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현재 시장에 대한 이해 및 개인적인 미래 예측
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[* 비회원 *]
10 2024-06-22 13:13
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공유하기10 2024-06-22 13:13
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1. 우리나라의 코로나시기 확대된 유동성은 부동산에 충분히 반영이 되지 않았다
- 미국은 코로나 시기 9배 우리나라는 4배의 화폐를 발행 하였다.
- 우리나라의 집값은 22년 23년 평균적으로 20% 이상의 급격하 하락으로 유동성이 반영이 별로 안되었다 (이유는 금리의 급격한 상승, 역으로 금리가 하락한다면 20상승에 유동성 반영까지 급격한 상승 가능)
2. 지금의 다주택자 규제와 빌라/오피 규제로 서울/수도권으로의 똘똘 한채 쏠림은 지속 될 것이다.
- 지방에도 사업하는 분, 의사/변호사등 전문직분등 상당한 재력을 소유한 유지분드이 많음
- 과거에는 서울에도 집을 가질수 있고 지방에도 자가로 소유하는게 유리 하였으나 지금은 2채이상을 소유하기엔 보유세(종부세, 재산세)가 너무 높음
- 한채만 소유할 수 있다면 가능한 가장 많이 오를 수 있는 비싼 부동산을 소유하는게 이익임
- 지방의 임대료 조차 쌈
3. 24년이후 공급량은 역대 최저가 될 것이다.
여기에 빌라와 오피의 대체주택의 공급도 역대 최대로 줄어 든다.
- 새 아파트는 무주택자가 아니면 상당한 비용이 발생
- 역으로 생각해보면 무주택자만 수요가 발생
- 건설비의 인상, 취등록세, 양도세, 보유세등이 수요를 극단으로 위축 시켰음
- 이 상황으로 인해 임대주택 공급이 급격하게 축소되고 임대료의 상승이 발생 가능
4. 전월세 특히 월세의 급격한 인상이 발생 할 것이다.
- 전세를 주는 이유는 미래에 오를 가격을 위한 시세차익을 위한 베팅임
- 무주택자의 미래에 입주를 위한 일시적 갭투자와 일시적 2주택의 갈아타기 수요는 한정적이고 지속적인 임대증가가 안됨
- 다주택자의 시세차익은 양도세 중과와 보유세로 큰 시세차익이 발생될때 까지 이익이 발생하지 않음, 즉 큰 상승이 발생할 서울/경기도 일부가 아니면 전세 공급이 작을 것임
-23년부터 급격한 인허가 감소가 25년부터 본격적인 입주물량 부족으로 나타남
- 25년부터 90년대 노태우정권의 2백만호 주택이 멸실이 진행되는 슈퍼 사이클의 시작이 됨 (설상가상임)
5. 24년 하반기 부터 미국의 금리인하가 시작 될것이다.
- 23년 하반기 부터 인하될 것이라는 금리는 24년 6월 현재까지 이루어지지 않고 있음
- 24년 하반기 금리인하가 시작되면 이렇게 늦어진 금리인하의 후폭풍으로 급격한 금리 인하도 생각해 볼 수 있음
- 급격하지 않더라도 금리는 인하 될것임
- 금리인상으로 하락한 부동산은 코로나로 풀린 유동성에 공급부족에 임대료 상승까지 반영될 것임
결론.
위 5개의 요인들이 서로 영향을 주며 작용하게 되면 부동산은 상당한 폭등이 발생 할 것으로 예상됨.
공급도 적은데 임대료도 오르고 금리도 인하되고 1기신도시 이주멸실과 지방유지의 똘똘한채 쏠림까지 한꺼번에 터질 수 있다.
코로나의 유동성도 이때 반영이 될 것이다.
또 말도 안되는 규제가 시작될것이고 시장을 공포로 몰것이다.
지방에서 투자한 사람들은 조심할 필요가 있다.
살지않는 집은 규제의 폭탄을 맞을 것이고 이것은 임대료의 폭탄으로 부메랑이 될 것이다.
양도세, 종부세, 토지거래허가, 규제지역 과거 이루어진 모든 규제가 발생할것이다.
과거 문재인정부때 올라도 행복하지 않았다 오히려 괴로웠고 분노에 휩싸여 몸을 망쳤다.
이런 상황을 만든게 내 죄인가?
아님 정부의 죄인가?
난 규제의 역설이라고 말하고 싶다
문재인/민주당의 규제가 현재의 상황과 미래에 발생할 혼란을 만든것은 확실하다.
규제를 할 것이 아니라 오른 가격에 공급이 더 많이 되도록 장려 했어야 했다.
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뿡
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TSLL
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이해가 안되네. 나는 집값올라서 엄청 좋았는데. 중간에 뭐가 빠진거 아니에요?
문재인정부때 올라도 행복하지 않았다. 오히려 괴로웠고 분노에 휩싸여 몸을 망쳤다 (나는 무주택이기 때문이다)
이렇게 써야 매끄러운거 같은데 |
Hodyw
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문재앙이 지금 집값 문제의 모든걸 만들었는데 뭔 ㅋㅋ 3배.넘겨올렸고 법은 개판에 윤통이 바꾸고 싶어도 민주당이 안바꿔주는구만 암튼 대깨들은 답이없음 골로가도 정신을 못차림 진짜 대깨.. |
Hodyw |
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