안녕하세요, 현재 처음으로 전세집을 알아보고 있는 직장인입니다.

금일 오피스텔을 하나 봤는데, 걸리는 부분이 있어 고견 확인코자 글 올립니다.

해당 오피스텔을 확인해보니 전 집주인이 보증금을 주지 않아 임의경매 처분이 되고 현 집주인분께 낙찰되어 대금지급까지 완료된 집 이었습니다. 갑구에서도 소유권이전 이유에 임의경매에 의한 낙찰로 현 집주인에게 소유권 이전 되었다고 나오구요

다만 마음에 걸리는 부분은 경매 나왔던 집인게 아니라 을구에 현 집주인분의 근저당이 채권 최고액 138,600,000원 정도 잡혀있다는 겁니다.

현재 KB시세는 166,500,000 만원에 전세는 160,000,000원에 나와 있습니다.

부동산에서 당연히 잔금일에 근저당권 소멸 특약은 포함해서 계약서 작성할 예정이고, 특약대로 잔금일에 근저당은 바로 말소 접수할 예정이라고 하십니다.

1. 현재 KB시세 166,500,000원의 오피스텔에 전세보증금 160,000,000 원 근저당권 138,600,000원(특약으로 잔금일에 전액 말소한다는 조건 포함) 이 상황에 과연 중기청 80이 나올 수 있는지가 의문스럽습니다.

2. 특약에 포함하여 진행하였는데 잔금이후 집주인이 말소를 안할 경우가 생기면 법적 대항이 가능할지

3. 계약대로 정상 이행되어 잔금일에 근저당권 말소 되어 KB시세 166,500,000원 선순위채권0원 1순위 전세 보증금 160,000,000원 상태가 된 경우 HF의 전세지킴보증이나 hug의 전세금반환보증 가입이 가능할지

이 세가지가 궁금합니다.

방은 넓이도, 상태도 마음에 드는데, 잔금일에 근저당권 전액 말소 특약이 걸려 있더라도, 근저당이 걸려있다는 점이 마음에 걸리네요. 잔금일 근저당 전액말소 특약, 임대인 문제로 전세대출 불가시 계약금 반환 특약을 추가한다면 크게 걱정할 일은 없을까요?

kb시세 166,500,000 / 전세가 160,000,000 / 근저당 138,600,000(잔금일 말소특약)