포럼 > 부동산포럼 ▼▲
부동산으로 돈 잘 벌려면 상상력이 좋아야한다는데 그게 잘 안되는 것 같습니다. 20
북마크
주소복사
공유하기파워링크등록안내
더 좋아질 지역에 투자해라
이미 좋은 지역에 투자하는것보다 상상력을 발휘해 정비되고나서 천지개벽할 곳을 찾아라!
이런 말을 흔히 듣습니다만 이게 저한테는 참 힘든 일이네요.
임장도 다녀보고 공부를 좀 해봐도 마치 원주민이 자기 동네 고평가를 못 이해하는것처럼 지금 안좋은곳이 좋아져봤자 한계가 있겠거니
생각이 들고, 이미 많이 오른거 아닌가?싶구요. EX) 청량리, 한남뉴타운, 방배 재건축 등등
모르겠으면 외워라는 마인드로 외우려고 하고 있습니다만 매수로 이어질만큼 제 자신을 설득시켜지지가 않네요.
한번 초기 재개발 투자같은걸 트라이해서 성공하는 경험을 해봐야 마인드를 바꿀수 있을런지
돈버는 눈이 없는 자신이 안타깝습니다 ㅠ
이메일
카카오톡
라인
밴드
X(트위터)
페이스북
20
퐁포르퐁
0
0
|
사실 그거 경험 없이 본인 설득하기 힘들지요. 아주 쉬운 예가 지하철이 개통되고 그 지역 변하는걸 경험하거나 재개발 경험하거나 했을 때라
님이 과거 모습을 아는 저런 지역을 가서 경험해보면 좀 와 다을겁니다. 그래도 서서히 변해가는걸 경험한 만큼은 못되지만요 |
숨숨파파
0
0
| 좋아질거라는 생각은 들어도 이곳이 변해서 기존 강자들을 제칠만큼 좋아질거란 생각이 안드는게 문제인것같아요. 그것까지 볼수있는게 부동산 감각이고 혜안일텐데 참 어렵습니다 ㅠ |
매너채팅유저
0
0
|
욕을 많이먹는 곳에 투자하면 돼요. 왜냐면 진짜 안오를곳은 관심자체가 없어서 욕도 안먹거든요
욕 많이 먹는곳인데 확실히 좋은 근거가 있거나(개발이 안되면 안될만큼 노후화가 되어있는데 서울인접인 도시) 하면 거진 100프로인데 님말대로 그런곳이 많이 없지요. 서울 근교에 아직 딱한군데 있는데 잘 찾아보세요 |
동해달
0
0
|
오를 곳이야 항상 보이죠. 둔주 분양가도 괜찮았고. 반포쪽 분양도 대박이고 한남, 여의도 다 괜찮고. 압구정도 좋고. 돈이 없을 뿐이지 왠만한 요지 재개발 재건축은 사면 오르죠. |
동숭동
0
4
|
이제는 그 허들이 많이 높아진 관계로 쉽사리 이야기하기 어렵습니다.
하기야, 예전에도 상상력 가지고는 안되고 냉철한 분석적 머리가 있어야 했지만.
미래에 발전할 곳이, 예전 같으면 현재의 가치 때문에 가격이 낮았지만 지금은 손톱만한 재료라도 있으면 미래가치가 다 가격에 반영 되며, 많은 곳에서는 과다 반영까지 됩니다. 그래서 심지어 그 재료가 실현되었을 무렵 더 오르기는 커녕 오히려 정체되지요. 일부 하락까지 되고.
그래서 그냥, 상식에 따르고, 약간만 벌자, 이게 더 합리적일 수 있습니다. 역발상으로, 장래성이 약해서 사람들이 외면하고 전세만 찾는 경우는 오히려 매매-전세 갭이 작아져서 정말 대세를 손톱만큼 쫒아가 아주 약간 올라도, 갭으로는 수익률 더 높을수도 있습니다. |
동숭동
0
1
|
재건축 관련해서, 어디는 저층 지분 커서 유리하고 어디는 고층이라서 불리하다, 이것 다 웃기는 얘기인게 그런 재료 다 이미 오래 전에 매매가에 프리미엄으로 얹어 있어서 수익성 차원에서는 그게 그거일 것입니다. 예를 한 두 개만 들면
(1) 과천 주공 2단지, 환상적인 대지지분(16평이 20평 이상)과 쓸만한 입지로 오래전부터 재건축 대어였는데 참여정부 집값 상승 이전인 2002년 정도, 이 무렵 매매가가 3억대 초반, 전세가는 7천~8천이였습니다. 행정수도 이전 이슈로 잠시 2억대 중반까지 떨어졌다가 다시 전고점 돌파, 이후 많이 올랐습니다만.....
재건축 완료된 그 곳, 16평으로 31평 들어갈 때 관리처분 당시 책정된 분담금이 9천 정도였고 (혹시라도 이익환수제 등으로 분담금 올라갔다면 아는 분이 정리해 주십시요) 지금 31평 18~21억 정도 하는것 같은데, 만일 2002년에 2.5억 가까운 갭을 주고 투자했다, 그러면 20여년 지난 지금 투자수익은 단순 계산으로 17억 정도이고, 중간의 각종 세금 등을 포함하면 달라지겠죠.
그런데 2002년이면 서울 강북이나 광명 하안동, 일산이나 산본신도시 등에 매매 1억, 전세 8천 이런 소형아파트가 널리고 널렸을 때입니다. 게다가 이후 참여정부때, 이른바 강북에는 '뉴타운'이 유행해서 이런 아파트들은 한물 갔다는 인식이 더 커졌습니다. 그래서 2005년 정도면 가격 소폭 하락, 갭은 더 작아졌지요.
이런 아파트들 그동안 집값 오르락 내리락 하긴 했지만 지금 한 5억대 정도는 유지하고 있는 것 같고 2억 정도로 10채정도 매입해서 임대사업 내고 나몰라라 하면서 20년 기다렸다면 지금 50억 자산가입니다.
(2) 강북에, 저층이 아닌 중층이라 용적율이 140% 정도 하는 월계 미성미륭삼호 아파트가 있는데 지금은 몰라도 한 20년 전쯤에는 이거 진짜 재건축? 해서 별로 재건축 아파트로 보지도 않았죠.
하지만 이미 발빠른 사람들로 인해 2002년 정도에 주변의 비슷한 전용면적, 용적율 200% 정도 되는 다른 아파트보다 10~15% 정도 비싸고 전세가는 10% 정도 낮았습니다.
대충 과거의 가격을 토대로 재건축 프리미엄을 논 하면 강남이나 강남권의 저층(5층) 아파트는 물론, 수도권의 좀 저렴한 곳들도 일단 5층이라면 주변의 동일 전용면적보다 1.5배나 그 이상 비싼, 재건축 프리미엄이 이미 1990년대 중후반이면 존재하고 있었으며 (개포동 등지에서 고층이 평당 600일 때 저층이 평당 900)
대지지분이 좀 크지만 평형이 크고 고층인 잠실5단지나 목동신시가지 정도가 그 때까지 프리미엄이 없었지 (이 또한 재건축 대상이라는 것을 인식 못해서인지 당시의 재건축 법으로 불가능했는지는 불명. 그 때만 해도 재건축시 평형제한이 크고 각종 규제가 지금보다 심해 일단 평형이 크면 불리. 반포주공이 2,3단지는 재건축 되도 1단지는 안되겠다 한게 소유주들의 의지 이전에 당시의 규제 때문) 그들 중층아파트조차 2000년대, 외환위기 끝나고 부동산 상승 본격화된 2002년만 해도 프리미엄이 붙어 있었습니다. 뭐 도곡주공 재건축이 트리거였기는 했지만.
상업지구 고용적율 재건축도 1990년대는 전혀 몰라서 용적율 프리미엄이 없었지만 여의도 백조아파트 재건축 이후로 대박이 나오고, 결국 용도용적제 같은 규제가 생기게 되었습니다.
이런것 쭉 얘기하다 보면 1990년대 중반 문민정부때, 이후 외환위기로 더 하락했을 무렵이 얼마나 대박 기회였는지 느끼게 될 것인데, 당연 지금은 그런 것 없습니다. |
