대충 임대차 많이 다루던 분이니까 기고를 하시지 않았을까 추측을 해 보고, 이를 통해 실무가 어떻게 돌아가는지 알 수 있겠습니다.

요새 핫한 주택 얘기는 아니고 상가입니다.

인용

한 때는 연 9%, 오늘날에는 연 5%씩 꼬박꼬박 오르던 상가 월세도 이제는 동결될 움직임이 보인다. 정부가 쏟아내는 각종 지원금 대책이 끊이질 않지만, 상인들의 불안감은 여전히 내일의 걱정이 아닌 오늘의 현실이다. 이에 일부 법조인들은 그 어렵다는 임대료감액청구권의 행사가 가능하지 않겠냐는 의견도 속속 내고 있다.

먼저 차임증감청구권에 대해 말씀드리자면 조세 경제상황 등의 상황 변화에 따라 임대인/임차인이 일방적으로 차임의 증감을 청구할 수 있게 돼 있습니다. 물론 실제로 이게 타당한지는 법정에서 다툴 수 있으나, 행사 자체는 일방적이고 그냥 통지하면 유효하게 차임이 증가되고 감소됩니다.

실제로 차임은 매년 5%씩 꼬박꼬박 오르고 있었죠. (물론 장사 잘되는 곳...) 비슷한 이유로 차임증액청구를 하면 거의 받아들여진다고 합니다. 

반대로 차임감액청구는 건물이 무너진다던가 -_- 하는 특수한 경우 외에는 받아들여지지 않는다고 합니다.

다만 이건 코로나 이전의 얘기고, 지금은 전문가들도 이제 감액될 수도 있지 않나? 하는 의견을 낸다고 합니다.

이번 주택임대차보호법의 차임증감청구권도 상가랑 동일하고요, 내릴 때는 한도가 없지만 올릴 때는 연 5% 한도가 있습니다.

그런 이유로 이번 코로나때 차임 내려준 소위 "착한 임대인"이 5% 한도의 함정에 걸려 X되는 것이 아닌가 하는 얘기도 있지요.

 

한편, 일부 임대인들은 한 번 임대료가 일단 감액되면 연 5% 이상을 증액할 수 없다는 상가임대차보호법의 강행적 적용을 두려워한다. 이러한 불안감은 상가 임대인과 임차인 사이의 감액 합의를 막는 큰 걸림돌이 되고 있다. 착한 임대인이 되고자 임료를 낮춰줬다가, 괜히 호구가 되는 것이 아니냐는 말까지 나오고 있다. 상황이 이렇다 보니, 임대인들은 매달 월세를 받는 날짜 며칠 전에 임료를 면제해 주는 방식으로 임차인을 배려하기도 한다. 호의와 권리, 그 사이 어디쯤엔가 상가 임대차 관계가 어정쩡하게 서있는 셈이다.

이건 판례가 나와봐야 알 수 있는 거긴 하지만 기고문의 변호사께서는 아래와 같은 의견을 내셨습니다.

필자는 현행법 자체만으로도 상가 임차인에게 일시적인 감액청구권이 인정된다고 보고, 또한 이러한 상황이 타개되면 임대인에게 임료의 원상 회복을 구하는 청구권 또한 인정된다고 본다. 연 5%의 감액만으로 현재 상황은 결코 해결되지 않을 것이기에, 임대인의 증액청구권도 이 사안에서는 5% 상한의 제한을 받지 않는다고 본다. 다만, 이러한 해석에 불분명한 점이 있다고 생각한다면, 입법자는 즉시 해결에 나서야 할 것이다.

아무튼 상황이 상당히 리스키하다 보니 코로나19 등의 사정으로 일시적으로 차임 부담을 줄여주는 것이 타당하다고(+공실을 방지할 수 있으리라) 생각하신다면 기한을 정하지 않은 차임 감액보다는 일시적인 차임 면제 통지가 더 안전할 것으로 보입니다. 

주택의 경우도 이 부분의 법리는 다르지 않으니, 좀 우울한(;;)지역에서 임대를 하시는 분들은 렌트프리를 활용해 보시는 것이 좋겠습니다.