이광수 애널이 리포트 공유를 원치않기에

상세 도표는 직접 리포트에서 확인하세요..

내용요약

부자가 아닌 중산층의 투자를 돕고자

소신발언의 한계가있는 제도권 애널을 그만두고

독립법인설립 ( 광수네 복덕방 )

> 한달에 두번 무료 리서치 리포트 발행

역사적으로 실거주 무주택자는 가격이 오르면 매수중단했고 현재 주요 매수주체는 무주택이라

현재의 가격상승세 유지되기 힘듬

현재 전체거래건수 대비 갭투자 비율 매우 낮은

14%... 전세가격의 구조적 상승없이 갭투자 유입힘든상황

현재 가격상승중임에도 매물을 거두지 않고

매도물량증가중

> 21년 고가전세의 역전세 대비 다주택 회피물량

> 이 지점에서 이광수 애널은 24년까지의 구조적

전세가및 매매가 하락을 예측

회복의 단초는 거래량의 4~5개월 이상 추세적증가

아마 4~5월 거래건수 증가폭은 현저히 둔화될것임

23~24년은 전세가격 하락구간이고 

25년 즈음 집값은 하향안정화 전세가격은 바닥인

구조적 바닥구간

지금은 매매가는 덜빠지지만 전세가는 더빠지는

매수하기 너무 빠른타이밍

시장의 변곡점을 불러오는 주요주체는 갭투자수요

전세율 바닥의 절대수치는 없고 추세전환중요

부동산은 주식과 달라 한번 방향정하면 관성유지

좋은지역..좋은 아파트란?

실거주보다 투자자의 비율이 높은곳

전세가 10억에서 8억으로 하락시

기존의 경우

세입자는 재계약시 이사비나 학교전학등

마찰비용감안 9억즈음에서 갱신

그러나 현재는 전세보증금에서 대출비율이

역사상 가장높은 38%라 마찰비용 감수하고

시장가격 고수할 확률높음

미분양 줄어드는데 시장회복하는거 아닌지?

> 분양을 안하니까 미분양이 줄어드는 착시효과

분양가격 오른다는데?

> 언론이 겁주는중..인플레잡히면 분양가 하락함

게다가 절반이 토지비용인데 토지비도 떨어지고있음.. 

급매 지금 사도 되나?

> 앞으로 가격은 충분히 빠진 매물 숫자가 증가할테니 그때 골라 사시라

그럼 앞으로 가격은?

> 19년11월 서울 실거래가기준 23% 추가하락하면 바닥..

최고가대비 40%정도 빠지면 사도됨

무주택자는 어떻게?

> 고점대비 40% 빠진물건있음 사도되고

안전마진 넉넉한 청약은 해도됨

근데 아니면 그냥 기다려라..

1주택자는?

> 그냥 살던데서 살어..