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사이클의 변곡점을 칼로 무 베듯이 자를 수가 있을까요? 11
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후행적으로 과거 시세차트를 보면 변곡점을 알아차리기 쉬워보이지만.... 사실 사이클의 시작점과 종료점을 정의내리려고 보면 정확히 어디부터를 상투로 봐야할지 어디부터를 바닥으로 봐야할지 애매하더군요.
아마도 사이클의 상단 부근 또는 바닥 부근에서 머무는 시간 단위가 몇년에 걸쳐 변곡점이 만들어지기 때문이라고 생각하는데요.
이렇게 시세 차트가 몇년 단위의 시간에 걸쳐 만들어진 차트인걸 생각해보면 그 당시로 돌아간다고 그 때가 변곡점이다 아니다를 판단하기는 쉽지 않았을 거 같습니다.
직전 상승장과 지금의 횡보장만 직접 겪어 본 부린이 입장이지만... 제 생각엔 급등하지 않고 있는(횡보하고 있는) 지금이 그냥 맘 편히 갈아타기든 첫 집 마련이든 행동하기 좋은 시절이 아닌가 싶네요. 변곡점 앞부분인지 뒷부분인진 모르지만 횡보하고 있다는 자체가 아무튼 그 주위 어딘가일테니 발바닥이나 발목은 아니라도 최소 무릎은 되지 않을까 하는거죠.
아무튼 주식이든 부동산이든 바닥에서 잡는단게 실제론 말처럼 쉽지 않을 거 같단 생각이네요.
별 교훈은 없는 뻘글이었습니다.
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Constellations
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지나고 나니까 이 때 집을 샀어야했다, 안샀어야했다 하는거지만
그 어느때도 집사기 좋은 때는 없다고 생각합니다.
그런 징조가 보였으면 애초에 그게 가격에 반영되니까요.
다만 이건 서울얘기구요, 서울은 이슈가 있으면 상급지부터 하급지까지 한방에 들썩이는데 지방은 이슈가 반영되는데 시차가 있어서 그 부분은 충분히 노려볼 만 하더라구요.
서울은 대장이랑 하급지랑 같이 움직이면, 지방은 대장 먼저가고 그 다음 놈이 순차적으로 가고 그런식으로요. |
onco
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그렇군요. 사실 지방 시장까지는 내공이 부족하여 잘 몰랐는데 오히려 투자 목적이라면 말씀하신 면에서 기회 포착은 지방에서 찾기 쉬울지도 모르겠군요. 저 같은 부린이는 서울수도권에 집중하는게 안전할 거 같지만요ㅎㅎ |
동숭동
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지방은 문제가, A B C D E 순차적으로 가니까 타이밍을 잡을 수 있을것 같은데
실제로는 끝까지 가는게 아니라 어디쯤인가에서 끝난다는 점입니다.
딱 수건 돌리기를 연상하면 됩니다. 잘 돌아 가다가 어디쯤에서 터지는.
ps. 며칠 전인가, 문화동 자이 신규분양 하는데, 이제는 그저 그런 위치에서도 분양가가 6억입니다. 여기서 여러 번 언급했던 대로 건축비 때문인 듯. 중심 택지개발지와는 동떨어진, 평지가 넘쳐나는 대전에서 그런 언덕지형에 저런 분양가라... 당연 분양결과는 처참한데 그래도 건축비 때문에 싸게 분양은 못 하는게 현실인가 봅니다. (대전 살면서 각종 기사자격증 같은것 딴 분들은 한번쯤 거기 다 가 봤을 듯) |
onco
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역시 기회가 있는만큼 리스크도 큰 곳이 지방 시장인가보군요. 역시 맘 편한 똘똘이 한채 갈아타기 전략이 저 같은 부린이한텐 제일 잘 맞는 전략 같네요. |
Constellations
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요즘 대전 떠났다보니 잘 모르고있었는데 저런 입지에도 요즘 재개발이 이루어지고있긴 한가보네요.
그나저나 84a는 그래도 1:1이라도 넘긴 했네요 6억인데도, 물론 저 당첨자들이 계약은 별로 안할 것 같지만.
제가 신흥sk뷰가 24평 3억인데도 청약 가점 꽤 높은거 보고 후배에게 매수를 권했었는데.. 여기도 지금 그래도 4.5억 가까이는 하네요.
신흥sk뷰 가격을 보니 문지동이나 죽동이 꽤 많이 저렴해보이는데, 여러모로 재밌는 장세가 될 것 같습니다 |
동숭동
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@Constellations 신흥은 그래도 입지상 고정수요가 있습니다. 이른바 수십년 대전 구시가지 토박이들. 대전역 근처에서 장사하는 사람들 입장에서는 이스트시티와 함께 직주근접이 되는 곳이지요.
단, 그 수요 또한 한정적이니 딱 그 정도의 아파트 공급만 있어야 그게 유지됩니다. 물론 그 이상 개발을 할 부지도 없지만.
부동산을 투기물이 아닌 실거주물로 보면, 객관적으로 입지가 좀 별로일 것 같은데도 비싼 곳이 있습니다. 꼭 거기 살아야 하는 사람들의 수요가 있으니까요. 단순히 캐릭터 점수내는 것처럼 뭐 몇점 뭐 몇점 그래서 합이 얼마, 이렇게 접근해서는 안되지요.
ps. 반대로 서울 아닌 지방도시에서는, 입지가 좋아도 너무 많으면 소화하는데 시간이 걸립니다. 게다가 대체지가 많아도 그렇지요. 그래서 문지동이나 죽동은 지금은 좋아보여도 궁극적으로는 불안합니다. 까놓고 죽동과 노은동 사이의 논 밭만 택지지구로 바꿔서 아파트 때려박으면 죽동은 게임 오버고 전민동 쪽은 널린게 땅, 엑스포와 테크노 사이만 해도 장난 아니니...
물론 현재의 공사비로는 그게 될 리도 없으니 걱정할 필요는 당분간 없겠습니다만 노은1지구 7단지 9단지 사이의 넓은 도로와 죽동초 북측의 중심도로가 동일 위도상에 놓여있다는 것은 우연인것만은 아니겠지요?
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Constellations
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@동숭동 죽동은 죽동 그쪽 추가로 개발한다하니 개발하면 갈아타면 되겠고, 문지동은 하수종말처리장 이전하면 그쪽으로 갈아타면 될 것 같기는 합니다. |
퐁포르퐁
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그래도 서울은 큰 그림에서라도 보이지만 수도권만 가도 달라지지요
수도권 1급지부터 부천 인천 의정부까지 오를지 아닐지는 판단이 힘드니까요. 저번 상승기에도 오르다 만것도 봤고 오버슈팅하는 것도 봤네요. |
동숭동
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이 밑에 어떤 글에도 답을 달았지만, 아마 임대차3법 없었으면
고양 행신지구는 그 그래프처럼 오르지 못했을 것입니다.
소위 강북 갭 투자라는게 나와서 길음뉴타운이나 노원구 쪽이 급상승 시작한게 2015년 즈음이고 2018년쯤 되면 언론에서 아파트값 폭등 이런 식의 기사가 꾸준히 나왔을 때인데 2020년 초까지 가격이 정체라는 것은 투자자들 입장에서는 관심 밖의 지역이라는 이야기가 됩니다.
경기 북부지역이 그리 인기지역은 아니라고 해도 고양 행신이면 일단 정규 택지지구이고 서울과 가깝습니다. 그 뒤에 서울에서 더 먼 중산-탄현이 있고 그 뒤에는 아예 비택지지구가 있으니 절대 최하급지는 아니지요.
다 지난 날의 가정이긴 해도, 전제한 조건에서 대략 어디까지 올랐을까 하는게 짐작 되긴 합니다. 2020년 7월경의 제 예상은 화정지구 중 역세권 국평 정도에서 끝날 것이다였습니다. (그러니 그거 조사한다고 여기서 세시간은 걸리는 별빛 현대우성까지 가 봤으니.....) 그 외 지역은 그냥 남의 잔치 구경하다가 끝물 쯤에 약간의 갭 메우기, 2007년 말의 하안동처럼 되었겠지요. |
RAYMAN
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지나고나서야 변곡점인걸 알죠. 부동산 좀 하는분들도 마찬가지고.
그래서 폭락이 무주택자가 바닥일때 산다는게 어불성설임 대충 아파트같은 안전한쪽 사놓고 10년이상 장기 거주하면서 기다리면 대부분 다올라요. 바닥 타이밍은 고수들도 잡기 힘드니 일찍 사는게 더 중요함. |
