아래 숫자는 그냥 비교를 위한 예시 정도로 생각해주세요.

용적률 200프로인 3종일반 아파트

용적률을 꽉채우면 1.5배로 밀도가 늘어납니다.

용적률 100프로인 2종 빌라..

용적률을 꽉채우면 2배로 늘어납니다.

하지만 현실은 대지지분 16평인 아파트와 대지지분 64평인

빌라의 가격이 큰 차이가 안납니다.

재건축으로만 놓고 보면, 아파트는 1채보유했을때

아파트 0.5채가 늘어나며 빌라는 아파트 3채가

늘어납니다.

그럼에도 불구하고 시장에서 가치는 비슷하게 평가되고

있는 겁니다.

참고로 과거에는 분당에서도 부자들만 살던 빌라입니다.

과거에 여기 빌라에서 고액과외한적이 있는데,

어마어마했었습니다..

재건축되면 공공기여, 초과이익환수 등등이 있어서 

지분비율만큼 수익이 나는 것은 아니지만,

아무리 그래도 땅에 비해서 가격이 상당히 안좋습니다.

어떤 이유때문이라고 생각하시나요?

아래는 사람들의 다양한 의견

1) 빌라는 세대수가 적고 단일평형이 많아 빠른 재건축이 가능해서 좋다는 주장

2) 대지지분 대비 빌라의 잠재력이 어마어마하지만, 엄청난 세금으로 모두 회수해가서 실제적으로 아파트 수익률과 큰 차이 안날거다.

3) 수익률 형평성 문제로 아파트 용적률이 200에서 300쓰듯이, 빌라도 일반2종의 용적률 모두 허용 못하게 하거나 임대로 모두 채워서 빼앗아갈거다. (도시 관리계획을 따라야해서 2종 3종 아무 의미 없다다는 이야기. 이 빌라 땅들이 용적률 90프로에 묶여있죠. 아파트도 3종이지만 200프로에 묶여있구요.)

4) 25년전 60평 빌라가 30평 아파트가격의 4배였다. 오히려 용적률 다 쓰게 해줘야 형평성에 맞는거다. 즉, 수익률이 높은게 아니라 제자리릉 찾아가는거다라는 의견

5) 재건축이 아직 엄청 멀어서 차이가 없는거다. 진짜로 재건축 시기가 다가오면 지분에 따라 가격대가 재편성될거다.

6) 빌라는 땅 50프로 내놓고 60평 아파트 1채만 받아도 대박이다. 아직 사람들이 모르는거다라는 의견.

7) 재건축은 선거용멘트이고 둘다 재건축 불가하다. 실거주 관점에서 가격이 형성된거고 재건축 어려운 이상 땅 크기는 아무 의미없다.

분당에 90년대에 평당 800만원에 분양했던 빌라들이 일부 있는데 30년가까이 지난 지금도 평당 2000을 제대로 못넘기고 있죠.

2종일반 땅값이 평당 2000 조금 넘는 수준...