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김태희 하정우도 팔았다... 빌딩 고점 논란 부른 연예인 투자 3
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빌딩 고점 논란이란 기사가 나와서 재미난 산수공부 해보면 어떨까요 ^^
자 그럼 대충 100억 짜리 빌딩을 기준으로 산수 한번 해보겠습니다.
요즘 상가 수익률이 한 4-5% 정도 한다하니 4%로 하겠습니다.
한 80%대출 받는다 치고 20억의 4%는 8천입니다.
20억 투자해서 8천이면 좋은건지 나쁜건지 가늠이 안가긴 하네요. 암튼 그럼 8천의 수익이 나기위해선 80억 대출의 이자를 다 내고 8천이 남아야하니 2.5%이자를 계산하면 이자만 2억입니다.
그럼 임대수익은 2.8억 이어야 하겠죠.
자 그러면 여기서 금리를 3%로 올려보겠습니다.
이자가 2.4억이고 수익이 4천이네요이면 수익률은 2%가되네요 ㅎㅎ
이러면 사실상 마이너스죠. 은행 예금보다 못한 ㅠㅠ
금리가 낮아지면 역산으로 건물가격이 올라가는 현상도 가능합니다. 하지만 현재 레버러지를 통한 건물 구입은 이자가 아래로 내려가긴 힘들다는 상황이라 고점일수도 있지 않을까요?
레버러지가 크면 클수록 금리 인상에 따른 영향은 더 커질겁니다. 주택시장과 달리 건물은 큰폭의 조정도 가능하지 않을까 합니다. 저또한 큰눈 뜨고 보고 있는데요. 이번 주택시장의 마지막 쯤엔 정리를 쏴악하고 저도 건물주 될수 있을까요? ㅎㅎ
건물을 구매하시려는 분은 조금 관망도 좋지 않을까 합니다.
주택도 금리 영향을 받으나 건물보다는 조금 아주 조금 덜 받는거지 아픈 칼이 될수 있다고 봅니다.
아무튼 저 연예인 분들 뒤에서 자산관리 하시는 분이 뉘신지 모르나 지금 금리 이야기 많은데 타이밍은 좋은 듯 합니다.
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맛폰사야징
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금리인상기에는 수익형물건이 쥐약이긴하죠
게다가 서울 좋은 건물 같은 경우는 수익률 4-5프로도 안나오는경우가 많아서.... 재수없음 은행이자만 못할수 있죠 그래도 땅값이 지속 상승하기 때문에 건물가격 방어는 어느정도 될거라고 봅니다. 금리 오른다오른다 하지만 얼마나 오를지도 모르고 워낙 만성적인 저금리라....
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[* 비회원 *]
-Kevin-
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단순 수익률만 생각해선 안되는거죠.
여유자금 현금 20억이 있다고 가정한다면, 똑똑한 사람은 은행 이자수익금리와 건물 수익률이 비슷하다고해도 현금들고 안있죠. 꾸준한 인플레이션으로 현금가치는 무한히 하락하고 그것에 대한 햇지로 실물자산을 가지고 있는거에요. 물론 상가건물을 샀는데 미래의 상권이 안좋아져서 건물가격이 하락할수도 있겠지만, 몇십억 이상 여유자금을 은행에 넣고 가만두는 사람은 드물다고 봐야합니다. 그렇다고 해서 건물이 아니라면 마땅히 햇지 수단으로 안전한 투자처를 찾기가 쉽지가 않죠.
간단한 예로 20년전 현금 20억 은행에 넣어둔 사람과, 20억 짜리 건물이나 20+@(레버리지)로 건물을 가지고 있던 사람의 현재 자산가치를 보면 어마어마하게 차이납니다. 굳이 20년이 아니라도 10년 전으로만 봐도 똑같습니다. |
