미분양 날때는 포항 사람들 왜 안샀을까요???????? 

대게 정상적인 소비자들은 소비를 할때 원가를 따집니다.

그래서 원가를 따저보면 저런 신축 브랜드 아파트의 분양가는 완전 엄청나게 높게 잡혀있습니다.

외부 건설사가 들어와서 포항주민 등골 다 빨아먹으려고 작정한 분양가가 됩니다.

그래서 안삽니다.

그게 정상입니다. 그렇게 미분양이 나고 반응이 차가워야

다음에 분양하는 아파트는 정상적인 분양가로 분양을 생각하게 됩니다.

그런데 그렇지 않고 외부 투기 세력이 몰려들어서 소비를 투자로 바꿔놓습니다.

외부에 돈좀 있다는 투자금에 여유가 있다는 투기좀 해봤다는 자본들이 몰려들어와서

막 사재낍니다. 그러니까 가격이 오릅니다.

오름새로 변하면 이제 전국에서 다 몰려와서 이제 개판되는 겁니다.

피해는 실거주하는 지역주민에게 고스란히 돌아갑니다.

알고 샀어도 피해는 피해입니다.

판매자가 담함을 해서 천원하던 물건을 2천원으로 올려놨습니다.

소비자는 그 물건이 2천원인걸 알고 샀습니다.

그럼 알고 샀으니까 피해가 아닌가요? 알고 샀어도 피해를 입은겁니다.

여러분들의 논리라면 아파트값은 절대로 안정될 수 없습니다.

정상적인 소비자는 

자동차는 천만원 할인할때 줄서서 사고

부동산은 천만원 할인하면 사러안갑니다.

반대로 생각해보죠, 타지 사람들이 사주지 않았으면 포항에 새 집이 지어지지도 않았을수도요

도시의 규모가 작을수록, 즉 지방 소도시로 갈수록 한번에 물량소화 못합니다.

가수요가 없으면 아예 공급이 끊기고, 그 피해는 원래 그 지역에 사는 주민들이 받습니다.

단세포적으로 생각하는 분들은 이걸 모르죠.

당시 엄청난 고분양가로 책정이 되었었고 미분양으로 유지가 되었다면 다음 건설사들은 타산지석으로 삼아서

좀 더 합리적인 가격으로 분양을 했을 것입니다. 이런 과정이 있어야 지역의 아파트 값이 안정이 됩니다. 미분양이라고 전국에서 몰려들어와서 투기판으로 바꿔놓는데 무슨 안정을 바라겠습니까.

아파트는 강남 한복판에 짓던 강원도 산골짜기에 짓던 건축비는 같습니다. (어쩌면 후자가 더 들듯)

그러니 설령 땅값이 '0' 이라도 건축비때문에 최소 분양가라는게 있습니다.

그런데 지방 소도시의 경우 기존아파트가 감가상각되어서

부동산 침체기에는 신축 건축비 이하로 떨어지는 예가 허다합니다.

건축비만 평당 650 정도인데 기존아파트 시세는 평당 400~500.

땅값도 0이 아닐테니 분양가는 아무리 못해도 평당 700은 되겠지요?

당연 어떤 건설사도 분양할리 없는데,

그런식으로 수년정도 흐르면 그 지역에서 비싸더라도 새아파트에 살고싶다라는 분위기가 읽히고

이때 평당 700으로 분양합니다.

당연 부동산 문외한들은 기존아파트가 500인데 700으로 분양하네. 엄청난 고분양가다. 이러는거죠.

그런데, 새아파트에 살고싶은이들이 있지만 그들만 가지고 단지 하나를 채우지 못합니다.

그러니 어떻게 해서라도 가수요를 만들어야 하고, 그 가수요 가지고 겨우 단지 하나를 채웁니다.

지방 신축 같으면 로얄층 로얄동은 P가 일이천 붙는데 3층이하 저층은 미분양, 이런 경우도 허다하죠.

더 심한경우는 악성 미분양이 되어서 시행사는 부도, 이해관계자들은 법정싸움,

아파트는 짓다 만채로 흉물로 남아있게 됩니다. 이런 사례를 제법 압니다.

부동산 침체기가 끝나고 상승 초기의 분위기에서

지방민들의 착각인 합리적인 가격, 다시말하면 기존아파트보다 약간 비싼 가격을 말할텐데

그러면 건축비도 안나옵니다.

지방 소도시는 서울도, 수도권도, 심지어 광역시도 아닌 그냥 소도시입니다.

ps. 여담으로 몇몇 지자체는 그런 지방민들의 착각을 받아들여 원가이하로 건축비 통제를 합니다.

당연 어느 민영건설사도 아파트분양을 안합니다. 그런 경우 일어나는 일은

(1) 공급두절로 인한 기존 아파트가의 상승. 즉 건축원가가 나올때까지 기존아파트값이 상승합니다. 당연 집값상승의 대가는 그 지역사람들이 치르지요. 위에서 언급한 고분양가 논란이 있어도 새아파트가 들어서면 새아파트값은 설령 고공행진이여도 기존 구축의 시세는 안정됩니다.

(2) 차라리 공급두절로 인한 기존아파트의 상승은 양반입니다. 최악의 경우 도시 전체가 낡아가고, 소규모 지방도시다 보니 중산층 이상의 주택수요가 인근도시로 이전합니다. 이게 더 심하면 기존 도심 상권자체가 붕괴되죠. 도시하나 박살나는것은 시간문제입니다.

그 지방 부동산의 침체로 그지역에서 그래도 선호되는 아파트의 가격이

기본적인 아파트 건축비 밑으로 떨어져서 신규공급이 어려운곳.

(공급 되더라도 언급한대로 고분양가 논란에 미분양이 이루어지는곳)

그러면서도 그 도시 자체의 활력은 남아있어서 망해가는 도시는 아닌 곳.

(이거 중요합니다. 심한경우 그 도시의 주택수요가 인근도시로 빨려갈수 있습니다)

이런곳의 경우 사놓고 버티면 언젠가는 자기 자리를 차지합니다.

전형적인 로우리스크 미들리턴이죠.

단, 두가지를 생각해야 하는데

(1) 주변에 대단위 택지지구 등이 들어서서 중산층이상 고급주택수요가 빨려갈수 있는곳.

(2) LH 등 공공이 지역 정치인의 압력 등 정치적인 이유로 원가이하의 주택공급을 하는 곳.

이런 경우를 주의해야지요.

참고로 후자의 경우는 과거 부동산 상승시기에 흔했습니다.

LH가 수도권 분양아파트 토지를 비싸게 팔아서 그 비용으로 지방에 저가분양.

지방 구축이 저렴했던 이유가 저거였고요.

그런데 지금은 LH가 적자도 적자에, 수도권 아파트값 비싸다는 아우성때문에라도 토지를 비싸게 팔지도 못합니다.

당연 지방에서 원가이하의 사업은 하기 힘들지요.