22년10월에 괴랄한 빌자에 다가구전세(공유자가 5명 n/6)에 입주했던 세입자?입니다.

전세나 다가구 자체도 처음 이었는데 상중에 정신없을 때 계약을 했습니다.

임대인은 친척뻘이구요. 당시 임대차계약서를 부동산에서 작성해줬는데

특약에는 임대차보호법 다가구의 경우 000와 임대인(2가구 보유주) 동의자과 과반이므로 해당 계약은

성립된다는 식으로 작성했는데 계약당시에는 그냥 과반이 정확히 절반(4/6명)이 넘어야 한다는 아주

기초적인 부분을 저나 임대인, 중개인 모두 간과하고 지금까지 왔습니다.

즉 서류상으로는 임대차보호법에는 해당이 안된되고 들어 조금 알아보니

저의 경우는 일반채권으로 소송을 걸 수 있다고 하더라구요. 다만 승소전이나 

임대인의 변재전까지는 변호사 수임비나 직접 소송할 경우 소송비 등을

돌려받지 못하니 한 100~300만원이상 깨진다고 봐야할거 같아서 고민이지만

또 제가 막상 어느 지역응로 어떤 주거형태로 이사(전월세 or 빌라매수?)계획도

못잡았지만 이대로 특히 계약상태도 불안정하여 하루빨리 이사를 가고싶어

작년 10월 만기 5개월전부터 내용증명?을 계약연장의사없음 등으로 우체국서

보내놨고. 상시로 1년전부터도 나가겠다고 미리 준비도 시켜주었는데

미아동 자체의 이런 집은 특히나 보러오는 손님 거래량도 적다고 부동산마다도

한결같고, 집주인인 친척은 제 보증금 변재능력이 없는 듯이 일체 줄돈은 없지만

조금만 기다려달라 돈들어올곳 있다 따위로 저를 기만수즌오로 반복해서

가급적 친척간에 소송같은거 안들려고 무단히 노력해왓지만 상대방의 무책임한 태도고

이젠 지치고 다른일도 집중이 안되서요.

허나 어찌 진행해야할지, 정말 소송말고는 현재에서 벗어나는 법은 없나 싶더라구요

임대차보호법이 적용되지 않는 경우라면 임차권등기가 안되거나 효력이 없다 들었고

초보적 생각으론 임차권등기라도 명확히 찍고 나가서 나중에라도 제 전세보증금 반환의무가 발생할텐데요

Q1. 이에 해당되지 않은 상태에선 일반소송시에는 보증금반환받기 전에는 절대

퇴거하면 안될런지 궁금합니다. 

Q2. 아직 무주택자로 이 집이 해결되야 첫매수를 할 시에도 첫 매수 집의 등기가 쳐지거나 

할 때 이 집에서 퇴거 또는 다른 집, (첫)등기가 발생 시 현재 전세집 보증금반환 효력도 어찌되는지 궁금합니다

물론 이런부분은 변호사를 고용해서 일일히 진행해야하지만 우선 신중히 비용이 들기전에

문의드립니다. 앞전 몇 변호사사무실에서 상담 또는 인터넷상 자료로 

제 일반적인 임대차미보호 정황만봐서는

1. 소수지분권자의 지분에 가압류
2. 가압류 후 보증금반환 소송 진행
3. 보증금반환 소송 진행 후 집행권원으로 부동산 압류(=강제경매)
4. 세입자는 집주인이 약속을 지켜지지 않은 날로부터 전세금반환에 지연된 날짜를 계산해 지연 이자를 청구할 수 있고 전세금반환 지연에 따른 손해가 발생했다면 손해배상청구까지 가능하다.

위와 같은 절차로 진행하되,
1) 등기부 상 여러 권리들이 많이 기재되어 경매에 실익이 없을 경우
= (부동산)중개인, 소수지분권자들(친척임대인,지분권동의자1인:현재는매매 후 퇴거상태)을 피고로
'보증금반환소송'을 진행합니다.

2) 등기부 상 권리가 없어 강제경매 실익이 있을 경우
= 소수지분권자(서명자,한수자)들을 상대로 보증금반환 소송하여 경매에 진행하고, 경매 진행후 못받은 전세금에 대해 (신세계)중개인을 상대로 손해배상

현재 등기부와 임대차계약서를 확인해 더 자세히 안내 드리겠습니다.
지금 중요한 건, 다른 선순위 권리(근저당, 가압류 등)이 등기되기 전
'보증금반환채권 가압류' 하는 것이 '최우선' 되어야 합니다.

가장 베스트는 세입자 구해서 바로 건내받고 제가 빠지는거 같습니다만, 

친척임대인은 한달만 두달만 00월00일까지만 기다려본다 해주겠다 기다려봐라 등 3~4개월간 해봤었고

연락도 거의 안받습니다. 문자보내면 10번에 1번도 답장할까말까에요....

1. 보증금반환청구소송과 임차권등기명령신청을 꼭 같이 생각하실 필요는 없습니다. 상대방이 보증금을 정상적으로 반환하기 어렵다고 이야기한 상황이므로 소송은 제기하시는게 필요해보입니다.

2. 임차권등기의 경우 질문자 님이 아니어도 다른 임차인들이 모두 보증금을 못받고 있는 상황이므로 누군가가 결국 신청하여 등기가 이루어질 가능성이 높습니다. 이사를 가셔야 하는 상황이라면 임차권등기를 필수적으로 진행하시고 이사 계획까지는 없으시다면 선택사항으로 생각하시면 될 것입니다. 임차권 등기를 해두고 이사를 나가는 경우 기존에 확보된 대항력이나 우선변제 순위가 유지될 수 있습니다.

3. 소송이나 강제집행 과정이 혼자서 모두 감당하기에는 시간이나 절차상 어려운 점이 많습니다. 비용이 드시더라도 가능하면 법률사무소에 위임하시어 사건을 진행하시는게 좋을 것 같습니다.