안녕하세요.

부동산 글 쓰면 아무래도 정치적으로 불타오를 소재라서 익명으로 쓰니 양해 부탁드립니다.

정치적인거 배제하고 기술적으로 드라이 하게 분석한 것이니 정치적으로 받아들이시지 않으셨으면 좋겠습니다.

먼저 차트 분석하면 역시 엘리어트 파동이론을 빼놓을 수 없죠.

주식 안하시는 분들은 잘 모르실테니 간략하게 설명드리자면

세상 만물은 긍정과 부정의 과정을 반복하면서 앞을 향해 나아간다 입니다.

 위 챠트는 미국 다우존스 산업지수의 120년간 차트인데 우쨌든 세월이 지나면

석유가격이든, 금값이든, 집값이든 다 오르게 됩니다.

왜냐? 인플레이션이 생기니까...

다만 무작정 우상향을 하진 않습니다.

중간 중간 과열이 되고 과투자에 따른 위기감으로 경기가 움추러 들게 되어 있죠.

그치만 3년 성장하고 2년 후퇴하면 결국 1년 성장한게 되는게 엘리어트 파동이론의 이치라기 보다

세상 만물이 돌아가는 이치입니다.

위 차트는 전국이 아니라 서울의 아파트 매매가격 지수 차트입니다.

서울 중에서도 강남만 따로 데이터를 뽑으면 저거 보다 더 많이 올랐습니다.

보통 부동산은 10년 주기설을 이야기 하는데 10년이 꼭 들어맞진 않습니다.

차트에서 초록색 박스는 부동산이 하락하는 구간입니다.

한 번 상승 사이클에 진입하기 시작하면 최소 2배 이상을 상승한다는 것을 알 수 있습니다.

2013~2014년 쯤이 대체로 최저가를 찍은 시점입니다.

강남은 약한 조정 후 우상향이라 위의 서울 평균치인 위 차트하고는 약간 다릅니다.

그래서 마용성중 하나인 성산월드타운대림의 30평형대 가격을 보면 얼추 위 차트와 비슷합니다.

금융위기전 5억 5750만원 고점을 찍고 2013년에 4억 4650만원 바닥을 찍고 현재 9억까지 오른 상태입니다.

여기서 보통 전저점인 4억 4650만원의 2배가 오른 9억이 무척 비싸게 느껴집니다.

그치마 차트는 전저점의 2배가 아니라 전고점의 2배를 갱신합니다.

그니까 이 아파트의 경우 11억은 일단 찍어야 하락이 시작될 수도 있습니다.

12억을 찍고 하락할지, 13억을 찍고 하락할지 그건 알수가 없지만요.

강남 아파트들의 차트들을 보면 대부분 전고점 대비 2배를 넘었습니다. (옛날에도 2배 이상이라)

강남 아파트들 꼭지점을 찍었을 수도 여기서 더 오를 수도 있을 수 있지만 꼭지점 근처일 수 있습니다.

부동산이라는게 호재도 있기 때문에 각개 부동산 마다 분석의 틀은 다 다르게 가져가야 합니다.

다만 전체적인 추세만 알 수 있고, 엘리어트 파동이론의 치명적인 한계는 사후 해석이라는 점입니다.

차트는 차트일 뿐 여기에 정치적인 분석은 고려하지 않습니다.

정치적인 분석을 넣는 것 역시 사후해석에 불과합니다.

누가 정권을 잡든 누가 정책을 펼치든 한 번 상승 사이클을 타기 시작하면 오르고,

한 번 하락 사이클을 타기 시작하면 내려갑니다.

부동산은 정책 외에도 여러가지 변수가 적용됩니다.

코로나 때문에 경기도 안 좋은데 왜 부동산이 오르느냐 생각 될 수 있는데

증시도 안 좋고 예금도 안 좋은데 미국이 화폐를 찍어냄에 따라 화폐 가치의 하락을 상쇄시키기 위해

안전 자산인 부동산으로 자금이 몰려들어서 그랬을 수도 있습니다.

그치만 이번 상승 사이클은 코로나 이전인 2014~2015년 부터 온 것이고

화폐가치 하락과 인플레이션을 고려해 보면 코로나가 안 터졌어도 올랐을 겁니다.

10년 걸쳐 천천히 오르느냐 3~4년만에 급격히 오르느냐의 차이라고나 할까요.

결국 올라갈 팀은 올라가고 내려갈 팀은 내려갈겁니다.

그게 언제, 어느 속도로 진행되느냐의 차이일뿐...

각자 사는 곳의 부동산 마다 특징이 다르기 때문에 각각의 차트를 보셔야 합니다.

전국의 차트와 강남의 차트는 저 차트와 다릅니다.

영원히 오르는 것도 없고, 영원히 떨어지는 것도 없습니다.

지금 여러채 가진 사람들이 집을 던지게 하기 위해 마이너스 정책을 펼치는데 그게 국토교통부가 할 수 있는 정책의 한계죠.

주식 시장을 불장으로 만드는게 어떻게 보면 여러채 가진 사람들이 집을 던지게 하기 위해서는 더 효과적인 정책일 수 있습니다.

(예를들어 기관 공매도를 영원히 금지시킨 다던가, 정전협정이 맺어진다 던가)

그런데 정전협정 맺어지면 전국의 부동산이 들썩거릴 수도 있습니다.

개발 심리가 자극될 수도 있기 때문이죠.

3기 신도시 건설하면 집값이 하락할까요?

아닙니다. 원주민들에게 토지 보상해주면 그 돈이 어디로 갈까요?

판교에서 보상 받은 돈은 다시 부동산으로 흘러 들어갔습니다.

그 사람들은 10년~20년 내다보고 투자한 사람들이었죠.

부동산은 수요와 공급만으로도 해석될 수도 없고 정책만으로 해석될 수도 없고

전혀 예상치도 못했던 영향 (환율, 코로나, 통화량, 금리 등)으로 변동될 수도 있습니다.

그래서 드라이 하게 정치적인 생각 쫘악- 빼고 내정하게 차트만 봐야 합니다.

차트는 결과적으로 우리가 계산할 수 없는 온갖 원인들이 반영되어 움직이니까요.

솔직히 부동산이 왜 올랐다 왜 내려갔다... 그거 다 주식하고 똑같습니다.

오늘 삼성전자 주식이 왜 올랐는지 왜 내려갔는지 설명할 줄 알면

내일 어떻게 될지도 설명할 수 있어야 하죠.

예전에 부동산이 왜 내려갔는지 왜 올라갔는지 설명할 줄 알면

내일 부동산이 어떻게 될지도 설명할 수 있어야 합니다.

<세 줄 요약>

1. 차트만 드라이 하게 봄

2. 현재 부동산은 상승 사이클에 접어들어서 한창 달리는 중

3. 이게 어디서 멈출지는 알 수 없음

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