높은 이자도 문제지만

빌라왕 전세사기가 결정타죠

전세가 안들오니 집을 지을수없고 

결국 서민용  주택부족은 계속 심해질겁니다

서민용 주택부족으로  아파트의 

임대가격이 폭등하겠죠

문제는 전세사기에 신뢰를 잃은 

빌라다세대를 대체할 서민용 대체 주택이 없다는겁니다

전세사기를 치기 어려운

단독주택 다가구 다중주택을 지어서 서민주택으로

공급하면 되지않냐고

할수도있는데 

단독 다가구 다중주택은  원룸밖에 못만듭니다

그리고 건물전체중 딱 3개층만 전세대출이 나와서 

 건축비 회수도 벅차고 대출안되는 층은 월세원룸밖에 못만듭니다

대학가나 지하철역 주변밖에 수요가 없고요.

결국 투룸 빌라 다세대를 대체할 서민주택은

현재로는 만들 방법이 없습니다

상상해보면 끔찍할거같은데요. 

원래는 아파트가 가장 저렴한 주거시설이 되어야하고 그다음 빌라 단독주택 수준이 되어야하죠

아파트가 나쁘지도 않지만 도시경관을 망치는 주범은 맞긴하죠

그리고 아파트가 당장은 쾌적한 환경을 제공할지라도

이게 도시문제로 가면 좀 달라지는 부분이있습니다

집중화된 인구만큼의 교통, 수도, 하수, 시설 등등 

그렇게 되면 곳곳에 제반시설도 들어서야하고....

성남에 모 지역 빌라촌 재개발 추진하면서 조사한 게 있는데 거기 재개발 완료돼서 아파트밭 되면 그 지역 전체 세대 수는 오히려 줄어듭니다. (그래서 재개발 못할 것 같기도 한데 ㅋㅋㅋ)

인구 집중화는 빌라 원룸촌이 더 심하죠. 이미 용적률 잡아먹어놔서 재개발도 답이 없는 게 더 문제

그래서 층수가 높으면 집중화 된다고 생각하고, 층수가 낮으면 아니라고 생각하지요.

위와 같은 잘못된 생각을 하게 되는 원인도 그러합니다.

반대로 그런 착각 때문에, 층수만 낮으면 무조건 한산하니까 재건축 잘될 것으로 생각하는 이들도 많고

기획부동산들은 입지 떨어지고 대지지분 낮으면서 층수만 낮은 아파트를 재건축 호재라고 권합니다.

그리고 거기에 잘 속죠.

ps. 사실은 용적률보다 더 생각해 봐야 하는게 호수밀도인데, 정책적으로도 호수밀도는 생각 안하는지 별 이야기가 없습니다. 40평 100세대와 20평 180세대는 후자가 더 도시환경에 부하를 주는 일인데 규제는 용적율로만 하지요. 뭐 이유는 대충 압니다. 그리고 그 이유 때문에 언제나 좋은 곳과 안좋은 곳은 있기 마련이죠.

@동숭동 

호수밀도 공감합니다.

@동숭동 더 정확히는 건축비 대비 내가 가진 지분의 땅값이 신축으로 변했을 때 얼만큼 가치를 갖느냐가 최대의 화두죠. 

지분이 12평이라도 구축에서 땅값 합계가가 평당 1억해서 12억에서 신축이 되면 평당 2억 24억으로 변한다면 재건축을 달려 볼만도 한 거구요. 용인 수지의 초대형평수 단지들이 용적률이 높아도 세대당 지분 크기가 워낙 크니 일반분양 갯수가 나오겠죠. 인천 구도심의 비역세 아파트 중에 동네가 이미 외국인 비율이 높아진 곳은 용적률이 120%라도 대단히 조심스럽죠. 구축 상태의 지분 땅값 총합이 1.5억 짜리가 일반분양 7500어치 땅을 팔아서 건축비 더해서 분양한다고 해도 건축비 + 땅값에 원가에 분양 해도 미분양 우려가 워낙 커서...