저는 부동산  개발업을 하고 있습니다 

올초부터 참 어렵네요

지금은 지방 인구 20만정도 되는곳에서

아파트 분양 예정입니다

아래 매수 고민글보고 적어봅니다

시기가 시기인만큼  매수시점 잡는게 어려은 시기죠

제가 진행하는 프로젝트 기준으로 풀어보겠습니다 

아파트를 지으려면 2종일반이상 되어야 합니다

안되면 지구단위  등을 통해서 만들어야 하구요

요즘 아파트 지을수있는 2종주거지역은  최소

평당 400이상은 줘야 삽니다

그렇게 주고산 땅을 허가받으려면 도로도 내거나

넓혀줘야하고  해서 대략 20%정도  기부채납을 해야

합니다

그러면 평당 500만원  짜리가 됩니다

전용84를 33평형으로 했고 용적 225% 받았습니다 

그럴때 지분이  대략 14.5평정도 됩니다

그러면 지분값 원가 7000만원이  좀 넘습니다 

이제 건축비를 알아보죠

요즘 공사비가 엄청 올랐습니다

여러가지 요인이 있지만  러시아 전쟁  코로나로

인력수급 문제 삼성 반도체공장에서 인력을 블랙홀처럼

빨아들이고 돈도 많이 줍니다 하루 많게는 6만명가량

출력합니다

철근값 엄청 올랐다가 조금 내려오긴했지만 거이 배이상

올랐고 래미콘도 마찬가지 입니다

그리고 석유화학제품 샤시라든지 바닥제 욕실  주방

문짝 등등  대부분이 석화제품인데 아직도 오르고

있습니다 

그래서 작년대비 약 30~40% 정도 공사비가

올라서 요즘 어느 시공사도 평당 500만원 아래로

견적 안나옵니다

그런데 일반인들은 33평×500 만 이렇게  계산하겠지만

33평에는 쉽게 지상부분만 들어가 있습니다

지하주차장 주차자리 1대 만들때  보통 12평정도

계산합니다 그런데 최소 세대당 1.3대이상 되는데

그런걸 평형으로 환산하면 평당 원가 800만정도되고

×  33평 하면 건축비만 2억6천이 넘어갑니다

땅값 7000만+ 공사비 2억6천하면  3억4천 입니다

여기에는 금융비용이 빠저있죠

공사기간 요즘 보통 3년이상입니다

대략 10%잡으면 요즘 금리 무섭게 올라서 10%로

턱도 없지만 3억7천 입니다  원가 입니다

자기가  보고있는 집이 입주 5년이낸데

4억선이다 하면  제기준엔 무조건 삽니다

신축 매매가나 분양가가 4억 초중반이다하면

매수해도 좋다고 봅니다 

싸이클은 언젠가 돌아옵니다

그게 빠르냐 늦냐의 문제일뿐

시행업자 입장에서 미분양 난다고해서

별로 겁안먹습니다

어차피 공사기간안에 팔면되고 그기간안에 싸이클돌아올거거든요

임프때도 분양했고 리먼사태 금융위기때도  분양 했습니다 

그시기엔 정말 힘들고 어렵죠

하지만 부동산 어렵고 힘들지만 항상 돌아옵니다

그리고 뭐  몇십년을 내다보고 생각하나요

지금을 살면서 약간후만 봅시다

인생 덫없을때도 많고  길수도있지만 짧을수도

있습니다 살수있을때 누리고 살면 될듯합니다

자신의 가치관과 기준에 맞지안는 글이면 그냥 뒤로가시면 되겠습니다 네덜란드 16강 축구보면서  썼는데 예전

베르캄프 오베르마스 생각이나네요

참고로 최근에 경북영주 군단위에서 분양한 현산

국평이 4억2천인가 했습니다 그런데 한방에 다나갔죠

지방  소멸된다는데  3년후 입주할걸 왜샀을까요

목적이있고 필요하면 사는겁니다

현산얘들 고민 엄청했을텐데 시행기준으로 수익률

7~8%정도밖에 안됐을겁니다 4억2천에 팔아서

3천 남긴다는거죠 일반인들이 생각하는 만큼 안남습니다