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모든 아파트가 1:1 재건축만 가능하다면 가격은 어떻게 될까요? 13
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우리나라는 재건축이 큰 투자상품으로 여겨지고 있습니다.
개인마다 생각이 다를텐데, 저는 장기적으로는 재건축은
쉽지 않을거라고 생각합니다.
그 이유에 대해서는 각자 생각이 다를텐데 그 부분은
논외로하고 하려고합니다.
미래의 어느시점에서 재건축은 1:1만 가능하다고
가정해봅시다.
즉, 헌집 살면 내돈 들여서 새로 지어야만 하는 시대가
오는겁니다.
즉, 재건축은 더 이상 투자상품이 아닙니다.
이 시점이 오면 아파트가격은 어떻게 될까요?
현재 물가 기준으로 주요지역의 아파트가격은
어떻게 될 것 같다고 보시나요?
어떤 분은 아파트의 경우 1:1 재건축은 동의가 어려워서
현실적으로 정말로 부자동네 아니면 재건축이 불가능해서
계속 노후해지기만 할거라고 하는 글도 봤습니다.
어떻게 보시나요?
언제가 될지 모르지만 가정한 시대가 혹시라도 온다면
차라리 내맘대로 할 수 있는 단독이 오히려 선호하는
집으로 바뀔수도 있을까요?
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오빠쩔지
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| 아니요 결국은 중심지 재건축 가능한가 리모델링이라도 가능한가 에 따라 외곽지역과 가격은 더 벌어질것 같아요 화폐가치는 떨어질테고 인구는 줄어드니깐요 |
이놀도
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국가 경제가 X망이 되는 시점이 다가온다면
새로운 SOC를 깔아줄 여력이 없는 국가가 되었을 거고 아파트가 물리적 붕괴가 임박한 시점에서는 (70살 80살 등의 노후 건축물...) 학교 병원 행정기관 도로 철도 지하철 등 SOC가 깔린 중하급지 이상에서는 공공이 재건축비용의 일부를 부담하는 식이되더라도 어떻게든 재건축이 되기야 할 겁니다.
일본의 망한 지방 중심도시들 역세권이나 SOC 최 중심지만 콤팩트 시티로 재개발을 하는 것을 보면 우리나라의 미래도 아마 대동소이하리라고 봅니다.
문제는 비역세 비중심지 최하급지 아파트인데 군 공병대가 폭파하는 수순이 되겠죠. 일본 오지 지방도 국도는 자위대 공병대가 무너뜨려서 산으로 돌려 보내는 일 합니다. ㅎㅎㅎ |
동숭동
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"문제는 (중략) ㅎㅎㅎ"
원래 그게 경제원리상 정상인데, 한국이라는 나라는 경제원칙을 무시한 정치논리가 횡횡합니다. 지금도 지방의 오래된 소도시 구시가지의 수십년된 아파트들은 경제원착상 재건축이 어려운데
입주민들은 징징대고 떼 쓰며, 지역 언론에서 지방쇠퇴의 보기 하며 떠들고, 결국 지역 정치인들이 선거용 감언이설로 꼬시고, 이들 정치권이 으쌰으쌰 해서 도저히 답 안나오는 현장을 공공의 이름으로 도시개발사업 이런 이름의 일을 합니다. 당연 그 손실은 LH 같은 공공이 떠앉게 되고요.
다만 그 짓(!)도 그런 현장이 전국적으로 많지 않은 2010년대까지나 가능했지 향후 그런 낙후된 곳이 늘어나면 그런 식의 정치적 해법도 불가능 하겠지요. |
이놀도
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고수님도 저랑 같은 의견이군요.. 무조건 지분의 땅값이 건축비보다는 높아야 뭐래도 되는 시대가 된듯 싶습니다. 저도 애들 크면 하급지 털고 중급지로 옮겨가고 싶네요 ㅎㅎㅎ |
RAYMAN
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땅은 영원불멸한 것이지만. 집은 그렇지 않기에 건물의 상품가치가 유효하지 않은 한계점을 넘게되면 수익의 문제가 아니라 자발적 선책으로 재건축을 하게 될 것이구요. 지금30~40년차 아파트도 아직 녹물나와도 살만하니깐 버티면서 사는거죠. 1:1재건축도 수익의 문제가 아니라 어찌됬든 진행되긴 할겁니다. 단 서울이나 경기도 입지좋은 곳 한정입니다.
외곽은 기존 구시가지의 각종 이해관계 동의를 얻어 재개발 하는것보단 거기 슬럼화되게 냅두고 옆에 논밭 같아서 신도시 만드는게 더 싸게 먹히니까요. |
동숭동
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일부 300% 이상 고용적율이지만 전세가가 아직 나오는 곳을 제외하고는
다시 말해 전세가 때문에 미래가치가 약해도 전세가 이상의 매매가가 나오는 곳을 제외하고는 지금 가격과 크게 차이가 없습니다. 투자자들이 바보가 아니거든요.
지금 보면, 같은 동네 신축과 구축의 가격차이를 보면 상당수의 지역에서 딱 재건축 사업비 정도 벌어져 있지요. 동일 평형으로 건축비 자비부담 1:1 해도 사업이 된다는 말 입니다.
물론 이런 경우 동의를 받기가 어렵겠지만 이것도 다 시간이 해결하는게 사업이 될 것 같으면 실수요자들의 매물을 하나 둘씩 투자자들이 매수하여 시간이 흐르고 보면 소유주들의 과반수가 투자자들로 차 있지요.
다만 위에 언급한, 대지지분이 아주 작아 동일 평수 1:1도 안되지만 건물의 잔존가치로 전세가가 형성되고, 전세가 + @ 이렇게 매매가가 형성된 경우는 좀 어렵다고 보는데, 이 또한 상대적 가격하락으로 균형을 맞추겠지요.
ps. 그래서 2015~16년 즈음 쓴 댓글에, 전세가 상승으로 잔존가치 이상 상승한 아파트들이 있는데 (주로 투자성이 약한 동네) 이런 물건들은 나중에 조심해야 한다고 했었지요. 그것 말고도 괜찮은 것이 많으니. |
동숭동
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여담 한마디 더 하면, 거의 똑같은 질문을 20년 전 부동산뱅크에서 놀 시절 받았습니다.
그때만 해도 고층아파트의 재건축에 대해 아예 생각도 안 할 시절이니 소위 말하는 썩다리론에 심취된 분의 질문이였지요.
그 때 대답한 것이, 당시 신축인 창동 북한산아이파크가 3.1억이고 14년차 창동주공3단지 동일평형이 1.9억이니 사업비가 저 차이보다 적게 나면 1:1도 이론상 진행 가능, 이렇게 썼었지요. (물론 창동 3단지는 1:1할 용적율이 아니지만.) |
키리프
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그래서 다들 강남입성하려는거죠.
투자가치 없는 땅들은 할렘가처럼 변할거고 상급지는 더 끼리끼리 모여서 신축에서 번듯하게 살겁니다. 상급지 입성이 점점 더 어려워지겠죠. |
