그냥 땅값이 올라서...

상가를 얼마에 샀느냐가 증요하죠

3억 300. 매수.

150만 + 부가세 별도 몇 개월 받다 

기존 임차인의 사정으로 신규임차인 데리고 옴. 

(2천, 200만) 

190만 + 부가세 별도 받는 중 

(누수가 있음으로, 10은 조정해 주겠다. 매월 적립 하여 추후에 문제 있을 때, 알아서 잘 고치시라고 협의)

역세권 상업지 3층(최상층임, 썩상.) 프라자 상가,  엘베×

천장 누수, 외벽 누수

매수 이유

1. 역세권, 상업지 3층간물이라 용적율 많이 남아 있음 (미래가치)

2. 가격 저렴. ( 코로나 끝물 시기라 월세를 올릴 여지가 충분하다 못해 넘침)

작년 장마철에 내부 천장 쪽에 빗물 받이 설치 해서

호수 연결 외부 샷시 뚫어서 호수를 밖으로 뺌.

(저와 친구 2명이 함)

문제점.

누수 (옥상 방수×, 외벽 방수×)

이유.

상인회 회장+외부 관리 업체가 몇 십년간 관리비만 받고 관리를 안함.(배임. 횡령)

해결 과정.

편의점 임차인 사장님이 직접 들고 일어 남.

 (이때 변호사비용 100만원 지원)

상인회 회장.고소 진행.+새로운 관리소장 임명+기존관리업체 고소 및 해임

 이번 장마 전, 옥상 방수작업 진행 (옥상정리 및 몰탈작업 우레탄 작업)

결과. 현재 천장 누수 잡힘.

외벽 누수 있음 (이건 추후에 외벽 실리콘 방수 작업 진행 예정.)

앞으로 계획

심각한 누수가 잡혔으니 5프로 인상.

월200~230만이 목표.(5프로씩 2년 또는 1년에 한번씩 올림 예정)

10년 안에 역세권 상업지임으로 (용적률 많이 남음)

주상복합으로 재건축 되거나. 적당한 선에서 매도 할 계획.

문제점. 프라자 상가 대지 평수가 230평 대지가 좁음.

(자주식 주차장을 1차선 밖에 못냄, 왕복 2차선이여야 하는데.)

옆 동의.프라자 상가 대지 평수 100평. 3층

옆 동과 같이 재건축 한다면 수익율 및 재건축 효율이 올라감

(이건, 재건축 진행 시 옆동 프라자 상가주들이랑 협의 해야 하지만... 따라 올거라 예상함. 이유. 100평으로 홀로 제건축 진행할 수 없음 효율이 떨어짐)

여기까지 머릿속으로 계산 하고 매수.

3억3천에 몇평매수하신거에요?

약55평. (181.12)요

10년안에 재건축 안하면요?

안팔리면 월세 받으면 되는거고..

이미 형성된 구 상권인데.. 이미 쇠락기를 맞았지만.... 

목이 좋아서 임차인 분께서 영업을 잘하고 있네요.

@우엥 

가격 좋내요 

서울 역세권.9평에 18천짜리 사고싶은데 12평언더라 재건축 해도 추분 생길거같아 고민중이내요.

서울 상업지역 저층 노후 프라자 상가 재건축이 활성화되지 않을까 싶은데

지구단위계획구역에 묶여 있는 곳이라면 통합표시가 되어 있을수도 있을꺼에요 

재건축이 안되더라도 이슈만 있더라도 가격상승요인이 있을테니 

정말 잘 매수하신거 같네요