(이 글은 중수 이하의 투자자들을 대상으로 쓰인 글입니다)

서울 분위기는 표면적으로 보기엔 잔잔하지만 2~4월의 매수자 우위 장에서 5월부터 매도자 우위 장으로 바뀌었고, 상가대출 LTV 적용으로 인해 꼬빌 오피 지산 생숙 등에서 다시 주택쪽으로 흐름이 넘어왔습니다. 어차피 비슷하게 대출규제 들어가면 상가보다는 아파트라는게 시장의 판단인가봅니다.

개인적으로 올 하반기의 체크포인트를 두가지로 보고 있는데,

1. 오세훈의 선제적인 재재규제책과 윤석열의 주택공급정책 방향

서울시장은 재재에 진입장벽을 높이겠다고 하고, 유력한 차기 대선주자는 추가 신도시 개발보다 서울과 기존 노후신도시 재재를 주장하는 유명 건축가를 접견했습니다. 이정도 시그널이 나오면 이해해야 합니다.

이번정권의 테마는 신도시 확장이었다면 다음정권의 테마는 서울 재건입니다. 물론 현 여당 야당 어느쪽이 되든 마찬가지입니다.

올 봄 서울 부동산 정체기에도 재건축 유망단지의 강세, 서울시장 선거 결과가 나오기 전부터 구로 고척 황학 용산 동대문 썩상들이 강세를 보인건 어느쪽이 되든 간에 서울이 갈 차례라는 시장의 예상이 반영된 결과죠.

현찰과 명의가 된다면 과감하게 서울 잡으세요. 재재가 힘들다면 갭이 적은 아파트 지역도 아직 많이 있습니다.

가격대별 추천

투자 4억대 : 염리동 노고산동 재개발

3~4억대 : 서부선 역세권 북한산시리즈, 홍제역 인근 신축, 왕십리 청량리 인근 기축, 마곡 염창 가양지역 기축

2억대 : 길뉴, 미뉴, 중랑구 기축

 2. 무주택자 및 청년층 LTV규제 완화

수도권 하급지라도 쓸만한 집들은 이제 6억에 가서 붙고, 더 나은 동네는 9억에 가서 붙습니다. 저렴이 주택에 한해 2프로짜리 대출을 한도 널널하게 팍팍 내주는데 그사람들이 구축 전세가겠어요 신축 매매하겠어요?

인천 안산 평택 화성도 오른다고? 네. 다른곳은 다 올랐는데다 교통 개선되지 경부라인 일자리 들어오지 왜안올라요?

가격대별 추천

투자 1~2억대 : 인천시청역 인근 입주권, 봉담 자이르피네 인근 신축, 마석역 인근 신축, 덕소역 인근 신축, 의정부역 인근 기축, 의왕/안산지역 대단지 구축

1억 이하 : 지행역 인근 기축, 여주 역세권, 서원주 역세권, 월판선 역세권

5천 이하 : 에버라인 역세권 구축

올해 위 지역에 해당하는건 뭘 사도 오를겁니다. 얼마나 오르느냐의 차이니 저는 후보군을 던져드린거고 남은건 본인이 분석후 골라잡는거죠.

얼마냐 오르냐만큼 중요한 얼마나 남기느냐에 대한 출구전략이 중요한데, 꼭 기억할 간단한 것들.

1. 취득세 9% 12% 무섭지만 팔때 공제받는다.

2. 수도권 읍단위 비규제 지역 공시가 3억이하 매물은 2주택째 구입해도 취득세 1.1%

2-1. 수도권 읍단위 비규제 지역 공시가 3억이하 매물은 실거주 없이 2주택자가 매도해도 양도세 일반세율

3. 규제/비규제 상관없이 공시가 1억이하 매물은 주택수 상관없이 취득세 1.1% => 내가 살때 1억이하라도 팔때 1억 넘으면 8.8% 내고 받아줄 사람이 없어 물릴 수 있다. 의외로 어려운 영역.

4. 중저가 매물의 핵심은 매도시 6억선이냐 9억선이냐.