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집값 변동 원인 1순위는 금리가 맞는것 같습니다. 20
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실거주로 사는 사람들은 금리인상에 큰 영향이 없고 심리적 동요가 거의 없어요.
우리나라는 DSR 대출 규제로 전체 집값에서 대출이 차지하는 비중이 그리 높지 않고 소득이 적다면 디딤돌이나 보금자리리론 같은 저금리이면서 고정금리인 상품 가입이 가능했을꺼고 소득이 높아서 이 상품 가입이 안되었다면 내 소득으로 충분히 감내할 부분이라고 봐요. 실거주가 금리 때문에 사는 집을 던지는 일은 드물다는 얘기 입니다.
그럼 뭐가 문제냐 대출이 문제가 아닌 남의 돈 끌어다 집 산 경우. 바로 전세죠..근데 세입자는 이자에 민감합니다. 전세는 대출을 많이 해주거든요. 규제도 거의 없어요.
예를 들어 2억을대출 받는 사람이 2프로 이자라면 월 이자 상환액은 월 33만원이죠. 근데 이자가 6프로로 오르면 100만원이 됩니다. 그럼 감당이 안되는거죠.
결국 금리 폭등 -> 전세 수요 급감 -> 전세값 급락 -> 임대인 급매
이렇게 된거라고 봅니다.
그럼 금리가 다시 내리면? 다시 전세 수요가 붙고 전세가는 오르고 집값이 횡보하는 상태에서 다시 전세가율이 상승하겠죠. 그럼 또다시 갭투기 수요 폭증에 집값 폭등 시나리오 나온다고 봅니다.
그럼 집값 폭등 막는 답은 나와 있습니다. 바로 전세자금 대출에 대한 규제죠. 이것만 막아도 투기 수요는 상당수 줄어든다고 봅니다. 다만 이게 가능할까?
아마 못할꺼에요. 무주택자 입장에서는 적은돈으로 이자만 내면서 월세 없이 좋고 넓은 집에 살 수 있는 가능성이 확 줄죠..분명 반대할꺼에요 저항이 있을 수밖에요. 금리가 떨어질수록 반발은 더 크겠죠. 아마 똑같이 반복되리라 봅니다. 정치인들은 본인들 표 떨어지는 일은 절대 하지 않거든요..
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퇴마
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걍 인위적으로 조정하지말고 전세 월세 매매로 맞물려가는 시장순환구조를 인정해야함 수요가 많은데 공급이 부족한 곳은 인허가를 풀어 공급을 늘려주면됨 서울같은곳 재개발 재건축외엔 답이없음 계속상승하는 건설단가와 토지대 물가등으로인해 부동산이 우상향하는건 어쩔수없지만 급등 폭등은 없을꺼임
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misk
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| 정말 대단하네요....전세자금 대출이 무주택자들만의 보루입니까. 갭투자,캡투기와 주택값을 제일 가난한 사람들이 떠 받치는 마지막 보루죠. 전세대출 2억 이하로 제한하면 지금 전세값들이 무슨수로 버티나요? |
misk
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@운~영자2 일정부분 맞는데요. 반전세나 월세로 받을 수 있는 임대인이 많은게 서민에게는 더 좋을겁니다. 온전히 전세금으로만 갭 돌리는 임대인을 줄여야 서민들에 도움이 될테구요. |
운~영자2
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@misk 장기적으로는 비정상을 정상으로 돌리는데 필요하다는걸 알고는 있지만 당장 눈앞에 월세 부담 때문에 대부분의 세입자들은 반대가 심할꺼에요. 더구나 금리가 떨어진다면 그 반발은 더 심할 꺼구요. 애초에 없었으면 모를까 있다가 없애는건 쉽지가 않죠.. |
밀밀
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금리가 맞습니다. 공급 인구변동 수요 이런것도 장기적으로 분명히 영향은 있으나 단기적으로 가장 큰 영향을 주는건 금리죠.
그래서 코로나 시기의 저금리는 매우 특수했던 상황으로 수년내에는 다시 안올겁니다. |
시크릿커튼
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집값이 폭등했으니 금리가 트리거가 돼서 오르는것뿐 매년 안정적으로 물가상승률만큼 올랐다면 금리가 오른다고 해서 집값이 크게 떨어지고 하지않습니다. 너무 1차원적임 추세에 기름을 붓는정도이지 폭등뒤에 폭락은 계속경고했고 항상 있던일인데 지금이 제일싸다면서 호구잡힌분 부린이들만 불쌍한거지
소득이 그만큼 안오르는데 집값이 미친속도로 계속 오를수 있다고 생각하십니까 바보가 아니라면 누구나 예상가능한 당연한 결과 집값은 결국 물가상승률 수준에 수렴한다고 수백번 말함 2000년 최저시급이 1,500원이었음 최저시급이 더 많이 올랐을까 집값이 더 많이 올랐을까 비슷하게 오름 |
운~영자2
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소득이 오르지 않으면 실수요는 확실하게 주춤하겠죠. 하지만 레버리지를 전세로 감당하는 현 시스템이 유지된다면 투자수요는 줄어들지 않아요. 실수요가 아무리 줄어도 한사람이 여러채 사게 되면 공급 대비 수요가 폭발하게 되고 집값은 뛰죠. 그걸 전 정권에서 다 막았었는데 이번에 집값 떨어진다는 핑계로 다 풀어버렸죠. 이번에 전세가율 올라가면 볼 만 할꺼에요. 더구나 PF금리 인상 및 원자재값 상승으로 수익이 건설사들 발주를 전혀 안하고 있죠. 2~3년뒤부터 입주물량은 급감 합니다. 입주 물량 급감과 금리 인하는 전세가격 급등의 트리거가 될 가능성이 높아 보이구요..집값 횡보와 전세가 급등이 만나 높은 전세가율이 발생하면 그때부터는 다시 집값 급등이겠죠. 이걸 막으려면 미리 전세 대출 규제 하거나 다주택자 규제를 해야 하지만 무능한 현 정권에서 그럴 가능성은 없어보이네요.. |
