저도 펼치는 근거가 몇가지로 정해집니다만.. 저번글에서 금리인하나 싸이클등을 얘기했으니, 오늘 아래 두가지로 정리해보려고 합니다.

1. 공급부족

2. 심리

1. 공급부족

현시점 사업시행인가~관리처분인가 시점을 지나, 시공사 선정, 계약이라도 된 된곳들은 시공사도 울며 겨자먹기로 지을 수 밖에 없습니다만, 앞으로는 인플레이션 적응되기 전까지 착공 자체를 안한답니다.

시공사는 지금처럼 공사비 폭등으로 잘못 들어갔다가 아작나는 판에는 알짜지역, 계약된 곳들을 제외하고는 숨고르기를 택하고 있습니다.

저는 결과론적으로 이게 공급부족의 가장 큰 원인이라 봅니다. 시공사에서 돈 안되는 지역은 그냥 아예 안짓겠다고 합니다. 계약해지까지도 단행하는게 그 근거이고, 26~28년까지 공급 물량부족은 이미 "팩트"가 됐습니다. 

아파트 공사기간이 3~4년인데, 애초에 인허가 접수조차 안했으니, 당연히 26~28년까지는 공급이 매우 큰폭으로 감소합니다. 

부동산 PF는 공급부족을 가속화시키는 문제이고, 폭등론자분들이 좋아할게 아니라, 걱정해야 될 문제인 겁니다. 

2. 심리

대한민국 사람들의 부동산, 특히 아파트 사랑은 영원할겁니다. 서울/경기도에서 주변시세대비 1~2억(5%)만 싸게 나와도 완판되는게 그걸 반증하는거죠. 일부 자본주의를 거부하는사람들을 제외하고는 부동산 특히 아파트는 경제성장률만큼 매해 성장한다는건 상식이 되버렸습니다. 

22년말 장위자이레디언트가 10억, 둔촌주공이 13억에 일반분양했고 처참한 성적을 받았습니다.

현재 장위자이레디언트는 입주권이 11억중반~12억에 거래되고, 둔촌주공은 19억에 거래되고 있습니다.

참고로 위에 적은 거래가는 입주권이고, 입주권은 처음에 목돈(장위자이 8억, 둔주 15억)이 필요하다는건 다들 아실거라 생각하고,

22년말에 분양했을때 시장의 평가는 고분양가로 철퇴를 후드러 맞았는데, 저 가격대들 지나고 보니 선녀였습니다.

아랫분 글대로 공급자들은 84타입 서울 중하급지, 경기도 상급지: 11~13억 / 인천,경기도하급지 : 8~9억 / 지방 : 6~7억정도를 표준가격대로 정했습니다.

이가격대도 28~29년도에 공급부족 현실화되고, 뒤돌아보면 24년이 선녀였다. 라는 말을 듣지 않을까 조심스레 예상해봅니다.

결론 :

1. 서울/수도권 공급부족은 팩트이고, 앞으로 이 문제는 더 가속화 될 예정. ( 공사비, PF문제 등 )

2. 22년에 분양한 알짜지역들을 보니, 분양가가 싸질일은 앞으로 없음.

3. 그럼 미분양 물량이 많아져야되는데, 좋은입지인 곳들은 더 박터지는 경쟁률이 나옴. ( 그럼 굳이 파는사람이 싸게 팔 이유가?? )

참고로 저는 지방은 잘모르니, 지방이 뭐다 이런얘기는 잘 안와닿습니다만.. 이런이유로 서울/수도권 밀집현상이 가속화 되는거겠네요.