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[부동산 생각] 양극화와 주택의 격차.. 앞으로의 부동산에 대해서 구조적 생각 정리 11
두툼한여우 5 2024-12-21 19:02   조회 : 1972

시리즈게시글 아이콘[[부동산 생각]] 시리즈

 

내수 소비를 보면 이미 양극화는 진행이 되고 있는 중...

 

20만원에 가까운 고가의 호텔 뷔페, 20만원 이상으로 가격이 오르고 있는 고급 호텔들의 크리스마스 케이크 등

 

원래는 일반적인 사람들을 대상으로 하지 않았던 소비재 조차 정보통신의 발달과 고성장 시대의 소득 증가로 인해서 일반인들이 일년에 한번 정도는 이용할 수 있었으나, 

 

고강도의 인플레이션과 이 시기를 잘 이용해 본래의 위치를 찾아가려는 공급자의 니즈가 결합하여 일년에 한번 정도 조차 이용하시 부담스러운 금액으로 변해가는 현실

 

따라서 경제적 양극화가 벌어지면 벌어질 수록 소비재의 양극화도 심화될것으로 예상

 

반대로 일반 소득자의 경우 평소에 싼것 위주로 찾고, 특별한 날이나 기회에만 좋은 것을 찾는게 일반화될 가능성이 높음

 

이미 커피 시장에서는 고가와 저가 시장으로 양분화되고 있으며, 중간 가격대의 포지션 시장은 무너지고 있는 중

 

사람은 금전적으로 봉착에 이르면 최대한 합리적으로 소비하려고 하기 때문. 평소에 아낄 때 아끼고 한번 쓸때 많이 쓰는 소비 패턴이 짙어질 것으로 보임. 평소에도 적당히 쓰는 소비 패턴은 어느정도 소득 대비 물가가 적정할때 이루어지며, 평소에 적당히 쓰다간 골로가는 금전적 상황에 봉착하면 누구나 저렇게 소비하게 됨


다만, 인구는 고소득이 적고 일반적인 소득이 많다고 하더라도 전체 경제 파이는 두 집단이 동등하거나 고소득 집단의 경제 파이가 더 커질 수 있음. 중산층이 붕괴되어가는 사회에서는 일잔적인 소득이 상대적으로 내랴갈 가능성이 높고 대다수가 상대적으로 가난한 사회구조로 이루어질 경우의 수가 높기 때문

 

이미 상권에서도 전체적으로 비슷한 상황이 발생함. 중산층이 많고 적당히 쓰는 소비패턴을 보여야 사회 전체적으로 적당히 벌어먹고 사는 자영업자가 많아지고 상권 지역 수, 점포 수 등이 많아지게 됨

 

반대로 양극화가 진행될 경우 전체 경제 규모는 동일하다고 하더라도, 상권으로 고가의 소수 사업장이 대부분의 경제 규모를 차지하기 때문에 나머지 파이를 기존의 수많은 사업장이 나눠먹어야 하는 구조로 변하게 됨. 따라서 대다수의 자영업장은 사라질 수 밖에 없으며 상권 규모 자체가 작아지게 됨. 

 

이러한 변화는 상권의 몸집이 작아서 기민해지고 트렌드를 선호가는 리더와 이를 이용하는 이용객 수가 적기때문에 필연적으로 상권의 더 빠른 이동을 만들어 냄

(1을 가진 1000명을 움직이는 것 보다, 10을 가진 100명을 움직이는게 훨씬 쉽기 때문)

 

결국 이것이 지금 처럼 대다수 중소형 상권시장을 무너트리고 일부 소수의 밀집 상권(성수, 한강진, 압구정 등)을 빠르게 돌리게 되는 결과물로 나타나지 않았나 싶음

 

이 상황에서 주요 소비 트렌드(상권 형성)를 이끌어 갈 10~30초반 인구수가 급격하게 줄어들어가는 현상이 지속될 것이므로 상권 투자에 매우 신중하게 접근해야한다고 생각됨

 

 

 

 

그간 소비 어깨를 견주었던 선진국과 비교하면...

 

우리나라는 동남아와 아시아 선진국은 물론, 미주와 서구권으로 해외여행을 갈 수 있을 정도의 소득과 소비력을 보여주었지만, 선진국의 고강도의 소비재 인플레이션(가격 상승)과 고강도의 임금 인플레이션(소득 상승)을 따라가지 못하는 현실(결국엔 선진국 대비 경제 규모와 성장률이 따라가지 못한다는 사실)에 더하여 지속된 환율 상승으로 그 차이는 이미 일반 직장인이 유럽/미국 여행을 가기 곤란 이상의 상태로 변하고 있음. 

 

거기에 더해 앞으로 벌어질 주거비 지출 비중의 상승으로 인해 향후 10년 내에 우리나라의 급격한 성장이 없다면, 이후 세대는 서구권 여행이 일반적이지 않을 만큼 격차가 벌어지게 될것

 

 

 

결과적으로는...

 

경제 전체적으 양극화가 점점 더 빨라지고 있는 추세. 이에 따라 가처분 소득과 저축 그리고 대출능력까지 점점 더 벌어지고 있음.

 

그와 별개로 자산 시장의 양극화도 진행중에 있어 (가격 상승으로 인하여)더 좋은 자산을 취득하는 어려움이 늘어남과 동시에, 앞으로는 (주거비 상승으로 인하여) 자산 자체를 취득하는 기반을 마련하는 것 자체가 어려워질 것으로 예상됨

 

 

일반 근로소득자도 대기업과 중소기업의 소득 격차가 점점 벌어지고 있음. 맞벌이 부부가 기본으로 동질혼이 늘고있는 시대에 이 격차는 2배 이상으로 벌어질것으로 보이며 세대간 부의 되물림으로 인해서 계속 잘사는 계층과 그렇지 못한 일반 서민 계층이 분리될것으로 보임(중간 계층이 끊어져 버리는 것)

 

이 현상으로 인하여 부동산 시장에서도 가격대별 분절 현상이 나타날 가능성이 있음. 현재에도 12억대(이 기준도 더 올라가겠지만) 기준으로 그래도 돈 있는 일반인이 돈을 끌어모아 살만한가 아니면 처다도 보기 싫은가로 나뉘고 있음

 

사람들이 원하는 지역이 좁혀지는 한편

좋은 부동산을 취득할 수 있는 사람 수(경제 규모가 아닌 고소득 고자산 보유한 인구의 절대 수)가 줄어들고 이들이 취득할 수 있는 주택수도 1채로 흐름이 바뀌고 있기 때문에

 

일정 가격대 기준으로 계속 오르고 그 이하의 부동산은 가격이 따라가지 못하는 끊김 현상이 나타날 수 있음. (그러나 이것은 이 이론 대로 될것이라는 가능성이 매우 높지는 않다고 봄) 전체적인 경향성은 그리 나타날 수 있음.

 

그런데 이 현상은 이미 하위 부동산 시장에서 나타나고 있는데 외곽 저개 구축은 가격이 오르지 못하거나 높은 비율로 상승해도 절대가격이 상위 부동산과 허리가 끊긴 수준으로 보일 정도로 차이가 많이 남

 

이는 하위 부동산 까지 포함할 경우 대상 주택이 너무 많아서 여기까지 들어찰 인구수가 부족하기 때문. 이 현상이 앞으로 소득과 자산 격차가 더 벌어지면 동일한 논리로 상위 부동산으로 타고올라와 적용될 가능성이 있음

 

 

 

또한....

 

현재 초고가 주택을 제외하고 일반 상급지의 경우에도 절대가격이 너무 높기 때문에(1세대 1주택으로 보았을때 인구수를 따지면 강남 등의 상급지에 부자를 줄세워서 채워넣는 다고 하여도 그 다음 상급지에 들어찰 인구가 적기 때문에) 가격이 얼마나 올라갈지는 알 수 없으나,

 

현재 전고점을 회복 또는 돌파한 일부 상급 단지들을 제외하고 대부분의 아파트 단지들은 일부 회복하거나 아직 바닥을 기고 있는 중이기 때문에

 

이 아파트들이 2021년 전고점까지는 언젠가는 회복 할 것이므로, 우리나라 경제 성장이 지속된다는 가정하에서는 전고점까지는 주택 가격 상승이 일어날 것으로 예상을 하고 주거 활동을 해야 함

(5년이 될지, 10년이 될지, 20년이 될지는 모르지만 언젠간 전고점을 회복하지 못한다는 것은 우리나라 경제 성장이 멈추어 무너져간다는 이야기, 또한 화폐가치가 그만큼 떨어딜 수 없었다는 이야기가 됨)

 

왜냐하면 이미 전고점을 회복한 단지가 다수라는 이야기는 해당 재화의 가치가 전고점 이상의 수준으로 받아들여진다는 이야기이며 순차적으로 사람들의 수요가 들어온다면 다른 단지들도 그 수준의 가격은 인정받을 수 있기 때문임. 다만 그 과정에서도 위에 적은 양극화로 인하여 해당 주택에 들어갈 순번의 사람이 해당 주택의 절대가를 받아내지 못하는 구간이 발생하면 해당 아파트부터는 그러한 연속성이 끊기게 될것.

(수 많은 오류가 있겠지만, 사람이 100명이 있고 주택이 100채가 있다고 친다면 그 사람들을 경제력 순으로 나열하고 주택을 상급지 순으로 나열하여 단순 매치 한다고 생각해 보았을때, 일정 수준에서 나열된 사람의 소득 = 나열된 주택의 가격이 매칭이 어려운 경우가 분명히 발생할 것이기 때문이다. 거기에 더해 주택가격은 올라가고 소득 격차는 더욱 벌어지므로 이 미스매칭 구간이 점점 더 상단의 주택으로 올라올것)

 

 

* 고민하고 생각나는 바가 많아서 머릿속에서 날아가기 전에 존대말이 아닌 개조식 문구로 메모하듯 적었습니다.

 

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이놀도 다른의견 0 추천 1

같은 견해입니다만 시대를 앞서가는 듯 합니다. 

이런 일은 2030년대에 생길일이라고 생각합니다. 

 

아직까지 35세 도래 연령은 꽤 넉넉히 많고 

거의 모두 수도권 준신축 이상에 거주하기를 

희망하기에 기준금리 인하와 적당한 유동성만

뿌리면 수도권 중하급지까지는 온기가 퍼질겁니다. 

다만 수도권 하급지가 최상급지의 상승률을 

어느정도 따라가는 시장은 이번이 마지막이고 

그 이후시대는 두툼한 여우님이 말씀하신대로 되겠죠. 

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두툼한여우 다른의견 0 추천 1

네 맞습니다. 곧 다가올 부동산 시장의 이야기는 아니고 지금 한창 경제에 참여중인 세대의 다음 또는 그 다음 세대의 이야기에 가시적으로 적용될 내용들입니다.

 

아직 30~40대는 저축액도 많고, 경제력도 탄탄합니다. 그리고 아직까지는 국가에서 부동산 부양 및 대출을 늘려줄 여지가 있고 2015년 이전 가격에서 현재 가격대까지 올라온 부동산을 충분히 받아내는 젊은 세대의 모습. 특히나 부모 세대로부터 자산을 일부 물려받아 급속도로 따라가는 모습, 1~2억대 대출이 3~4억대 대출로.. 5~6억대 대출로 일반화되는 모습을 보니 아직까지는 일반 소득자(대기업 등 일부 한정이긴 하지만)의 경제적 기반이 튼튼하다는 것을 느낍니다.

 

그리고 아직까지는 대한민국의 성장이 충분하다고 봅니다. 정확하게는 아직까지는 더 국가의 경제 성장 동력을 잃어간다하여도 이제까지 해온것으로 기존 역량으로 10년은 충분히 경제 상위국 모습을 이어갈 것으로 보입니다.

 

그래서 사실 본문에는 2021년 전고점을 넘길순 있을것이라고 표현했지만, 현재 기준 수도권 5억대 아파트(최소 59제곱 이상의 평형 기준) 까지는 2~3년 내에 충분히 회복할것으로 보고있습니다.

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야488오 다른의견 0 추천 4

문제는 이렇게 극단적으로 나뉘면 쉽게 망할 확률이 커집니다.

 정치권에서는 심리를 이용해 상대적으로 많은 빈민층의 표를 쉽게 얻기 위해서 상류층의 부를 공정하지 못하게 약탈하거나 세금으로 뺏어내는 법안을 마련할껏이고, 대한민국을  먹여 살릴 기업들이나 능력있는 고소득 인재들은 해외로 나가게되고, 국가에서 꽁으로 혜택보는 빈민층은 더욱 나태해져가기 때문에 전반적인 침체환경이 만들어지고 점점 가난해지게 될 가능성이 큽니다.

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두툼한여우 다른의견 0 추천 0

지난 10년 사이에 말씀하신 것 처럼 사회 구성원 간의 격차가 너무 급격하게 벌어졌습니다. 부동산이나 주식 코인 등을 통한 자산격차 뿐만 아니라 근로소득자의 임금 또한 중소기업과 대기업 간 차이가 벌어졌으며 대기업 군 안에서도 핵심부가가치 산업군의 기업과 내수 위주의 소비재 산업군의 기업간 격차도 커졌습니다. 그래서 점점 더 사회적 불만이 쌓이고 지금의 모습 처럼 규제와 제약을 통해 부의 강제 이전이 필요하다는 사회적 목소리가 강해진게 아닐까 합니다.

 

더 걱정인것은 말씀하신대로 그 격차가 앞으로 더 심화되면 심화됐지 완화될 기미가 없다는 겁니다. 수출과 내수, 고부가가치 산업과 전통 산업 그리고 자산 보유자와 미보유자 간의 차이가 점점 더 차이가 날 수 밖에 없는 현실에서 분배를 강조하여 전체 성장력을 잃어갈 것인가, 아니면 일부에게 부의 쏠림을 용인하면서라도 조금이나마 전체 성장을 도모할 것인가에 대해선 어느정더 답이 나온 상태라고 보여집니다.

 

개인의 입장에서는 그 사이에서 적어도 손해를 보지는 않게 줄타기를 잘 해야겠네요. 쉽진 않겠지만요

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야488오 다른의견 0 추천 0

부의 쏠림을 강조할게 아닙니다. 그게 중요한게 아니죠. 사실 부의 쏠림은 역설적으로 부를 나누자는 정책 때문에 가속화되는게 많습니다.

 

여전히 부를 가지는 사람에게 더 많은 부담을 주되, 무임승차자들을 제거해야한다는거죠. 동시에 너도 잘하면 부자가 될 수 있도록 해야죠.

 

계층이동이 어려울 수도 있지만 불가능이 아니죠. 부자들만 삥 뜯으면 서민들과 중산층이 더 열심히 해도 삥뜯겨 지금과 차이가 없다는 것을 알고 성장동력을 중단시키기 때문에  더 격차가 생겨버립니다.

 

적당한 세율 조정으로 누구든 나도 부자가 될 수 있고, 더 나은 삶을 살 수 있다는 희망을 각인시켜야 나라가 생기가 도는거라고 봅니다.

  이미 이십대들이 억대연봉 아니면 취직 안하려고하고, 최저시급 상승으로 취직하나 알바하나 비슷한 임금이니 대기업 들어갈꺼 아니면 취준생을 지속하고 있고.. 실업급여 달달하게 들어오니 제다로된 빈민라이프를 즐기죠. 

  정말 걱정이죠. 

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시세차익ㅇ 다른의견 0 추천 0

분당은 어떻게될꺼라보시나요

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두툼한여우 다른의견 0 추천 0

거시적인 방향성을 보는 것과 개별 부동산의 향방을 추측하는건 전혀 별개의 문제입니다만, 

 

분당의 경우에는 이미 현재 선도지구로 분위기가 들썩이는 상태인데, 단기적으로는 이 현상이 얼마나 지속되어 부동산 시장 활황기와 맞닿을 수 있을지가 관건일것 같습니다. 다만 실제로 분당 전체가 재건축이 모두 이루어지려면 상당한 시일이 걸리고 순차적으로 이루어질 것이기 때문에 이는 지켜봐야 할 문제입니다.

 

현재의 낡은 분당이 한번에 신도시로 바뀌었을때를 상상하며 가격을 유추해선 안된다는 겁니다. 다만 역 인근 단지의 경우는 신축으로 바뀔경우 오히려 쏠림현상이 나타나서 가격이 상당히 높아질 수 있다고 보입니다. 그리고 시장이 활황일때는 이로 인해서 인근 구축 가격까지 덩달아 올라갈 수 있겠네요

 

다만 분당 처럼 큰 도시가 바뀌어가는건 오랜기간 지속되고 너무 많은 변수가 생기므로 예측하기 어렵습니다. 이주 문제에서 발생하는 전월세 상승 문제, 그 과정에서 현재의 분당 학군에 어떤 영향를 미칠지 등 말이죠. 단순히 이야기하면 분당은 앞으로 언젠간 재건축 될것이고 그러고 나면 당연히 좋아지는 것입니다. 하지만 그게 어느 시간에 어떻게 진행될지 모르기 때문에 상대적으로 다른 지역에 비교해서 좋을지 말지는 저의 역량으로는 잘 모르겠습니다.

 

개인적으로는 분당 재건축이 좀 더 오래걸릴것리라 예상하기 때문에 선도지구 이슈로 올라간 단지를 가지고 있다면 단기적으로는 차익 실현을 해서 서울의 조금 더 상급의 회복하지 못한 단지를 찾아보거나 재건축이 이미 진행 중인 지역으로 갈아타는게 어떨까 싶습니다. 그렇게 한바퀴 돌리고 나서 다시 분당을 다시 투자해도 재건축으로 인한 프리미엄을 얻을 수 있지 않을까요

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시세차익ㅇ 다른의견 0 추천 0
역시 주변이야기를 종합해서 들을수록 신축이되긴 상당히 많이 힘든가보네요..
맘편하게 파크뷰로 이사가든가 상록우성대신..송파가락이라도 가는게 낫나보네요
뽐뿌 오고나서 상당히 많이 흔들리긴합니다
답변감사합니다
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날쌘제비1 다른의견 0 추천 1

평균실종.

상급에 오르지못하면 아예 포기해버리는 것.

이것은 세대가 거듭되며 기성세대가 추구하던 것에 반해 나타나는 시대적 변화인듯합니다.

회사에서 누구나 열심히해서 높은 자리에 오르는게 목표인 시절이 있던반면 집안일은 안했듯이, 반대급부가 지금 부상하고 있죠.(일 가정양립등)

이런 정신들이 모여 세대특성이 되어 결국 문화가 되는거 같은데, 부동산분야는 취득세 중과장벽이 이런 격차갈등을 더욱 초래해버린거 같습니다..다주택자 잡는 그림이지만 상급이 제외하고 다 태워버리는 결과를 낳았죠..

영원한것은 없다 생각하고 반전이 있을것을 항상 예측하고, 거기에 올라탈수있게 공부가 항상 필요한거 같습니다.

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시세차익ㅇ 다른의견 0 추천 0

그래도 부동산은 중급까진 희망이 있어보이는게 코인이나 주식이 1등독점 형태인거와는다르게 부동산은 강남 서초 아니더라도 마포 광진 과천 분당 이런 2군라인도 유효수요가 몰리는거  보면 상급지만 몰리는 형태는 또 아니지않나요

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