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지금도 비싸다고 생각했는데분양가 더 오른다고? (gs건설 비용구조로 알아보는 분양가 상승 )
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토왕성폭포
1 2023-03-07 22:22
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토왕성폭포
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- “지금도 비싸다고 생각했는데...분양가 더 오른다고?”
- 분양가 상한제 주택의 분양가격 산정에 활용되는 기본형건축비가 6개월 만에 2.05% 상승했다. 최근 레미콘 가격 등 원자재와 노무비가 상승한 영향으로 분석된다. 미분양 주택 수가 급증하는 가운데 분양가마저 오르며 분양 시장의 침체가 장기화될 수 있다는 우려가 나온다. 28일 국토교통부는 분양가 상한제 주택에 적용되는 기본형건축비가 3월부터 ㎡당 194만30
근본있는 건설사 ( 별도의 프리미엄 브랜드없는 1군건설사 )
지에스건설의 22년 3분기 누적 사업보고서로 알아보는 원재료 비중
주요 원재료 현황
철근 + 레미콘 두개 항목이
원재료비에서 차지하는 비중은 28.3%
철근, 레미콘 매입액 5120억
20년대비 22년 3분기 > 철근 41% 상승 / 시멘트 18.6% 상승함
지에스 건설 전체 비용 7조9천억
비용중 재료비1조7천억 / 외주도급비용3조7천억
22년 3분기 누적매출 8조3천억
철근, 레미콘 매입액은 5120억
전체매출액에서 철근 콘크리트 매입 비중은 6.16%
( 20년기준 철근 콘프리트 매입 비중은 3.68% )
별거 아닌거 같은 철근 콘크리트 가격인상만으로 2년전에 비해
영업이익률이 2.48%나 깍여버렸음
건설사에게 영업이익률 2.48%가 얼마나 커다란 숫자냐면
잘나가봐야 8%에 불과한 영업이익률
22년실적은 인건비상승 + 원자재 상승 여파로 영업이익률 2.65% 하락한 4.5% 기록
영업이익률 하락원인의 93%가 철근 콘크리트 가격인상임
증권사 컨센도 향후 23년~24년 영업이익률을 5%남짓으로 설정하고 있음
플랜트사업도 겸하기에 영업이익률이 낮을수도 있으니 확인해보자면
지에스건설은 건축.주택비중이 75%로 절대적이고
비중이 적은 플랜트사업이 이익을 갉아먹고 있는중
그렇다고 epc플랜트 사업 특성상 레퍼런스가 중요해서 입찰을 안할수도 없음
여튼 건축,주택 부문의 영업이익률은 호황기였던 21년은 16.7% / 22년은 10%정도
호황기 마진 16.7%가 폭리인지 적절한 마진인지는
주택산업자체가 싸이클산업이라는점을 생각해보면 프리미엄건설사임을 감안하면 적절하다 생각됨
기업입장에서 끝없는 마진하락은 용인할수 없기에
향후 수주받는 신규사업장은 건설비를 이전대비 높여받을수밖에 없는구조
그렇기에 분양가는 떨어지기 매우 힘듬
혹시 앞으로 미분양이 늘고 적자사업일지라도 회사 유지를 위해 주택을 계속 지어야 한다고??
직영 인건비는 7900억, 총매출의 10%로
관리감독외 실제 시공은 외주비 3조7천억으로 이뤄짐을 알수있다.
즉 적자날거 같은 사업장은 입찰안해도 회사 경영에는 아무런 문제 없는 구조
그럼 앞으로 시멘트 철근 가격이 떨어질지 현상태를 유지할지 생각해본다면
먼저 시멘트
시멘트 원가중 50%가 전기와 유연탄이다.
유연탄은 러시아 석탄수입금지로 가격이 급등했는데 최근에는 하향안정화 추세중
문제는 전력비인데 향후 몇년간 전기요금 인상은 쉽사리 중단되기 어려워보인다.
올해 31조 적자
내년 예상 10조 적자
정부가 지원할수있는 범위를 벗어나고 있기에 앞으로 예전의 값싼 전기는 불가능함
시멘트는 과점사업이라 마진방어가 철저하기에 향후 전기료 + 유연탄가격 상승분만큼 시멘트가격을 올릴걸로 예상
철근은 전기로에서 막대한 전력을 사용하여 생산하는데
철근전문업체 한국철강 비용내역을 보면
전력비용이 8.2%를 차지함을 알수있다.
향후 전기료가 30%프로 누적되어 오른다면
철근가격또한 오를수밖에없는구조
결론
-건축은 마진이 1군 프리미엄 브랜드일지라도 전사업부 합치면 4.5%~8%에 불과함
-철근 콘크리트 가격상승만으로 마진율 2.5% 하락
-철근 콘크리트 가격하락은 당분간 어려워보임
-또한 고금리 + 도급비용 (대부분인건비) 상승으로 원가는 오르고 분양가도 덩달아 오르고
-어차피 실제시공은 전부 도급이라 돈안될거 같으면 안지으면 그만임
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토왕성폭포
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08년 당시에는 건설사들 자체(시행 시공 둘다) 사업이 많아서 울며겨자먹기로 할인분양에 나섰는데
지금은 현대산업개발뺴고는 1군은 전부 시공만 하니
앞으로 미분양증가하고 분양가가 원자재가격 상승에 못미치면 공급이 급감할겁니다.
그리고 횡보 몇년후 공급부족한 지역 위주로 다시 상승오겠죠 |
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ㅋㅋㅋㅋㅋ DSR 뭐 어쩌라고요? 할때 님 수준 다 봤어요. 아 그리고 서울 월평균거래량 8000건은 아무말씀도 없으시던데. 제 말 안듣는다면서 스토커처럼 쫓아다니지 마세요. |
