서울 아파트는 세토막 가능성도 있습니다

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서울 아파트는 세토막 가능성도 있습니다 ¹³⁶
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6 2022-04-17 16:36 조회 : 30993

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그 이전은 확실한 통계자료가 없어서 알 수 없지만

확실한 건 근 20년 중에 지금이 실질가치 대비 아파트값이 제일 비쌉니다

주택금융연구원 통계를 보면

	전국	서울	부산	대구
2004/1Q	67.5	116.3	60.2	60.4
2004/2Q	66.9	120.5	61.2	64.4
2004/3Q	60	108.5	54.8	58
2004/4Q	59.8	108.7	54.2	58.6
2005/1Q	58.1	106.6	53.3	57.9
2005/2Q	58.9	113.6	56.2	61.2
2005/3Q	57.9	111.5	54.5	60.9
2005/4Q	60.1	116.7	55.8	64
2006/1Q	57.6	115.1	52.9	61.8
2006/2Q	61	126.9	55.8	62.9
2006/3Q	60.9	127.2	54.7	61.8
2006/4Q	66.1	145.9	53.9	61.2
2007/1Q	67.3	148.8	53.6	61.7
2007/2Q	70.4	154.9	54.7	64.2
2007/3Q	68.7	151.9	53	62.2
2007/4Q	73.1	160.6	56.2	65
2008/1Q	69.7	151.4	52.9	59.9
2008/2Q	76.2	164.8	57.3	61
2008/3Q	75.8	162	56.6	59.7
2008/4Q	75.3	157.8	57.1	58.3
2009/1Q	66.2	141	51.7	51.5
2009/2Q	67.9	144.3	53.2	51.7
2009/3Q	69.6	149.8	54.6	52.1
2009/4Q	70.7	150.8	56.8	53.7
2010/1Q	66.1	139.2	55	51.5
2010/2Q	64.7	134.7	56.2	50.4
2010/3Q	62.6	131	56.9	48.3
2010/4Q	63.8	131	61	49.3
2011/1Q	63.9	127	65.2	49.5
2011/2Q	66.6	123	65.1	53.5
2011/3Q	65.7	117.8	65.2	53.9
2011/4Q	66.9	119.4	67.3	56.4
2012/1Q	62.3	110.8	62.6	53.7
2012/2Q	65.3	114.1	65.1	57.5
2012/3Q	59.4	104.8	60.4	54
2012/4Q	59.9	104.3	60.1	55.3
2013/1Q	53.7	94.8	53.8	50.4
2013/2Q	54.3	94.6	54.3	53.4
2013/3Q	52.3	90.4	54	54.9
2013/4Q	53.8	90.1	54.1	58.5
2014/1Q	51.5	86.8	52.5	58.6
2014/2Q	54.6	89.9	55.8	63
2014/3Q	52.3	88.5	55.3	63.2
2014/4Q	54.3	91.9	57.5	67.1
2015/1Q	50.3	83.7	53	62.8
2015/2Q	55.3	91.5	57.2	70.4
2015/3Q	54.5	90.4	57.3	72.2
2015/4Q	56.4	93.7	60.6	73.9
2016/1Q	56.5	95.2	61.9	71.4
2016/2Q	55.3	94.1	60.5	70.5
2016/3Q	56	96.8	62.5	69.2
2016/4Q	58.9	102.4	68.4	70.6
2017/1Q	59.3	103.6	70.8	72
2017/2Q	60.1	107.2	73	72.2
2017/3Q	60.1	110.3	73	72.9
2017/4Q	61.3	116.7	73.5	72
2018/1Q	60.1	118.8	71.4	72.3
2018/2Q	59.3	122.7	69.9	71.8
2018/3Q	57.5	130.3	65.8	69.1
2018/4Q	56.6	133.3	63.6	68.7
2019/1Q	54.6	129.9	61.3	66.3
2019/2Q	52.4	124.6	58.3	63.6
2019/3Q	51.1	123.6	57.2	61.3
2019/4Q	50.5	126.6	56.4	60.3
2020/1Q	49.7	132.2	53.9	58.7
2020/2Q	52.1	142.8	55.5	59.9
2020/3Q	52.3	144.5	54.2	60.3
2020/4Q	57.4	153.4	61.3	64.1
2021/1Q	63.6	166.2	66.1	70.2
2021/2Q	68.3	172.9	68.6	72.3
2021/3Q	73.5	182	71.2	73.4
2021/4Q	83.5	199.2	82.1	78.6
평균	61.19722222	124.0041667	59.59861111	61.90972222
최대값	83.5	199.2	82.1	78.6
최소값	49.7	83.7	51.7	48.3

여기서 사용된 지표는 k-HAI로 아파트값, 가계소득, 대출이자를 주택금융연구원에서 고려해서 만든 지표입니다

작년 4분기 서울의 아파트값 지수는 200으로 역대 최고입니다

전고점이 2008년 2분기인데 이때가 겨우 164였습니다

그 악명높던 노무현 시절이죠 근데 그때도 지금과 비교하면 훨씬 낮습니다

3분기 대비 4분기 지표가 급등한건 그 사이 집값도 오르고 금리도 엄청 올랐기 때문입니다

서울의 20년 동안 아파트 평균치는 겨우 124입니다

아파트값은 이 수치보다 단기적으로 높거나 낮지만 장기적으로는 이 수치가 적정치일 가능성이 높습니다

예를 들어 서울의 경우 2005년 106이였던 수치(저평가 상태)가 2008년 2분기에 164까지 폭등했지만(고평가상태) 그 이후 7년동안 꾸준히 하락합니다

그래서 결국 2015년 1분기에 83.7(역대급 저평가상태)까지 떨어지게 됩니다 그 이후에는 저점을 찍고 다시 역대급으로 반등하게 되죠

이렇게 저평가>고평가>저평가>고평가를 반복하면서 집값이 오르락 내리락 하는겁니다

주식과 마찬가지로 아파트가격도 산이 높으면 골도 깊습니다

2008년에 164까지 폭등한 결과 2015년까지 실질 아파트값은 반토막나서 83.7까지 떨어지는것처럼 말이죠

근데 이번에는 164을 훨씬 넘어 200까지 올랐습니다

만약 과거 사례가 되풀이 된다면 골은 저번보다 더 깊을테고 그렇다면

세토막 가능성도 있다는거죠 현재 200이니 70까지만 떨어져도 세토막이니까요

즉 지금 25억 하는집이 10억까지 떨어질 가능성도 있다는겁니다

개인적으로 지금은 집 살타이밍이 아니라고 보는 이유가 이것 때문입니다

서울 아파트값은 더 오를 여력은 너무 적은 반면 떨어지기 시작하면 그 골은 파멸적일 가능성이 높습니다

저는 자산의 사이클 주기를 믿는 사람이기에 주변 사람들한테 지금은 절대 집을 사면 안된다고 말하고 다닙니다

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나인티나인
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세토막 푸웁 있는 집 얼른 파시고 월세 들어가세요 없으면 그만이고.. 전세인들 불안해서 들어가시겠어요?

논리요?? 산수만해도 이게 말도 안되는 논리란게 바로 나옵니다. 아래는 본문의 글 입니다. "2008년 2분기에 164까지 폭등했지만(고평가상태) 그 이후 7년동안 꾸준히 하락합니다 그래서 결국 2015년 1분기에 83.7(역대급 저평가상태" 2015 지수가 2008년 반토막 수준입니다. 그럼 2015년에 아파트 값이 2008년 대비 반토막이였나요?? 아니죠?? 당연히 아니죠.. 저건 대출 및 가계소득등을 고려