정말 오랜만에 부동산포럼에 와서 글을 작성합니다.

6월이후 수도권주요지역에서는 신고가를 동반한 매매가 속출하고 있습니다.

15억이상 주택이야 대출이 0원이니 갈아타기 수요나 현금부자들이 주로 매입할테고

9억이상 일반인들이 노려봄직한 주택은 대채 누가 사길래 계속 거래시마다

신고가가 이뤄지는지 한번 생각해보았습니다.

9억이상 고가주택의 잠재매수자

1.무주택자

고소득자이거나 양가에서 지원이가능한 가구

> 어차피 청약은 소득제한에 걸려서 당첨이 불가능하고

그렇다고 가만있자니 계속오르는 집값이 불안하고

3기신도시는 최소 7년은 기다려야 하는데

그마저도 대부분 신희타나 특공물량 임대물량으로 채워지니

소수의 일반분양분을 놓고 과연 내가 당첨이 될것인가 고민중..

수도권 정주요건 괜찮은 지역은 대부분9억이상이니 

고소득의 현금흐름과 양가의 지원으로 신고가로 매수

2. 1주택자

이번 부동산 싸이클로 괜찮은 수익을 거두었음

하지만 내가 가고싶었던 상급지의 가격갭은 벌어짐

15억이상 넘어버리면 갈아타기조차 불가능

그러니 이번기회에 과감하게 상급지 신고가로 매수하여 갈아타기

또한  언젠가는 올 하락장을 대비하여

이왕이면 상급지에서 하락장을 맞을 준비함

(상급지는 하락하여도 외곽지 대비 타격을 덜받을 것이라는 생각)

3. 2주택자

일시적 1가구2주택 양도세 비과세 받은 분들

혹은 6월전 양도세 중과전 정리한분들

이분들은 기존주택에서 얻은 수익이 상당하기에

갈아탈여력 충분함

4. 결론

누가보더라도 현재 집값은 비쌉니다.

하지만 단순히 가격이 비싸다고

저 가격에 누가 사주냐?? 곧 폭락할것이다!!

라고 단순히 생각해서는 안됩니다.

상술했듯이 현재 주택매수수요의 대부분은

갈아타기 수요이기 때문입니다.

냉정히 말해서 9억이상 주택의 잠재수요층에서

무주택자는 제외되었다고 해도 과언이 아닙니다.

15억 이상은 당연히 말할필요도 없고

9억이상은 대부분 갈아타기 수요입니다.

무주택자는 갈아타기 수요자가 매도한 아파트를 주로 매수하겠지요

주로9억이하 아파트입니다.

영원히 올라가는 자산은 없습니다.

분명 긴하락장과 횡보장이 있을겁니다.

하지만 매년 공시지가는 인건비 건설자재는 상승중입니다.

하락하겠지만 최고가대비 떨어지지 지금가격의 반토막나거나 

폭락할 확률은 외환위기나 전쟁위기등의 사태에나 실현될겁니다.

정부의 공시지가 현실화를 빙자한 세수증대로 인해

이제 도시개발사업이나 택지지구 신도시 조성시

막대한 토지보상비로 인해 3기신도시분양가는

2기신도시대비 50%는 상승할것입니다. 

그러면 최소 5억후반은 되겠지요

예전처럼 토지를 헐값에 수용하여 

분양가 상한제에 맞춰 분양하면 얼추 3억후반 4억초반이었습니다.

지금도 로또분양은 대략 그 기준입니다.

그래서 사람들은 대부분 비싸도4억이면 좋은위치에 새집사는줄 알았는데

사실은 저렴한가격의 비밀은 토지수용원가가 극히 저렴했기 때문입니다.

공시지가 상승과 더불어 lh사태로 토지수용원가는 상승할수밖에 없습니다.

그렇다면 국평4억의 가격은 추억이 되겠죠.

지금 매수하는 분들이 패닉이 와서 사고가 마비된채로

떨리는 가슴을 부둥켜안고 집주인이 부르는 가격그대로 매수하는게 아닙니다.

알아보면 알아볼수록 임장을 다녀볼수록 정부정책을 지켜볼수록

사실은 매수외에는 답이없기 때문입니다.

물론 현금흐름을 무시한 영끌은 반대입니다.

예전보다 절대가격레벨은 올라왔지만 

조금만 지역이나 연식등을 양보하면 지금도 

충분히 매수할 지역은 남아있습니다.

다만 예전가격을 보고나면 기분이 나빠서라도 

선뜻 손이안갈 뿐이죠.

또한 가격하락에 대한 두려움도 크고요.