부동산의 이야기로 돌아와 보죠. 한국에서 내 집 마련에 뛰어든 분들, 혹시 이런 이야기 들어보신 적 있나요? “인구가 줄고 있기 때문에 우리나라 집값은 무조건 떨어진다”, “다들 애를 낳지 않는데 무슨 학군지냐, 교통 인프라나 개발호재만 봐라”.제가 과거에 부동산을 매수한다는 이야기를 꺼낼 때마다 이 같은 지적을 수도 없이 받았습니다. 모두 인구소멸에 대한 경계에서 출발한 내용입니다. 그렇다면 이 지적은 참일까요?

저는 여기에 반은 맞고, 반은 틀렸다고 답하고 싶습니다. 고소득 일자리가 전무하고 생활 인프라가 부족한 지방이라면, ‘인구소멸=집값폭락’의 등식이 맞아 떨어질 것입니다. 부동산 매수를 결정하는 요건으로 학군지를 따지는 것도 당연히 무의미하겠죠. 아이들이 없어 학교 자체가 사라질 테니까요. 하지만 그 지역이 대도시라면? 그 국가가 완전히 망하지 않는 한, 아니 망하는 그날까지도 ‘상대적’ 인 생활 편의성은 영향력을 떨칠 것이라고 봅니다. 그것이 인류의 본성이기 때문입니다.

개발업자, 부동산 중개업자, 기자, 학부모 등등 접촉할 수 있는 많은 일본인들에게 질문했습니다. 분쿄구는 왜 집값이 비싼가요? 이구동성으로 이런 답이 돌아왔습니다. “분쿄구는 학군지예요. 아이를 키우기 좋습니다. 좋은 학교가 많고 치안도 안정돼 있습니다. 살기 좋은 곳입니다.” 학군지, 즉 통학 가능한 학교들의 입시성과 등이 좋고, 학원 인프라가 좋다는 의미일텐데요. 실제로 이 분쿄구에는 유명한 대학들이 많이 모여있습니다. 일본 국립대학 가운데 최고로 치는 동경대학(혼고캠퍼스)을 비롯해 오챠노미즈여자대학, 도쿄의과치과대학, 니혼의과대학, 준텐도대학 등등 지도를 보다보면 캠퍼스들이 주르륵 나옵니다. 상주 또는 거주하는 인원 가운데 교원과 학생이 많을 수밖에 없는 구조입니다.

“살기 좋은 동네”…인구가 줄어도 ‘이 수요’는 살아남는다

학군지라는 의미는 한국이나 일본이나 크게 다르지 않습니다. 해당 지역에 거주하려는 수요가 꾸준히 이어진다는 의미로 파악하면 좋을 것입니다. 전세제도가 있는 한국은 학군지 수요가 그 지역의 갭투자 조건(?)을 규정한다면, 일본에서는 월세 수준 또는 매매 가격을 결정하는 조건이라는 점은 다소 다를 수 있겠지만요. 일정 수준 이상 소득이 되는 가정이 모이게 되고 1인가구보다는 패밀리 타입(방 두개 이상) 주택의 수요가 상대적으로 탄탄하다는 점도 이 지역 특성이라 할 수 있겠습니다. 실제로 분코구는 최근 수 년 간 학군 수요를 겨냥한 신축 맨션들이 다수 건설 되었고, 현재도 건설 중인 지역입니다. 일본 부동산 개발회사인 오픈하우스디벨롭먼트는 자신들의 신축 맨션을 홍보하는 분양 책자에 2008년부터 지금까지 분쿄구에만 총 32곳에 달하는 맨션을 개발했다는 점을 내세우고 있을 정도입니다. 이 회사 모델하우스에서는 “범죄 등 사건사고 발생 빈도도 현저하게 낮고, 아무나 살 수 있는 곳이 아니다”라고 하면서 도심과 매우 가깝지만, 치안이 좋아 안정적으로 살아가기에 안성맞춤이라는 점을 내세우기도 했습니다. 학군 따지는 소비자를 겨냥한 영업멘트겠죠.

인구가 줄수록 핵심지 + 학군지가 더욱 중요해짐.