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전세 관련 질문
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mathusick
2025-02-06 21:38
조회 : 192
mathusick
2025-02-06 21:38
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2 년전에 전세가 안 나가서 시세가 5 억이상인데 3.5 에 주었습니다.
(당시에 금리가 너무 높아서 집이 정말 안 나가더라고요.. ㅠㅠ)
그런데 세입자가 2.4 억+월세로 갱신하자 합니다.
월세를 얼마줄지는 아직 얘기를 안했고요.
재계약 안하면 전세를 최소 1 억 이상 더 받을 수 있는 상황입니다.
여기서 질문)
1) 제가 갱신을 거절해도 되나요?
2) 갱신을 허락한다면 전월세 전환율은 1 억당 얼마 정도로 설정하나요?
3) 세입자가 들어올때 2.8 억을 전세대출로 받은 상황입니다.
그 때 계약할때 보니까 전세 대출 상환을 삼성화재에 넣으라고 되어 있었던것 같아요.
제가 세입자에게 1.1 억 내주면 안되겠죠? 삼성에선 2.8 억 달라 할거 같은데..
어떻게 거래를 해야 하는건지.
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올돌내
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1. 임대인이 원하는 시세대로 올린다고 이야기 하시고요. 그럼, 임차인은 인상분을 인정하던지? 이사를 나가던지?
계약갱신청구권 사용행서 인상폭을 5% 제한하면서 2년더 거주 하던지? 선택해야합니다. 임대인은 진실된 실거주를 사유로 계약갱신청구권을 거절할수 있습니다.
2. 지역마다 다르겠지만, 보통 1천만원에 5만원 정도.
3. 삼성화재에 확인후 대출금액만큼은 화재쪽에 송금해 주셔야 합니다. 그냥, 임차인에게 반환해주고 임차인이 바로 상환 안하면 아주 곤란한 상황 벌어집니다. |
모퓌어스
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1. 우선 임차인이 계약갱신청구권을 사용하였다면 임대차보호법에서 규정한 정당한 사유 없이는 거절하지 못합니다. 그 각각의 사유를 찾아보시면 갱신을 거절할 수 없겠구나 생각이 드실겁니다. 만약 해당하는 사유가 있다면 당연히 계약갱신청구권을 거절 할 수 있는 법적근거가 되겠지요. 임대차보호법 제6조의3을 찾아 읽어보세요.
2. 신규계약이나 재계약은 지역별 전월세전환율을 참고하여 보통 협의합니다. 하지만 계약갱신청구권의 경우엔 법정전환율로 책정하는게 위법요소가 전혀 없어 안전하지 않을까 싶습니다. 더구나 거의 차이도 안나구요.
지역별전월세전환율이 2024년 11월 기준으로 서울의 경우 약 5.2%나오네요. 법정전환율은 한국은행기준금리 + 대통령령으로 정하는 이율입니다. 관련 자료를 잠깐 찾아보니 3.0% + 2% = 5.0%로 나오네요.
즉 1억원을 계산하면 50만원이 되겠네요.
3. 계약할떄 전세대출 상환을 삼성화재에 넣으라고 했다면 당연히 계약서 내용대로 이행하는게 좋겠죠. 삼성화재에 문의하여 자세히 물어보세요.
*이미 2년전에 시세대비 저렴히 전세를 내놓으셨기 때문에 이번 계약은 최대한 많은 전세금이나 월세금을 받고자하시는 것이 당연할 것입니다. 임대차보호법 제 7조에 따라 최대치인 5% 증액청구하시면 되겠습니다. 그래도 시세대비 저렴한 금액으로 계약체결하는 것이기 때문에 임차인도 충분히 감수하리라 생각합니다.
모두 계산하여 정리하면
3.5억 * 1.05 = 3억 6750만원 - 2억 4천만원 = 1억 2천750만원 * 0.05 = 637만 5천원 / 12 = 53만 1250원
즉 보증금 2억4천만원 받으시고 월세금은 53만1250원 받으시면 될 것 같습니다. 1250원 받기는 좀 그렇다하면 53만원에 협의하시면 되겠네요. |
