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결국은 가격의 문제 (둔주 분양) 9
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둔주의 분양 성공여부가 현재 부동산 시장의 가장 큰 관심사가 되고 있습니다.
특히 84는 12억 초과라서 대출규제가 안된다는 점이 많이 얘기되고 있죠.
만약 분양 완판에 실패한다면, 많은 분들이 둔주의 가치 자체는 문제가 없는데 대출 규제 때문이라고 얘기할 겁니다.
하지만 규제든 뭐든 결국은 가격의 문제입니다.
성공하면 가격이 메리트 있었기 때문이고, 실패하면 가격 메리트가 없었기 때문... 그 뿐입니다.
현재 15억 초과 아파트에 대한 주담대 규제가 풀렸음에도 불구하고, 엘리트래 및 파크리오,헬리오시티의 거래는 살아나지 않고 있습니다.
현재 국평 기준 시세가 15~20억 사이의 단지이므로, 15억 초과 아파트 대출이 가능해진 것의 가장 큰 수혜를 볼 수 있는 단지임에도요.
잠실지역 엘리트는 토지거래허가구역이라 아직까진 실수요만 접근 가능한 제한이 있다고 치더라도,
파크리오와 헬리오시티는 토지거래허가구역이 아니기 때문에, 대출 + 전세금을 이용한 갭투자 접근이 가능해진거죠.
그러나 파크리오,헬리오시티 모두 기존 최저 실거래가보다도 더 낮은 17억대/16억대 매물이 다수 나와있음에도 거래는 이어지지 않고 있습니다.
결국은 규제가 있냐 없냐가 중요한게 아니라, 앞으로의 부동산 전망을 봤을 때 현재 가격이 메리트가 있냐 없냐가 문제인 겁니다.
물론 둔주가 강동구에서는 이제 더 이상 나올 수 없는 최고의 입지, 최고의 대단지인 매력적인 사업장인 것은 분명합니다.
물론 강남권에서도 내년에 많은 분양이 대기중이지만, 일반인들이 접근하긴 어려운 가격이니까요.
그래도 강동구 정도가 평범한 월급쟁이들이 접근 가능한 마지노선이라고 할 수 있는데, 송파구에 바로 인접한 매력적인 입지라 둔주를 기다려 온 사람들이 많죠.
결국 현재의 분양가가 메리트가 있다고 생각한다면, 어떻게든 자금은 마련하게 되어 있습니다.
지난 4,5년간 부동산 한창 오를때... LTV/DTI, 규제지역 지정 등으로 가계 대출을 빡세게 제한했지만..
정말 사겠다고 마음먹은 사람들은 가족론, 마통/신용대출, 비금융권대출, 집값의 90%까지도 대출해주는 개인사업자 주택담보대출 등을 이용해서 어떻게든 아파트를 매수했습니다.
우리나라는 주요국가 중에서 자영업자 비율이 이례적으로 높은 나라라, 자영업자 상당수가 실질적으로는 일반 가계와 다를바가 없는데
가계대출만 엄격히 규제하고, 개인사업자는 느슨해서 LTV 80~90%까지도 해주니, 부동산 매수세는 어떻게해도 진정되지 않았죠...
물론 현재는 고금리의 부담이 있는건 사실이지만, 정말로 현재 가격이 로또라고 생각된다면 어떻게해서든 뛰어들게 되어 있습니다.
결국 둔주 분양이 성공하면 가격이 메리트가 있었던거고, 실패하면 가격이 비쌌던 겁니다.
만약 실패한다면 규제를 완화한다고 해결될 일이 아닙니다. 15억 초과 대출이 됨에도 송파구 아파트들 안팔리는 것 보면요.
조합원들이 수익이 줄어들더라도, 매력적인 가격을 제시하는게 유일한 해법입니다.
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아마 59/84는 미계약이 있어도 결국 완판은 될건데.... 소형은 악성 미계약이 될 확률이 높아서, 그걸 시장이 어떻게 받아들일지가 궁금합니다. 둔주가 망했다...가 될지, 그래도 상품성 있는 물건은 완판된다로 받아들일지.... |
as1ne
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전 이번 둔주 분양가 아주 절묘하게 잘 정했다고 봅니다. 사실 조합 입장에선 분양 완판되면 오히려 저렴하게 팔았다는 반증이니 가격설정 잘못한거고요. 최초 분양시 미달이나 취소분 왕창 나오고, 이후에 추첨으로 유주택자까지 줍줍 한번 더 돌리고, 그래도 안팔리는거 몇개 나오면 몇개월간 분양광고 업자들 돌려서 선착순으로 몇개 더 팔고 하는게 수익성으로는 최선이죠.
여기까지 와도 안팔리고 결국 할인분양 때리고 취득세 조합부담 조건으로 꼬시고 서울 전역에 둔춘주공 선착순 분양 현수막 달리면 그때 가격이 매력적이지 않다 얘기하면 될 거 같습니다. |
울쭌이들
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작년에 분양했으면 대박 첬을텐데 어차피 완판 되겠죠 문제는 돈이 별로 없는데 산 사람들이 마음고생할겁니다 이건 제가 해봐서 3억주고 하남에서 분양 받았는데 분양가 잍으론 떨어져 본적도 없는데도 부동산 가지고 있는걸로 힘들더라구요 세금나가고 대출이자 나가고 하남분얌 받은 아파트는 꼴랑 3억인데도 그런데 14억짜리 사고 집값 딸어지거나 대출금 겁나 갚고 있으면 현타 올듯 |
응애에요
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개인적인 생각으로는 둔주는 청약보다는
조합원꺼사는게 답이죠. 14억 이자만 2년면 1억 넘고요. 현상황에 시세 높아봐야 16억인데 시세대로라 쳐도 14억에 이자 1억 니오니 저라면 1억 더 보태서 조합원 매물 잡는게 훨낫죠 풀옵션에다가 위치까지 좋은데 거기에 세대수가 조합만 5천세대는될건데. 다들 돈 있을리가 만무하도 무조건 급매물 쏟아질것이고 서로 팔려고 엄청싼가격에 나올 가능성도 많다고봅니다. 창호까지도 조합원꺼랑 차별두고 아래층 혹은 그지타입만 많은거 당첨되고 맘고생하느니 2년 두고 보면서 굽매물 잡는게나음 현상황에선 2년내로 급등할것으로보이지도않고 일반적으로 급등한다처도 저런 대단지는 초반 매물때문에 급매매 꽤나와서 지금이랑 비슷할거라생각됨요 물론 가격이 퐁락해서 분양가보다 더싸지면 이자 1억에 좋은 위치 좋은 내장제는 덤으로 훨씬 이득보는거구요 |
pocari0
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아직 최종 확정전이지만 조합원 물건은 분담금 최소 1.2억 더하셔야죠
소형평수 미분양나면 분담금은 아마 더 늘어나겟죠?
https://www.hankyung.com/realestate...
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Cybercat
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현재 예측 분담금 포함해서 시세가 16억 정도 합니다.
내일로 3년이라 물건이 본격적으로 풀릴텐데 음.... 조합원 물건 가격이 조금만 내려와도 저게 더 매력적인 건 맞을 것 같습니다. |
목동일이공디
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고급화는 물건너 간거 같아 좀 아쉽더군요
소형평수 복도식 아파트야.. 헬리오도 있고 파크리오도 있지만 세대수 비율로 치면 둔주 소형 비율이 훨 높아서.. |
