제가 11년 전에 미사 공공분양받을때 공고문을 보니 분양가 3.3억 중 대지비 1.6억(16평), 건축비 1.7억이더군요. 생애 첫 분양이었고 현재까지 잘 살고 있습니다. 이게 자산의 토대가 되어 18년에 입주권도 구매하였습니다. 

현재의 분양가를 기준으로 분양가보다 2배 이상 오를 수 있는 분양을 잘 못 찾겠습니다. 우선 미사 주변에서 분양할 교산신도시를 보면 34평의 추정 분양가는 6~7억으로 11년 전보다 2배 가량 오른건데 대지비 3.2억, 건축비 3.3억(정부공시 기본형공사비)으로 잡으면 6.5억입니다. 여기서 2배면 13억인데 현실성은 낮아 보입니다. 10년이 더 걸릴지도 모를 3호선 개통된 후에는 가능할지도 모르겠네요. 물론 통화량 증가에 따른 화폐가치 하락으로 그때 13억은 지금의 13억과는 다르지만요.

서쪽에서 괜찮다고 보는 검단신도시도 시범단지는 3.9억 분양에 전고점 8억으로 2배 가량 상승했고 현재는 6.9억 정도에 시세가 형성되어 있네요. 이 정도만 해도 중위소득가구일 경우 큰 차익입니다. 그런데 최근 분양하는 단지는 위치도 떨어지고 분양가도 5.2억이라 경쟁률도 낮고 일부 대형평형은 미달도 있었네요. 

저는 현재의 분양단지들이 분양가보다 2배 이상의 상승이 어려운 이유는 건축비 상승이 크다고 봅니다. 대지비 상승도 영향이 있지만 토지의 경우 하락하는 경우도 있고 공공택지의 경우 시세보다 저렴한 매입이 가능하여 합리적인 선에서 결정될 수 있습니다. 그러나 기본형 건축비는 13년 3월 고시이후 20년 3월을 제외하고는 떨어진 적이 없이 지속적으로 인상되었습니다.  

건물은 시간이 지날수록 감가상각이 되므로 결국 토지가격이 올라야 하는데 토지가격은 과거 고성장시대와 같이 급격한 상승은 기대하기 어렵기 때문입니다. 

사람들은 구축보다 신축을 선호합니다. 그리고 10년만에 건축비가 2배 올랐다고 해서 10년된 구축에 건축비 인상분이 시세에 반영되지는 않습니다. 건물가치는 떨어질 뿐이죠.

수도권에서 서울 출퇴근이 가능한 곳의 34평 분양가는 5억이 넘습니다. 이 가격을 중위소득가구가 감당할 수 있는지는 논외로 하더라도 그들이 많은 대출을 내서 원리금을 갚아나가는 동안에 2배 이상의 상승이 없다면 직장과 가까워지려고 혹은 자녀교육을 위한 학군을 찾아서 더 좋은 곳으로 이사갈 수 있는 사다리는 막힐 수 밖에 없습니다.

분양가는 저렴해야 하는데 최근의 상황을 보면 참 어렵습니다. 그러니 수익률이 낮은 부동산보다 주식이나 코인에 열광합니다. 재건축은 많은 초기자금이 들고 재개발은 낮은 진입장벽이지만 리스크가 커 추천하기 어렵구요.    

안타깝게도 앞으로도 중위소득이 감당할 만한 아파트의 분양가는 낮아지지 않을 듯합니다. 중위소득가구가 자산의 토대를 마련하려면 어떤 해답이 있을까요? 같이 고민해보면 감사하겠습니다.