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전세 중도해지 시 전세계약금 일부 미반환 4
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전세 중도해지시 전세보증금을 보호받기 위한 방법에 대해 문의드립니다.
1. 상황
- 임대차 3법이 나오기 직전 신규 전세계약을 2년 맺음
- 이후 임대차 3법 발의 후 전세 시세가 약 7억원 상승
- 2년 거주 후 계약갱신 시점에 갱신청구권을 사용하겠다고 하니, 외국에 이민간 집주인이 한국으로 귀국하겠다고 통보
- 통상적인 상황이라, 갱신청구권을 사용하지 않고 협의가로 보증금을 증액하여 명시적 2년 계약 맺음
- 그후 해외에 이주 해야하는 상황이 생겨 중도해지를 통보 하였으나, 신규 세입자를 구하지 못해 보증금을 돌려받지 못하는 상황 발생
- 전세집에는 몇가지 물건만 남기고 공실로 비워둔 채 현재 해외이주를 한 상황이고, 전세권에 대해서는 확정일자만 받아둔 상태
- 중도해지 통보/공실로 비워둔 채 8개월이 지난 시점에 신규 세입자를 구했다는 연락을 받았으나, 보증금을 약 1억원 낮춰 신규 세입자와
정식 계약을 맺었다는 연락을 받음
2. 이슈
- 집주인은 전체 보증금을 모두 돌려주지 못하고, 1억원은 계약 만료일에 주겠다는 입장
- 1억원에 대한 보호를 받기 위해 1억원만 전세권 설정등기를 하겠다고 하였으나 부동산에서 통상적인 관례에 따라야 한다며 완강히 거절
3. 대책문의
- 1안 : 계약기간이 끝나는 시점까지 0% 이자율 / 이후 연체 기간에 대해서는 법정 제한이자율 이하로 설정하여 차용증 작성
- 2안 : 1억원 전세권 설정을 해서 물권을 보호해야한다는 입장 고수
- 3안 : 중도해지 통보후 8개월이라는 충분한 기간이 지났기 때문에 신규 세입자가 입주하지 못하게 하고 전체 보증금 요구
- 4안 : 계약기간 종료시까지 공실로 비워둔채로 뒀다가 보증금 회수 또는 임차권설정 후 경매집행 등 법적대응
해외에 있어 당장 1억원이 급하게 필요한 상황은 아니나, 과연 어떻게 해야 잔여 전세보증금 1억원을 안전하게 보호받을 수 있을까요?
이 경우 보증보험에 가입할 수 있는 조건이 될까요?
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lIIIIlllllIlllll
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중도해지 권리가 없는데 중도해지 통보한 임차인과 또 그걸 받아준답시고 부족한 전세가로 다음 세입자와 계약해버린 임대인의 대환장 파티군요.
중간과정 들어내면 당연히 4안입니다만 중간과정 때문에 임대인과 적절히 협의해보라는 말씀밖에 못 드리겠네요. |
잠실에살어리랏다
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명시적 2년 계약 만료일에 보증금 전액 돌려주면 간단합니다.
중간과정은 과정일뿐 집주인이 만료기간전에 보증금 잔액을 미리 줄 이유는 딱히 없는것 아닌가요?
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나는굥산당이싫어요
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1억을 대항력을 잃은채로 받는다는건 상대방이 임대인에서 채무자로 바뀌는건데 이건 사실 법적으로 지위가 완전히 달라지는겁니다 우리가 흔히 이야기하는 임대차보호법은 특별법이라 그 조치도 간단하게 강하게 응징이 가능한데 반해 민사채권으로 가면 증빙도 까다로와지고 조치도 일일이 판사한테 판결을 받아야 그제서야 강제집행이 가능해지는데 담보도 없으니 ....... 임대차보호법 아래에 있으면 그집 자체가 담보거든요 여차하면 경매 넣어버리면 되니......... 그리고도 못받으면 이제 민사로 ..........
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