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전체적으로 토지가격이 뻥튀기인거 같네요.. 8
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은행이자가 2%대일때 3-7%정도 잡고 매매가격으로 산정하고 가치를 환산 했는데..
이제는 강남,홍대 S급지 제외하면 대략 기본 4%이상 기본 나와줘야 하는데..
2% 수익률에 못 미치는 건물이 거의 전무...
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언제인지몰라
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앞으로 4~5년정도 금리는 빠질거라보고 월세는 오를거라 보니 매도자가 그런가격을 호가에 반영함.
근데 어짜피 거래안되고 있음. 강남도 벨류맵에서 24년이후 거래된 건들 보면 대략 월세수익률 3%에 나오는 물건만 거래됨. 물론 19~20년 2~3%대 건물들 거래잘된 이유는 벨류업이나 리모로 월세를 튀길수 있는 기회가 있어서였는데, 건축비가 40%이상 올라서 이제 그런 엑시트 전략도 사라짐. |
이슈레이
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월세는 점점 떨어지고 있고 공실이 늘어나서 은행이 대출 총량도 줄었고 임대사업 금리혜택도 없어 지는 추세에요 사실상 강남은 성수기에 매매된 건물들이 이제 완공치고 있어서 공실리스크가 점점 커지는 중이고.. 강남이 3%시세로 거래되는데.. 인천은 30년넘은 2%도 안되는 물건들이 수두룩.. 예전같았으면 수익률로 보면 15억에 팔릴게 대부분 25억 이렇게 나와 있네요.. 본인들도 말도 안되는걸 아는지 임대현황 안적는곳이 태반...
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언제인지몰라
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건물시장은 정체기에 수익률로 거래되고 호황기엔 평단가로 거래됨. 옆건물 평당 1.5억이면 일단 수익률 0.5%더라도 평당 1.5억에 호가를 올려놓고봄.
꼬빌 공급폭발이라 투자자들이 무너지면 다시 수익률로 가치평가하는 시장이올거지만 압구정과 영동대로변이 상권무너졌을때 추이를 보면 역시 있는놈들이라 잘버팀. 청담 명품거리사례를 보면 여러채갖고 있는사람들이 주변건물 싸게나오면 자기가 매수함. 본인 건물가격에 영향을 주는것도 있고 돈 더쌓아도 딱히 더 상급을 살수가 없으니 최상위권엔 이런 잉여자금 쌓기가 지속됨. 일본이 최상급지가격이 별나라달나라인이유와 같음. 건물시장은 아파트와 달리 개어려움. 찐따같은 덜떨어진 건물을 호재없이 제값주고 사면 20년물림. 20년전30년전 산사람은 1년이면 자기 투입자본대비 30-40% 수익이나오는데 매도할 이유가 없음. 비싼가격에 호구를 물고 탈출하거나. 보유자가 죽어서 상속세때문에 시장에 나오거나. 일반적인 매수자가 접근할수 있는시장은 기축건물이 아님. 입지좋은 썩어가는 단독, 다가구. 대규모 개발로 입지가 변할것으로 보이는 곳(3000-4000짜리 대규모 아파트가 들어오는 바로 건너편이면도로 같은..) 이런걸 사서 개발이익에 탑승해야함. 수익률이 어쩌고 저쩌고 푸념은 솔직히 말해 아무 의미없는 소리임. ㅋㅋ
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나는굥산당이싫어요
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애시당초 강남 부동산은 월세수익률이 저조했습니다
수익률이 낮아도 시세상승이 훨씬 메리트가 크기에 적은 수익률을 감안하고 매입하는 수요가 풍부했거든요 반대로 상승가치가 전혀 안보이는 빌라지층 이런곳이 월세 수익률 6~8%대도 보이긴 하죠 그러나 그런곳은 가격이 올라갈 가능성도 적고 공실 위험도 커서리..... |
이슈레이
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인천,경기도,서울 하급 상권도 다 땅값 4-5천만원 선으로 받을려고 하네요;
지금 30년된 건물을 디벨롭해서 새건물로 만들어야 나오까말까 하는 수익율로 다 호가로 올려놓으니.. |
