1.최근 10년내 다주택자 비율 최저

-다주택자들은 매수하는순간 취등록세로만 10%전후로 세금냄.

-주식으로 치자면 지금 사면 호가보다 10%정도 위에 사지는셈

2.다주택자가 악마라는 이미지

-다주택자가 집값을 올렸으니 앞으로 다주택자를 족쳐야한다는 분위기로 인해 다주택자 규제 심화 예정(feat. 이재명)

이로인해 앞으로도 다주택자는 더욱 줄어들고 똘똘한 한채 전략이 심화될 예정.

지방에 2~3채 팔아서 서울에 1채를 사게되니 양극화가 심해짐.

3.1주택자가 자기집을 전월세주고 다른곳 전월세 산다고 쳐도 결국 그사람은 전월세 공급량으로는 본전

-전월세 1개 내놓는대신 전월세 1개 잡아먹기 때문

4.향후 금리인하기조로 인해(한은 피셜) 전세대출 이자 감소

-주식으로 치자면 신용대출 이자 할인이벤트로 신용매수가 증가하는 형태

-집값이 비싸서 사지(구매)않는다고해도 살기는(주거)해야해서 매매수요 실종은 곧 전월세 수요 증가로 볼수있음.

높은 전월세 가격은 다시금 매매수요를 자극함(이돈내고 전월세사느니 매매하자 하는식)

5.향후 공급부족

-주택은 김현미 전 문재인정부 국토부장관의 말처럼 빵굽듯 찍어낼수없는 문제가 있음.

-원래는 착공하고 3~4년은 지나야 완공됐는데 건설난이도/노동법/환경법 등으로 이제 공사기간은 4~5년으로 늘어나는 추세

-그럼 약 4년전에 공사 시작했어야 이제 입주한다는 소리고

-다시말하면 지금 공사중인 곳들을 보면 향후 4~5년동안 얼마나 완공될지가 확정적으로 보임

-근데 지금 공사를 위해서 받아야하는 인허가조차 실종

-인허가를 안받으니 착공도 안함

-결국 향후 몇년동안 서울에 새로운 집이 없다는 소리

6.만성적인 주택부족

-집이 이렇게 많은데 무슨소리냐 하는건 감성적인 소리

-사실 통계청이 주택수/가구수 비율을 주택보급율이라고 발표중

-현재 서울의 주택보급율은 93.7%

-100가구가 사는데 집은 93.7% 있다는 소리

-여기서 주택은 아파트+빌라+다가구건물(가구당 각 1채로 봄)+1억이상 오피스텔을 모두 합친 숫자임

7.주택 멸실 현황

노후화로 서울에 연평균 2만채정도가 멸실 되고있음

못쓰는 집으로 사람이 살수없어지고 있다는 소리

이 지표또한 국가지표임.

8.대한민국의 인구감소에도 수도권 가구수는 증가(통계청 피셜)

-인구 집중으로 인해 2050년까지 수도권에 가구수는 증가할것으로 보인다고 통계청에서 발표함

-이는 외국인노동자 유입을 빼고 본 숫자. 외국인 노동자 추가되면 더 증가될것.

9.신규공급과 유통량은 별개의 개념

A B C 에게 각각 100만원씩 있을때 시장의 총 통화량은 300만원.

A가 전재산을 기부한다고해서 그게 신규공급은 아님.

신규공급이라는것은 총통화량 300에 추가로 100만원씩 더줘서 각각 200만원이 있어져야 신규공급.

마찬가지로 사람들이 아파트를 팔려고 매물로 내놓은것은 공급이 아니라 유통.

그 아파트를 판 사람들이 서울을 떠나지 않는다면 다시 아파트를 사야하기때문에 공급이라고 보기 어려움.

멸실되는 주택수보다 더 지어야 유의미한 공급이라고 볼수있음.

10.부동산이 원화 표기 자산이니 달러를 사야하는가

한국에 있는 금은 원화로 거래되는 중.

이럼 한국 금은 미국 금보다 싸지는가?

사실 원화로 표기될뿐 자산가치는 동일함.

터키(튀르키예) 아파트의 경우 리라화(터키 화폐) 표기자산이라고 할수있으나 몇년전 리라화 폭락이 발생하자 부동산 가격이 1년간 80% 증가했었음.

원화가치가 떨어진다고해서 사실 한국부동산 가격이 내려가지는 않음. 한국 금과 미국 금의 가격이 큰 차이가 안나고 원화가치가 떨어진다고해서 한국금 가치가 떨어지지 않는것과 유사함.

더군다나 서울의 경우 세계 10대도시이며 치안과 문화 의료 등의 이유로 세계적인 인지도가 있는 상황이라서 원화가치 하락으로 인한 상대적인 가치상승(사실 부동산가치는 그대로인데 원화표기가격만 올라가는것)이 발생하는 경향이 큼.

이는 m2(광의통화량)과 서울부동산 가격의 상관관계를 보면 알수있는데 원화공급으로 인해 m2가 증가하면 자연스레 원화가치가 하락하게되는데 이에 비례해서 부동산가격이 상승해왔으며 이 관계는 통계적으로 유의할 수치로 상관관계 있는게 밝혀져 있는 사실.

11.영끌 규제

현재 바젤회의로 인해 전세계적으로 주택담보대출 등을 규제하고 있음. 감당 불가능한 빚을 지게되면 그것이 경제위기의 트리거가 되니(일본의 잃어버린30년, 미국의 리만브라더스 등) 이를 사전에 예방하기위해서 대출량을 제한하자는 취지.

그래서 나온 비율이 대출 원리금 상환 금액이 연봉의 40%를 넘지 못하게 하자는 기조로 이해하면 됨.

이로인해 사람들은 영끌이 넘친다고 하지만 사실 영끌이 불가능한 구조. 30억짜리 집을 담보로 제공하더라도 연봉이 안나오면 대출을 안해줌. 영끌 불가..

신혼부부들의 평균 대출금액은(주담대+신용+전세대출) 2.1억으로 나와있음

영끌들이 곧 터져서 폭락할거라는 기대는 애석하게도 국가가 영끌을 제한해서 터질만한 영끌이 없어져버려서 그냥 기대로 끝날 확률이 높음.

12.IMF당시 고점대비 서울아파트 가격하락율은 15~20%

닷컴버블로 버블이 꼈던 시기에도 버블터지고 서울아파트는 15~20%만 하락했었음.

이번 코로나 상승장 이후에 서울아파트는 고점대비 25%~30% 하락했었음.

대기업이 해외자본에 팔리고 국민들의 금을 모아서 외채를 갚아야하며 나라가 망하냐 안망하냐의 갈림길에서 굴욕적으로 IMF기금을 빌리는 환율이 1800원인 대한민국보다 더 빠졌을때도 안샀다면 당신의 기대가 컸을수도 있다는걸 떠올려봐야함.

부동산 가격이 50%폭락하고 이러는일은 우리나라 국가금융기관들이 업무태만으로 방치하지않는이상 불가능한 상황.(안떨어지게하는것이 아니라 거기까지 거품이 못끼게 함)

결론.

폭락이든 폭등이든 그런 싸움에 끼지말고 펙트만 바라보는게 결국 돈버는 길.