서울 부동산의 폭락이 얼마 남지 않았다는 주장이 다시 많이 거론되고 있는 듯 합니다.

그러나 2023년 전후를 고점으로 보고 있는 저로서는 현 시점은 서울 부동산이 폭락하기에는 환경이 조성되지 않았다고 보는 입장입니다. 오늘은 그 이유를 크게 세 가지 정도로 요약하여 설명드리고자 합니다.

① 높은 전세가율

매매가에서 전세가가 차지하는 비중을 나타내는 전세가율은 매매가를 밑에서 받쳐주는 역할을 하는 전세가가 어느 정도 수준에 와있는지를 보여줍니다.

그런데 서울 부동산이 폭락하기에는 현재의 전세가율이 너무 높습니다. (2021년 2월 기준 56.2%) 전세가율이 집계된 1998년 12월 이래 서울 부동산 전세가율 56.2%와 유사한 시기는 1999년 12월, 2002년 11월, 2013년 5월이었습니다.

1999년 12월과 2002년 11월은 1999~2009년 중장기 상승장의 초기에 해당되는 시기였고 2013년 5월은 2010~13년 중장기 하락장의 막바지에 해당되는 시기였습니다.

무슨 의미일까요?

바로 전세가율 56.2%는 매매가의 강력한 상승을 뒷받침하거나 매매가 하락장을 끝내는 수준이었다는 얘기입니다.

자연스레 현재의 전세가율로는 서울 부동산이 폭락을 하기 어렵다는 이야기가 되겠습니다.

② 줄어드는 입주 물량

엎친데 덮친 격으로 입주 물량이 급감합니다. 서울 아파트 입주 물량은 2020년 5.0만호 → 2021년 2.7만호 → 2022년 1.7만호로 줄어듭니다.

매매가보다 전세가가 입주 물량의 영향을 더 많이 받는다는 것은 상식인데 입주 물량의 감소는 필연적으로 전세가를 밀어올리고 이는 현재도 높은 전세가율을 추가로 인상시키는 동력이 됩니다.

과거 중장기 하락장인 2010~13년때도 서울 아파트 입주 물량이 적었으나 그때는 매매가와 전세가의 차이가 커서 매매가의 버블을 해소하는 과정이었으며 (12월 전세가율 : 2009년 41% → 2010년 44% → 2011년 51% → 2012년 55% → 2013년 62%) 지금은 매매가와 전세가의 차이가 작은 상황에서 입주 물량 감소와 맞닥뜨리게 되고 임대차3법 시행 등 각종 정책의 부작용에 따른 전세 매물의 감소까지 겹쳐서 매매가에 미치는 상방 압력은 강할 수밖에 없어집니다.

③ 사상 최대 유동성

절대적인 규모의 유동성이야 늘 사상 최대를 갱신하고 있으니 더 말씀드릴 것도 없겠고 제가 자주 강조하는 M1/M2 지표도 사상 최대치를 갱신하고 있습니다.

처음 보시는 분을 위해 간략히 설명드리자면 M1은 현금, 예금 등 바로 현금화가 가능한 돈이며 M2는 M1 + 2년 미만 금융 상품 등 짧은 만기에 묶여있는 돈으로서 M1/M2 비율이 높다는 것은 거의 이자를 받지 않고 예치해놓은 금액이 크다는 의미이므로 자산 시장에 언제든지 투입될 수 있는 "유동성의 진성 에너지"로 보고 있습니다.

참고로 지난 36년간 서울 아파트가 KB부동산 기준으로 +5% 이상 상승한 13년 중에 무려 11년의 M1/M2 비율이 29% 이상이었다는 사실만 봐도 M1/M2 비율과 서울 아파트 시세간 상관관계가 작지 않다는걸 알 수 있습니다.

그런데 2020년 12월 기준 M1/M2 비율은 무려 36.4%로 나타났습니다. M1, M2 데이터가 집계된 1986년 1월 이래 가장 높은 비율입니다. 유동성의 진성 에너지가 역대 가장 강한 시기에 우리가 살고 있는 셈입니다.

게다가 3기 신도시 토지보상금이 아직 안 풀렸다는 것 역시 추가적인 유동성 강화를 예고하는 대목입니다.

결론입니다.

아직까지 매매가를 강력히 받쳐주는 전세가가 견고한 모습을 보이고 있는데다 입주 물량 감소로 전세가의 추가 상승이 예상되는 마당에 자산 시장에 언제든지 투입될 수 있는 유동성은 그 어느 때보다 강한 상황입니다.

이런 상황에서 서울 부동산 폭락 가능성은 현저히 낮다고 판단됩니다. 이제 2021년도 4분의 1이 지나가려하고 있는데 과연 9개월뒤 어떤 모습일지 귀추가 주목됩니다.