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다시한번 생각정리.
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고구료
2024-05-16 09:35
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파워링크등록안내
요즘 부포에 하락론자분들이 꽤 많이 유입되시네요. 우선 저는 서울/수도권위주라 지방은 모릅니다.
오늘은 최근 부동산 공급에서 제일 이슈인 고분양가와 공사비 폭등에 대해 한번 얘기 해보려고 합니다
1. 공사비 폭등
공사비 폭등은 23년도에는 평균공사비 600만원대 , 24년도에는 평균공사비 700만원대 입니다.(일반적인 대단지 기준)
2015년 100% --> 21년 124% --> 22년 141% --> 23년 150% --> 24년 154%
건설공사비지수로 20년~23년까지 우크라이나 러시아 전쟁 + 최저임금 특급 폭등으로 공사비가 미친듯이 올랐습니다.
(한국건설기술연구원 자료 일부 발췌)
2. 고분양가
최근 완판단지
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24년 신축 아파트 최근 분양가(완판기준)
- 서울중급지 : 14~16억 ( 강동(둔촌 더샵포레), 서대문(경희궁유보라) , 북아현)
- 서울하급지 : 12~14억 ( 이문(이문아이파크자이, 래미안라그란데), 장위 )
- 경기도 상급지 뉴타운 : 11~13억 (광명, 성남)
- 경기도 중급지 : 8억~10억 (수원,부천,일산)
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입니다.
여기서 알아두셔야 될게, 아파트는 생산자가 맘대로 가격을 정하진 못합니다. 국가(HUG)에서 분양가 심사를 거치고, 적당한 분양가인지 자료(사업성,공사비 등등) 검토 이후, 실제 투입 된 비용에 맞게 분양가를 심사하고, 이게 타당하지않으면 분양가 다시 짜오라고 합니다.
지금 나오는 분양가는 나라에서 심사해봤을 때, 생산비 대비 적당한 분양가라는거에요.
그럼 여기서 비유를 한번 해보겠습니다. 일반봉지 새우깡이 2010년 1,000원 현재 2,000원 입니다 ( 앞으로도 스멀스멀 계속 올리겠죠?~)
여기서 폭락론자 분들의 마음과 같이 이걸 싸게 먹는 방법은?? 안사먹는게, 새우깡에 대한 안좋은 인식이 생기는게 제일 빠릅니다.
그럼 기업은 안사먹으니, 보통 행사로 할인을 해주던 방법을 모색할겁니다.
그럼 위에 적어놓은 최근분양가 기준으로, 집을 싸게 사려면 국민들이 부동산에 대해 안좋은인식(인구감소, 데드캣바운스 기타등등 폭락분들 주장)을 남겨 할인분양을 하게 만들어야 하는데.. 다팔리는데 왜해요? 포켓몬빵 유행일때 포켓몬빵이 굳이 할인할까요?
우선 지금 시장 분위기는 서울/경기도는 결국 다 팔리고 있습니다. 파는사람은 얼마에 팔겠다 하고 내놓고, 이게 끊임없이 다 팔리고 있는게 현재 분위기입니다.
3. 앞으로의 전망
우선 자본주의로만 놓고봤을 때, 서울/경기도를 매수할정도의 자본을 갖고 있는 상승론자들은 이미 인플레이션에 대해 똘똘한1채~ 서울1채는 국룰이란걸 압니다. ( 최근 서울 뉴타운 중 재개발 한곳을 정리했는데, 매수하신분이 지방에서 개인병원 하시는분 이셨습니다. 자식 명의로 사셨는데, 자긴 앞으로도 서울 올일은 없지만, 자식은 갈 수도있으니 그냥 사뒀다네요. )
그리고 지금은 분양가가 비싼게 맞습니다만( 사실 이것도 서울은 수십:1 경쟁률이라 비싼건지는 잘.. ) 5년뒤를 예상하면 편합니다.
새우깡이 2010년 1,000원에서 지금 2,000원이 왔는데, 2030년에 1,000원이 될지, 2,500원이 될지 예측해봐야겠죠.
물론 부동산이라는건 과자보다 심리가 더 크게 작용하는 부분입니다.
그래서 여러 이슈로 떨어질 가능성도 있고, 그 규모도 더 크겠죠.
근데 확실한건 생산비가 올라서, 고분양가는 확정 됐습니다.
참고로 제 견해는 지금 분양가보단 계속 오를겁니다.. 건설 도급계약서는 물가인상률 반영하여, 공사비를 올릴 수 있게 돼있거든요.
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건설 도급계약서가 물가인상률 반영해도 대개 있는 조항은 소비자물가지수/건설공사비지수 중에서 낮은 쪽 따라가는 부분입니다. 건설공사비지수는 많이 올랐지만, 소비자물가지수는 별로 안올라서 그 조항만으로 올린 건 별로 안됩니다.
근데 뭐 지금 계약서는 알빠노? 인 상황이죠 심지어 계약서대로 안하면 감사때려맞는 공공쪽에서조차도 계약서 쌩까고 공사비 다 올려줬거든요.
시공사가 '안해 배째' 했을 때 배쨀 수 없는 상황입니다. 배째려면 다른 시공사 데리고와야하는데 다른 시공사는 싸게 해준대요? |
고구료
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1. 맞습니다. 그래도 도급계약서상으로는 "소비자물가지수"로 가게끔 되어있습니다.
(그나마 사업시행인가 이후 단계인 곳들은 4~500만원 += 소비자물가지수에 약간의 금액만 더한정도로 협상이 되고있다고 생각됩니다. 그게 최종 평당 공사비 6~700만원대 )
하지만 진짜 문제는 정비사업 초기단계인 곳들은 스타트 가격이 700만원 += 소비자물가지수 일듯 합니다..
2. 배째도 정확하시네요. 울산 푸르지오 계약해지만봐도 시공사(대우건설) 입장에서 위약금 조로 보증금 400억 자체상환해도, 추가공사비 2,000억이상 올라가는것보다 차라리 배째 모드가 싸게먹히는 거겠죠
결론으로 지금 관리처분인가 이후 단계인 곳들은 시공사도 코가 꿰어있는 부분이라, HUG 압박 등 시공 해지가 자유롭지 못하여 조합과 적당한 선에서 타협이 되는데, 초기단계 인 곳들은 시공사에서 돈 물어주고 빠지더라구요.
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어퍼미들클라스
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공공은 오래전부터 도급계약서에
도급비 에스컬레이션조항 달아주어서 저마진이지만 물가상승리스크도 상대적으로 적어서 Lh sh에 그냥 입찰한 건설사도 많았어요 인력장비놀리느니 인건비만받고 짓자 이런식
공사비상방을 열어준건 표준건축비 인상과 공사원가에 금융비용 잡비 다 인정해주면서 시공사 손해안보게 캐리해준 정부몫도ㅎ |
이놀도
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수요 심리가 주담대 3.5%위에서 약화가 확연해지고
4.5%를 넘어가면 절벽으로 급감하죠. 금리인하 2방이면 3% 초반까지 내려갈게 뻔하니 그 때 되면 폭락이 형님들의 혹세무민도 안 통할 시장이 되겠죠.
서울이 좋긴 하지만 최상급지 일부 지역을 제외하고 나서는 빠그러진 재/재로 낙후된 주거지 환경과 공존해서 살아가야 하는 점이 마이너스 요인입니다.
한국 경제의 미래가 그다지 밝지 않다고 베팅한다면 서울의 재.재도 속도가 거의 무한정 느려질 터이고 신도시에 광역 교통망이 잘 된 수도권 중상급지가 서울 최상급지 제외하면 나쁘지 않은 대안일 수 있습니다. |
고구료
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넵. 저도 길게 썼지만.. 짧게 요약하면
1. 만드는 단가가 올라감. (최근에는 시공사도 아파트 돈안된다고 수주 안하는중. 진짜 마진없이 만든가격대임..) 2. 비싸게 팔아도 결국 다 팔림. 3. 그나마 시공사랑 스타트 금액을 싸게 계약해서, 덜올린게 지금 나오는 분양가라는게 반전.
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[* 비회원 *]
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저도 계속 오를꺼라는데에 한표인데 앞으로의 시장에 따라서 폭등을 하느냐 천천히 오르느냐의 차이겠죠.
중요한점 몇가지 꼽자면... 결국 IMF때 폭락했어도 다시 폭등해서 원상태이상이 된걸 이미 40대이상은 학습을 했고. 그 이하 들은 폭등장만 기억했죠. 잠깐의 폭락이야 오래전 일이고 그나마 다시 폭등을 했으니 부동산에 대한 걸 국민들이 엄청나게 강하게 학습을 마친상태죠. 물론 무지성 폭락론자들이야 늘 있어왔으나 늘 도움이 안됬죠.
제가 알기론 영끌영끌 거려도 실제로 진짜 돈없이 산 경우는 별로 없는걸로 압니다. 수억짜리 자산을 아무생각없이 사는 사람은 소수에요. 그럼 비싸서 못산 대기수요가 어마어마하다는거라는 판단입니다. 이걸 판단하게 된 계기중에 하나가 저는 고금리때 1-2년 정도면 폭락장이 나올테고 안나오면 대기수요가 너무 많다는 판단을 내려야 한다고 생각했꺼든요. 게다가 인구감소 애기나오지만 당장 세대수는 계속 늘어날 생각일 뿐더러... 문제가 한번 부동산을 사서 경험해 보면 더 큰 평수나 더 입지가 좋은것으로 강하게 생각이 바뀌는 경우가 많다는겁니다. 대출을 두려워하는것도 강한 상승장을 격으면 본인 월급보다 더 집값이 빨리 오른다는게 인지가 되니...
앞으로 표를 위해 돈을 뿌리는 정치인들이 대세가 될 확률이 높고 비싼 분양가 덕에(진짜 미쳐있음)공급은 주는데 대기수요는 많고 심지어 세대수도 계속 불어나는 상황에서 다시 한번 큰 폭등장이 올 가능성도 크다고 봅니다. |
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저랑 뷰가 거의 일치하시네요. 전 입주권포함 3주택--> 최근 2주택이됐고, 2주택자로 가다가 폭등장 왔을때 나머지 하나 일반과세로 정리하고, 1주택만 들고가려는 계획입니다.
거시적으로는 공급부족 but 미시적으로는 높은금리 / 위축된 수요심리 등이 있어 당분간은 +-5% 선에서 와리가리하지 않을까 싶습니다.
분양가는 공급 최저가를 의미하고, 계속 올라갈 상황이고, 다만 이 가격을 적응하려면 시간은 걸리겠죠.
그리고 말씀해주셨듯, DSR / LTV 개념을 조금만 알면.. 우리나라는 조치가 잘 되어있어, 영끌인 경우는 잘 없을거라 생각됩니다.
근데 어짜피 영끌, 폭락 하는사람들 치고 금융개념이나 경험이 있으신분들은 매우 적을거라는데 1표. |
항상폭주
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여우들이 신포도 불만을 얘기하는건
포도가 떨어지기를 바라는게 아니라 이미 닿을수없기 때문인거죠
블랙스완급 폭풍없이는 계속 우상향 할꺼고 계속 여우들은 불만을 쏟아낼꺼에요 |