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신축 분양가 분석 ver.1
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고구료
2024-06-28 11:51
조회 : 2971
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경기도 중급지 (안양,부천,수원 급) 기준 84(34평) / 2,000세대정도 / 공사비 700만원으로 잡은 분양 원가 입니다.
1. 대지비 3억(대지지분12평) + 2. 공사비 4억 + 3. 사업비 1.5억 ==> 8.5억.
여기서 공사비는 시공사에 주는 하도급 금액이 되는것이고, 실제 시행사(조합)은 1, 3번을 통해 이익창출이 되어야 합니다.
한채당 8.5억에 팔아야, 적당한 이윤을 남기고 분양하는것일꺼고 이 금액 이하는 사실상 분양이 어려울 것 입니다.
대지비는 경기 중급지 기준(평당 2500만원선)으로 잡은것이니, 인천이나 지방은 1억초중반까진 맞출 수 있겠지만, 공사비, 사업비는 2,000세대 이상 1군건설사 일반 아파트를 기준으로 잡은 것 입니다.
1번은 입지를 낮추면 되지만, [2~3]번은 사실상 낮출 수가 없다고 봅니다. 저 가격아니면 시공사가 사업 안한대요.
그리고 사업비 1.5억이 절대 비싼게 아닙니다.ㅎㅎ 금리 역계산해보면 굉장히 러프하게 잡은거에요.
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네 마지막 짤에 답변이 있는데, 위 금액은 4~5년내에사업시행인가가 된 금액 기준입니다. 시공사도 빼박이라 적당한 공사비(7~800만원대)에 그냥 하는거죠 |
봄은어디에
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| 건설사에서 서울도 돈이 안되서 새집 안짓는다는거넹욤.. 지금 안지으면 2-3년뒤 새집 공급이 없다는건데.. 서울 집값만 만 더 오를듯욤 ㅜoㅜ |
[* 비회원 *]
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개인적으로 이해가 잘안되는게 물론 기다림과 몸테크가 힘들긴 하겠지만
아직 분당 오리 미금만 하더라도 대지지분 12평 정도되는 집들이 7~8억에 거래되고
그런 집들을 1대1 재건축 하면 분담금 5억으로 잡아도 12~13억으로 분당 신축을 기대할 수 있는데
왜 수원이나 안양 광명 구성남 같은 애매한 물건들을 10억 이상에 매매하는지 잘 모르겠네요. 좋은 대안이 있는데 말이죠.
미금정자수내서현 같은 곳은 나중에 20억 이상 될거고 오리도 키맞춤 할테죠. 그리고 학군좋고 주변의 깔끔한 분위기의 시너지가 어마어마하게 나구요.
저는 주변에서 경기남부에 집살거라고 하면 분당 아니면 추천 못하는 입장입니다. |
[* 비회원 *]
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안양도 학군좋고 주변깔끔합니다
구성남을 따로 말씀하시는데 안양도 평촌이랑 구분하시던가..
평촌과 인근신축은 물량때매 눌림목입니다 평촌 구축썩은아파트도 84 전세 7억선입니다
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[* 비회원 *]
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평촌까지는 괜찮은 동네죠. 맞습니다.
그렇지만 분당보다 투자가치가 있는거같진 않구요. 그리고 다른동네들도 신축보면 10억이 개이름인데 그가격이면 분당이 좋아보입니다.
실거주가 꼭 필요하다면 갭으로 분당 사고 신축 전세가 나은판단이죠. |
