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부동산의 흐름을 팩트로 보면
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대루무룽둥
2024-09-03 11:27
조회 : 1861
대루무룽둥
2024-09-03 11:27
조회 : 1861 
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제 이전제 이전글들을 보시면 알겠지만 저는 하락론자인듯한 상승론자입니다.
포럼에 많이 보이는 무지성 상승론자들과는 다르다고 봐주시면 좋겠습니다.
최대한 객관적 팩트와 약간의 제 의견으로 현재 부동산에 관심있는 분들이 어떻게 했으면 좋겠다 라는 의견드립니다.
언제나처럼 돈이 많아서 10~20억 훌쩍넘는 집들을 살수있는 분들은 알아서 하시면 됩니다.
하지만 소중한 월급을 차곡차곡 모아 자본1~3억+대출 2~4으로 5~7억 언저리 집을 사실 분들은 꼭 참고하시면 좋겠습니다.
1. 집값의 추이
집값은 경제성장률보다 조금 높게 올라갈 뿐 미친듯 우상향하지는 않습니다.
몇가지 지역으로 예를 들어보겠습니다.
잠실의 2007년식 트리지움은 2007년엔 6~7억에서 거래가 되었네요. 이후 12년도엔 조금 하락한 가격으로 6억대에 거래되다가 15년에 꿈틀꿈틀 상승하더니 최근 20억에 거래되고있습니다. 7억 기준 약 20년만에 3배가 된 것이네요.
5% 상승을 10년 복리로 하면 1.63배, 20년이면 2.65배 이니 미친듯한 상승은 아니죠.
분당정자의 아파트에 대해서도 비교를 해보겠습니다.
2006년 11~12억에 거래된 아파트가 13년엔 7억대에 거래가 됬네요. 이후 횡보하다가 17년말부터 상승을 시작하여 현재 22억이 되었습니다. 20년동안 2배 올랐네요.
분당아래 용인 아파트도 볼게요. 이곳은 20년전에 버블로 유명했죠. 많은 부자어르신들이 용인으로 이사를 갔습니다.
2006년에 14억에 거래된 내역이 있네요. 이후 빠르게 하락하더니 12년엔 7억대에 거래가 됬네요. 이후 상당히 횡보하다가 21년도가 되어 이전값을 찍고 다시 조금 내려 12억에 거래되고있습니다.
그리고 1번의 결과로 아래를 유추해볼 수 있습니다.
2. 집값의 우상향
집은 길게보면 우상향 이지만 사이클이 있으며 투자를 잘 한 다른 자산보다 수익률이 크게 높지 않습니다.
흐름을 잘못타면 오히려 마이너스를 크게 보죠. 고점에서의 투자는 언제나 조심해야합니다.
만약에 10억이 있다면 은행에 넣어둔 것보다는 이득이지만, 이런저런 세금과 유지비용을 고려해보면 매년 5%가 올라도 실제 수익률은 이보다 떨어지죠. 그리고 지역에 따라서 수익률은 매우 낮거나 마이너스 일 수도 있습니다.
물론 갭투자는 실투자금이 다르므로 수익률도 다르지만, 주식도 레버리지로 하면 똑같이 벌고 잃고 하는거죠.
따라서 겨우 모은 자금으로 애매한 지역을 사실바에는 그냥 월세 + 안정적인 미장이나 전문투자사에 위탁하는게 낫습니다.
3. 입지의 중요성
분당을 보더라도 초기 신축일때보다 낮아지는 구간이 나옵니다. 그리고 버블7때의 용인은 더욱 심하죠. 반토막까지 났습니다.
지금 얼죽신이라는 신조어가 나왔는데, 상술입니다. 그걸 믿고 신축은 오른다고 믿고 안좋은 입지를 사신다면 피보시는겁니다. 역사는 반복되기 마련입니다. 단타로 약간의 이득을 보실분이라면 몰라도요.
분당이나 동탄처럼 회복하는 특이 케이스도 있겠지만, 미래 인구가 빠르게 줄것으로 보이므로, 대부분은 아닐겁니다.
4. 여유자금이 있다면 어디를 사야할까요?
부동산은 리스크가 있죠. 1주택자이고 큰욕심을 바라지 않는다면 배당&성장주식이 좋죠.
하지만 리스크를 감수하면서 여유자금으로 부동산을 사실거라면 현재는 1기신도시 재건축이 좋아보입니다.
국가에서 세게 밀어주는 사업이죠. 시간이 길게 걸릴지라도 언젠간 될것이라 봅니다.
대신 재건축시에 마음고생 안하려면 대지지분이 충분한 곳으로 가야겠죠.
인기가 많은 25평 집을 받는것으로 계산해보면, 기존 10평대 소형집이 많은 단지는 분담금이 많이 들겁니다. 살던사람들의 자금여력도 없을거구요.
중소형인 25평집이 많다면 약간의 분담금이 10평대보단 덜 들겠지만, 그래도 건축비가 많이 올라 쉽진 않을거구요.
대형위주 단지는 부동산의 유행과 흐름상 돈을 안들여도 다운사이징이 가능하죠.
신분당&분당선 더블역세권인 미금을 기준으로 15평을 6~7억에 매입해서 재건축 비용을 들여 25평을 얻는 것보다
13~4억으로 48평을 매입해서 환급을 받는게 사업속도나 마음고생면에서는 나을겁니다. 해당단지는 용적률도 150%으로 대지지분이 매우 크네요.
현재는 분당도 이제 대지지분에 비례해서 집값이 나오네요. 몇년전엔 대형평수는 대지지분 많이 쌌죠.
분당에 바로 붙어있는 죽전이나 수지는 아직 대지지분 대비 대형이 쌉니다.
연식도 10년정도 차이나니, 분당이 재건축 끝나면 아래동네도 재건축 이슈가 나오겠죠.
리스크를 길게 감당 하실수있는 분들은 이쪽도 갭투자로 좋아보입니다.
아랫동네로 갈수록 부담할수있는 자금여력이 적으니 대지지분이 큰 곳으로 보세요.
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깨밍
몽고메리
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2006년 2007년 까지 갈 필요 있나..
제가 매수했던 집들 중.. 17년에 산집 3배 찍고 지금 2.X배 18년에 산집도 2.X배 19년에 산집도 2.X배
이렇게 수익률이 차이가 나는 이유는...? (총매입가로 계산한 것이고, 레버리지(실투금)로 계산하면 뭐...)
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기절매니아
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따라서 겨우 모은 자금으로 애매한 지역을 사실바에는 그냥 월세 + 안정적인 미장이나 전문투자사에 위탁하는게 낫습니다.
글 잘읽었습니다!!
위의 표현은 실거주1채는 가지고 있는 상황에서 말씀하신건가요?
무주택이여도 애매한지역 매매할바에는 월세사는게 괜찮다고 말씀하신건가요? |
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