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북아현2구역으로 본 재개발의 사업성
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[* 비회원 *]
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화면 캡처 2023-10-22 191512.png (72.2 KB)
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2008년 부터 시작된 재개발(2009년 사업시행인가) 이니 2023년 현재 14년째 햇수로 15년달리는 북아현2구역임다.
최근에 공사비 문제로 조합장을 또 갈아치운다는 소문에 시공사 계약해지 직전에 시공사에서 평당 112만원을 내려줘서 궤도에 오를거라는 기대감이 있는 곳이지연,
* 위 표는 유튜브 삼프로TV에서 캡쳐한 자료임다.
마지막 공사비 산정 610만원 -> 860만원으로 폭증시켰는데, 둔촌처럼 삽을 뜨기전이라 조합은 계약해지를 할 수 밖에 없었슴다.
이유는 개발이익과 종전자산을 보시믄 알테지만, 개발이익이 종전자산보다 낮으면 대부분 수익성이 낮다라고 평가하지연,
일분분양가를 높이면 되지만, 현재 시장이 시장이라,
물론 땅값을 계산한 시점보다 토지가 상승이 이뤄지긴했지만 재산행사를 못한 14~15년간의 고통으로 헷지가 가능한 부분이져,
어짜피 분양이후 가격상승분을 반영해야하구연
최근 깎아준 평당공사비는 사업성기준 개발이익을 간신히 맞춘걸로 봐선 팽팽한 신경전이 만들어낸 결과인거 같슴다.
물론 이지역이 경자와 비슷한 수준의 입지를 갖고 있고 대단지 요건을 갖춰서 분양가는 더 높을것으로 산정되지만, 현재 프리미엄 7억초반대로 내려왔고, 그간의 금융비용 산정한다면 정말 힘들게 겨우겨우 진행되는 상황임엔 틀림없슴지여,
시공사에서 그냥 들어줬을리는 없고 설계변경안을 세세히 살펴보니 고급자재일부가 변경되었고 일부 커뮤니티와 주민시설이 변경및 삭제되었슴다.
마찬가지로 3구역도 비슷한 공사비를 받아들었는데 이번에 설계변경안 내역을 보니 비슷한 길을 가는것 같슴다.
나름 대어로 불리는 곳들의 공사상황도 이지경인데, 현재 비슷한 상황에 놓인 수많은 곳들은 꽤 지난한 시기를 가질거 같슴다.
재재 물량이 밀려있고 쌓여있는것을 대기물량으로 보시는 글이 부포에 있는데, 재재물량은 언제나 항상 쌓여있슴다.
상승장에서도 풀지못하는 문제가 쌓인곳들이 하락장에서 아예 취소가 되거나 조합장변경으로 파행을 겪게되면 북아현 2구역처럼 15년~20년이 걸리는 거지연, 이걸 공급물량이라고 볼수가 있을까여? 이주계획과 조합원분양신청이 되어야 공급대기물량이라고 부를수있습져,
과거 박원순 2기~3기때 재재가능한 곳들 70%가까이가 해제되었슴다.
오세훈이 신통같은걸 들고나와서 패스트트랙인척 하지만 결국 주민비동의 30%표면 구역해제됨다. 절대 공급대기물량이 아닌거시져,
재건축과 달리 재개발은 진정한 공급이라 할 수 없슴다.
대부분 사업성이 좋은 곳들이 일반분양 물건 50~100%가까이 늘어난다고 본다믄, 가구수가 2배늘어나니 공급이 늘었다고 보시겠지만,
사실이 아님다.
이미 재개발 사업전으 다가구나 상가주택, 고시원등의 1가구로 잡히는 실질가구수는 2~3배수를 해야함다.
이건 수치로 잡히는게 마치 공급인것처럼 착각할수 있지만, 실제로 대부분 단위면적의 인구가 줄어드는 결과를 가져옴다.
재개발후 지역 인구수 감소로 주변 상가들의 매출이 줄어드는건 이미 수많은 연구결과에서도 나와있고, 이로 인한 수요예측 실패로 신축상가분양이 죽을 써온것이져, 최근엔 그래서 상가수를 이전에비해 대폭줄여 짓슴다.
학생수 변동으로 수요조사후 약속한 학교를 단지내 허가해주지 않는 일도 일어나고 있져,
그래서 재건축이 중요한데, 용적률 100~150% 로 지어진 옛날 아파트들을 250~300%로 재건축하면 실제로 의미있는 공급이 생김다.
서울에 이런 굵직한 재건축이 궤도에 올라 실제로 공급될 시기는 빨라야 2030년정도라 봐야함다.
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물랑무랑
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30% 해제 신청 가능 50% 비동의 해제 가능 아님? 바뀌었나요?
서울은 걱정도 팔자 언제가는 됨
안되면 자식 주면 되지요.
어자피 마지막 개발이 돈 됩니다.
논거가 정확해야지 여기저기서 누구나 아는 말을 쭈욱 늘어놓으면 논점이 약화됩니다.
지금 진행 잘되는 지역도 되게 많습니다.
모아타운 시범지구 (번동 면목)이나 자양동이나 석관동이나 홍제 잘 되가는 지역도 많답니다.
재개발 재건축 자체가 그냥 하나의 '사업'이라 상황도 결과도 다르고 충분히 기대이익이 많은 지역이 많습니다
요즘 기대값보면 차라리 상가나 민간분양보다 좋던데.
저기는 원래 말많은 곳인데 일반화하시면 안되고요.
예를 들어도 저기를 ㅎㅎ |
[* 비회원 *]
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| 제글엔 오른다 내린다 방향성 없어연, 공격적이신 이유는 모르겠지만 북아현은 문제가 많지여~ 근데 이정도 넓은구역 재개발중 이정도 고통 안받는데가 있나여? |
[* 비회원 *]
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@물랑무랑 죄송여. 무슨이야기를 하고싶으신건지 지난번에도 이해가 안되었는데 지금도 잘안되여^^; 북아현의 사업성에 관한글이었는데 공사비 쌀때 잘진행된 아현구역은..무슨이유로 예를 드신걸가요? |
물랑무랑
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@docodop ㅎㅎ
제말이 그말입니다.
북아현 사업성 분석을 하려면 분석을 해야지(북아현이 의미가 .. 있을까 싶지만)
안좋은 구역 예를 들고 다른 구역도 동일하다.(같을리가 없잖아요) 그러니 다른 구역도 해제되니
"공급량이 부족하다"로 가다가
뜬끔없이 재개발 재건축 멸실 대비 실질 공급수로 드라이브
또 갑자기 실 조합원수로 드라이브
갑자기 상가로 드라이브
또 갑자기 학교로 드라이브
또 갑자기 용적률로 드라이브
갑자기 결론은 재건축은 2030년이나 실공급이다...(아니 지금 사업시행인가 난곳이 많은데 뭔소리여)
이 아는말 대잔치에 워딩이 난폭운전인데 그래서 하고 싶은 말이 뭘까요..
공급 망했다는 말이 하고 싶은건지 사업성이 없다는건지 뭔소리인지. 이게
대체 핵심 논거가 뭐죠?
해제요건 30% 아니고 50% 미찬성이고 뉴타운 해제구역이 무슨 70% 예요..
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[* 비회원 *]
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@물랑무랑 신통추진 주민반대 25%요건에서 30%로 높인다고 계류중. 박원순 뉴타운 해제구역 2018년까지 53%해제 추진위단계포함 70%이상임. 글쓴 논거와 이유는 북아현같은 대어도 사업성이 간신히 생긴마당에 공급이 되겠냐는 논거. 이게 이해가 안가셨다니 놀라움. 짧게쓰면 논거가져와라 말들이 많아 길게썼습니다. 길게쓰면 아는말 대잔치라 욕먹는군여. 대충 쓰신댓글과 글들 읽어봤는데 거울치료되신거 같겠다는 생각뿐
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[* 비회원 *]
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| 왠지 숫자 좋아하시는거 같은데 박원순 취임중 263개 재재 구역에서 21년까지 사업시행인가 난곳은 87곳임다.30%만 진행됬져, 53%는 실제 취소되었고 이걸살리려고 만든게 뭐 똒똑이라 아시겠지만 오세훈발 신통이니 모아니하는것들임다. 신통기획은 소유자 25%와 면적 1/2가 반대하면 입안취소됨다. 그냥 검색만 해도 나옵니다. 입에 거품물고 여기저기 물어뜯으러 다니시는거같아여, 이유는 모르겠지만, 저는 공급감소한다고 상승론을 펼치는 사람은 아님다~, 오히려 내년까지 좋다가 이후 하락걱정하는 하락론자에 가깝슴다~ 거푸무실 필요없단말씀 |
물랑무랑
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@docodop 꼬인 북아현이 뭔 대어이고 그걸 근거로 다른지역이 안된다는 논거가 말이 안되잖아요. ㅎㅎ
물론 내년에 저도 많은 구역이 어려워 질꺼라는건 동의하지만 논거가 타당하지 않다는 말입니다.
그리고 해제된 구역은 정비예정구역까지 포함된거라 실제 해제 구역은 53% 안돠요
그리고 제가 해제하면 안된다고 좀 싸돌아 댕겼는데 모를까요 유인물도 만들고 그랬는데
갑자기 그때 해제해야 한다던 인간들이
가격오르니까 맨날 박원순 문재인 욕하고 다니고 있죠. 내 물건 하나도 그꼴이라.
그 이야기한 그 내용도 그때 돌던 그 자료잖수 ㅎㅎ
논점은 이해하지만 주장 근거가 이상하다는 말이유 사업성이 나오는 지역이 많아서 걱정할만큼 재개발 재건축 공급이 스톱은 아니다
이말이요 |
[* 비회원 *]
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@물랑무랑 머 조합뒤집어지는 이유는 사업성과 그넘의 분담금이져 뭐 딴게 아님, 정치인 욕하는거야 재재물건 들고 있는게 거의 할배할매들이니 악다구니 치는거 옆에서 보던 애기들이 따라 외치는건데 부동산 20년하셨다는분이 그런거 귓등으로 들을이유나있나연, 굿판에서 떡이나 먹고 춤이다 추다 슬쩍 빠지믄 되는거져, 공사비 갈등이 최근 건설사들이 한발빼면서 조금 해갈되는 모냥새라 주저리주저리해 봤슴다. 일단 제가 들고 있는 구역 몇군데는 (대략 대부분 10년째 들고있음) 사업성이 나가리라 전부 이모냥이꼴인데 어디 좋은곳들고 있으셔서 마음이 푸근하신가봅니다. 저는 2013-14가 생각날 지경인디요 ㅎㅎ 북아현은 조합과 조합장의잡놈질에 반대파들 똘똘뭉치는까닦에 이지경이 되었지만 일분물량이 괜찮고 위치빨로 사업성은 갠차능지역이었져, 프리미엄 다빠져서 초기투자자들 뒷목잡게생겼지만 ㅎㅎ |
물랑무랑
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세후니가 말장난 하고 있는건 인정
일도 안하고 혜택도 정비도 아무것도 안하고 지 표 얻을려고 모아타운 같은 소리하고 있으니..
모두 뉴타운 시즌2도 아니고
요즘 안좋은 지역도 뭐 30평 가진 사람 30평 분담금이 5억은 해서 어그러질 지역들 다시 마니 나올테니
2013년 처럼 적당히 잘 매수하셔서 기회 잡으시면 될 일입니다.
해제할때 협조도 안하고 돈든다고 반대만 하던 인간들이
부동산 오르니 맨날 박원순 문재인 욕만 하고 다니던 인간들이니
조금 망해봐도 됨. |
