하고 마음이 편해지고 싶기 때문이지요.

하지만 저는 뻥카로 보고 있으며 5프로 찍고 내년 하반기쯤 인하할 가능성마저 있다고 봅니다.

미국채 이자가 너무 커질 뿐더러 미국 정부가 세계 여러 나라에 부담을 주고 있는 걸 인식하고 있고, 대선을 앞두고 있으며, 경기침체가 올 가능성마저 있기 때문입니다. 결정적으로 미국 주택가격도 우리와 비슷하게 폭락 중입니다.

만약 내년 하반기 인하할 경우 계속 이어지던 하락세가 멈출 가능성이 있습니다. 상승은 하지 않을 것으로 봅니다. 탐색기를 거치겠지요.

3. 집값을 받치고 있었던 전세 시세가 빠지고 있음.

담보대출보다 낮은 금리의 전세대출로 인하여 전세금이 올라가게 되고 이는 집값의 상승을 불러왔습니다. 

그런데 현재는 전세대출의 과도한 이자 부담으로 인하여 전세 시세가 상당히 내려왔습니다. 체감 상 2020년 7월 임대차3법 시행 전과 비슷하거나 10프로 정도 비싼 느낌입니다.

금리가 내년 상반기까지는 유지된다고 볼 때 전세 시세가 더 떨어질 가능성마저 보입니다. 이는 내년 주택가격의 추가하락을 부를 것입니다.

4. 인플레 문제 해결 가능성?

현재의 원자재가격 폭등의 원인이 코로나로 인한 과도한 유동성 공급 + 러우 전쟁으로 인한 블록화 경제 구도 형성에 있습니다.

유동성은 금리 인상으로 잡혀가고 있는데 러우 전쟁으로 인해 원유나 천연가스의 가격이 너무 높습니다. 우크라가 헤르손을 되찾은 것으로 볼 때 소강상태 또는 전쟁의 종식으로 갈 가능성이 높아보입니다. 

그렇다면 인플레가 어느 정도 잡힐 것이고 금리 인하의 가능성이 높아집니다.

이것이 집값 상승으로 이어질지는 모르겠습니다. 심리가 너무 위축돼서...

5. 다주택자 규제 해제

아직까지는 원희룡 장관의 주택 가격 때려잡기 정책이 확고해 보입니다.

마치 대선을 위한 레이스를 달리 있는 마라토너처럼 비장합니다.

이를 볼 때 다주택자 취득세 인하는 더 하락한 다음 이루어질 가능성이 높습니다.

자기 주가가 하늘을 치솟고 있는데 굳이 친다주택자 정책을 펴서 지지율을 잃을 필요는 없겠죠.

다만 종부세 인하는 총선 전에 이루어질 가능성이 높습니다.

야당도 서울 지역 표를 계산 안 할 수 없겠죠.

즉, 내년 종부세액이 결정 되기 전에 정책이 바뀔 것이고 이를 기점으로 하락세가 멈출 가능성이 높습니다.

6. 경기 침체는 오는가?

경기침체란 gdp의 2분기 연속 역성장을 뜻합니다.

삼성전자 주가가 바닥을 쳤었죠.

내년 반도체 시장이 적자 전환할 가능성이 높다고 합니다.

유동성이 줄면서 경기 침체의 가능성이 높아지고 있는데요.

이미 스리랑카 같은 약소국은 부도가 났습니다.

유동성 과잉 공급이나 주택 가격 상승으로 인한 심리적 효과로 소비가 많이 일어났었는데 확실히 소비가 줄어 보입니다. 차도 이제 금방 나온다고 하네요.

우리 나라처럼 수출 주도의 기업으로 이루어진 나라는 다른 나라의 소비가 줄면 급격하게 타격을 받습니다. 

만약 경기침체로 인하여 약한 기업들이 무너지게 된다면 주택 가격도 무사하지는 못하겠죠.

서울보다는 지방의 주택가격이 타격을 많이 받을 것입니다.

우리 금융시스템이나 기업들의 유보금 상태를 보면 경기침체가 올 것 같지는 않습니다.

다만 소비가 줄고 있으므로 내년 한 해 동안은 조심히 시장을 지켜봐야 할 것 같네요.

7. 수도권 입주물량 증대

주택가격이 고공행진을 할 때 청약했던 물건들이 2023-2025년에 대거 입주예정입니다.

 이는 전세가격의 하락을 불러오며 주택 매수자로 하여금 매수를 유보하게 만듭니다.

하락의 원인이 된다고 볼 수도 있겠죠.

많이도 적었네요. 위와 같은 변수가 있으니 투자에 참고하시기 바랍니다. 감사합니다.