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평택 고덕에 대한 생각 16
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주 관심지역은 수지-동탄-평택-천안 입니다.
(이 라인으로 외근이 잦습니다)
1. 천안 신불당 및 성성동
신불당은 천안내에서 입지가 좋습니다.
인근에서는 가장 큰 상권을 가지고 있습니다.
성성동은 신규택지개발지구로 신불당의 대체재로써 평가받기도 했으나, 가장 큰 단점은 타 동네와의 단절되어 있습니다. 이 동네는 천안의 가장 북쪽에 위치해 있는데 남쪽의 8차선인 성성대로를 건너기가 쉽지 않습니다.
우측편으로는 부성역 인근 개발하면서 확장하고 있지만, 주변 공장이나 노후화된 주택을 보면 가격상승이 싑지 않아보입니다.
천안 및 아산 특징이 신규택지 개발이 되면 대장입지가 계속 이동합니다. 현재 신불당보다는 탕정역 인근 가격이 높습니다. 그럼에도 신불당-탕정-중간 빈땅 개발 등으로 큰 덩어리가 만들어지고 있어서 오히려 신불당 입장에서도 나쁠 것 없어 보입니다.
2. 평택 고덕
고덕 국제신도시를 보면 부산 명지 국제신도시가 떠오릅니다. 둘다 국제신도시를 표방하지만 실제로는 아파트 위주라는 것도 유사하네요.
명지는 개발된지 한참입니다. 주변에 삼성전기 등 일자리가 있기는 합니다만 전통적인 주거지 입지는 아닙니다. 교육이나 교통이 약합니다. 2030년에 지하철 5호선 개통하니 교통은 점차 해결되겠지만요.바로 위 에코델타시티 개발하면서 덩치도 커지겠지만 시간이 한참 필요해보입니다.
고덕 위치는 평택 남부와 단절된 느낌이 듭니다.
특히 삼성전자가 도시에서 차지하는 비율이 크고, 위치가 동남쪽에 있고, 길 건너에는 송탄일반산업단지가 위치해 있습니다. 그래서
평택 남부는 브레인시티(개발진행중)-지제역-동삭-소사벌-비전동-소사 이렇게 한 덩어리처럼 기능을 합니다. 수촌 구룡 죽백 개발사업도 남아있구요.
이렇게 되면 고덕은 약간 섬처럼 되어버리는게 아닌가 싶습니다.
동탄1-동탄2가 단절되어 있다가 경부선 지하화 및 동인선 (그리고 언제될지 모르는 트램) 등으로 드디어 하나의 도시처럼 기능을 하게 됩니다.
그런데 고덕은 그게 불가능하죠.
개발 7년차인데 현재까지 대략 절반정도 개발된 것 같습니다. 아직도 청약할게 많구요.
그리고 고덕 1단계도 여전히 뭐가 없습니다. 집 앞에 병원이 4개 정도 있습니다. 정작 병원 가려면 차를 타고 송탄까지 가야합니다.
3. 향후의 가치
현 시점에서 지제역 부근 대비 낮은 평가를 받고 있고, 미래에도 동탄1 정도로 평가 받을 것 같습니다.
영통의 경우 수지대비 상대적으로 낮은 가격의 집값과 이용가능한 학원이 있습니다. 비록 배차간격이 뜸하지만 분당선이 있고, 서울까지 접근가능한 버스체계는 완성되어 있습니다.
고덕 버스의 경우 서울은 커녕 평택역가기도 어렵고, 향후 GTX 이용하려먼 지제역을 가야하는데 평택 남부 소사벌에서 가는 것 만큼 시간 소요가 됩니다.
정리하면 교육은 어렵고, 교통은 시간이 한참 필요하다입니다.
유일한 장점은 삼성전자 평택캠퍼스 인원들의 직주근접인데, 전월세라는 대안이 있다보니 가치상승이 쉽지 않아보입니다.
4. 맺음말
더 좋은 투자처가 많아보인다.
경부선라인에 교육 교통 해결되는 곳이 더 낫다.
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수지는 구축이지만 교육이 해결되고, 신분당선이 있죠. 회사 아재들 40대 이상 애 있는 집은 광교 수지, 30대 이하는 동2 많이 살더라구요. |
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고견은 아니구요. 그냥 임장하면서 느낀점 입니다.
동삭동 중에 센트럴자이가 단지가 크고 괜찮아 보입니다. 현재 가격도 고점대비 많이빠져있네요.
교육은 평택에서는 중간치정도 되나, 절대적으로는 부족하긴 하죠. 아직까지는 초등저학년 정도까지 커버가능해보입니다. 교통은 지제역까지 가는 아파트 버스가 제일 나아 보입니다. (모든 단지가 이 버스가 다 있는지는 모르겠어요.) 그외 시내 교통은 평택역으로 가는 버스가 2-3대 있습니다.
북쪽에는 쌍용차 부지가 있고 가끔 페인트 냄새가 난다는 얘기가 있습니다. 평택일반산업단지도 근처에 있습니다만, 주거지에 장점보다는 단점으로 작용할 것 같습니다.
상권도 잘 되어 있지는 않습니다. 지제역 활성화가 언제쯤 되는지에 따라 결정되겠죠.
현재 시점에서 지제는 평택에서 가장 교통이 좋아질 것은 분명합니다. 다만 교육은 어렵다고 보입니다. |
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글 감사합니다. 고덕은 아직 절반만 한거라 생각됩니다. 인프라는 25년 이후 부터 입니다. 또한 투자 가치는 지제역 서부역 개발 시점으로 지제역 쪽이 더 높다 생각되고요. |
cliec
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며칠전에도 임장갔는데 손님이 없습니다. 길게보고 투자하려면 양호한 수익을 가져다주겠지만, 그렇게 하기 위해서는 싸게사는게 무엇보다 중요해보입니다.
호가가 다소 높아 보이는데 저평가 지역에 투자하는게 좋아 보이구요.
삼성전자 DS와 연계해서 보면 아마 24년 사업도 좋아보이지 않습니다. 여러모로 굳이 지금 고덕 투자가 밝아 보이지 않네요.
말씀하신대로 지제역 서부 컴팩트시티 입지가 더 낫다는게 중론입니다. |
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