자, 그럼 여러 기사들에서 확.실.히. 스태그플레이션에 대해 경고하고 있다는 건 확인이 된 듯 합니다.

그리고 우리나라가 가계부채와 기업부채가 많아서 위험할 수 있다는 지적도 공통적으로 하고 있습니다.

그럼 경기가 안좋고 금리가 높으니 무조건 주택가격은 하락해야하는 것 아닐까요?

이게 바로 폭락이님들과 금리무새님들의 논리입니다.

이건, 말로만 알고있고, 스태그플레이션이 무엇인지 그 정체를 모르기 때문에 일어나는 일입니다.

여러 기사들이 공통적으로 말하는 것이 70년대 오일쇼크와 비슷하다고 이야기 하고 있습니다.

바로 러우전쟁때문에 장기적으로 러시아산 원유가 공식유통은 금지될 가능성이 높고, 그래서 러시아가 차지하는 만큼의 원유공급은 전 세계적으로 줄어들 수 밖에 없기 때문입니다. 반면 베네수엘라나 이란을 통한 경제제재 해제와 원유공급은 시차가 있을 수 밖에 없고, OPEC에서 증산하는 양으로는 상당히 부족할 수 밖에 없기 때문에 결국 전쟁이 끝나더라도 러시아에 대한 원유/천연가스 제재가 이어질 경우 어쩔 수 없이 원자재 가격, 그 중에서도 특히 원유가격은 상승할 수밖에 없다는 논리입니다.

따라서 70년대 중동전쟁때문에 왔던 석유파동과 비슷한 상황이 연출되는 것이죠. 원유가 상승에 의한 어쩔 수 없는 공급요인의 인플레이션이 확정적이다...라는 게 거의 동일한 논조입니다.

이런 관점에서 보겠습니다.

언론과 연준이 일부러 말하지 않고 있는(?) 오일쇼크에 대한 이야기

70년대 오일 쇼크는 다시 1차와 2차로 나뉩니다.

1차 오일쇼크에서 연준은 실효금리 12.9%정도까지 올렸고, 2차 오일쇼크에서는 19%정도까지 올렸습니다.

그리고 이 2차오일쇼크때 폴 볼커가 등판해서 금리를 올렸고, 결국 금리상승으로 인한 유통화폐감소로 인해 인플레이션을 잡을 수 있었다고 알려져 있습니다.

그리고 해당기간 1,2차 오일쇼크동안 미국 뿐만 아니라 전세계적으로 극심한 스태그플레이션에 시달렸습니다.

 

 

 

 

 

 

보시다시피, 오일쇼크 기간으로 표시된 기간동안 주택가격은 수직상승했습니다.

되려 그 이전 1950년경부터 1970년경까지 거의 20년간 안정적이던 주택가격은 오일쇼크를 전후로 한 물가상승(=화폐가치하락)으로 인해 폭등을 하게됩니다.

아까 말씀드린대로,

1,2차 오일쇼크동안 미 연준은 "금리를 올려서 인플레이션을 잡았다"라고 했습니다.

하지만, 인플레이션은 잡았는지 모르겠지만, 주택가격은 전혀 잡히지 않았습니다.

이런 이유때문에 주택가격은 인플레이션율을 측정하는 기준에서 빠지지 않았나...하는 생각도 해봅니다.

주택가격을 인플레이션율에 포함시키면, "연준은 금리로 인플레이션을 잡은 적이 거의 없다"가 될 수도 있기 때문입니다.

자, 그럼 왜 언론은 이렇게 역사적으로도 완전히 반대인 이야기를 하고 있을까요?

아직도 우리나라는 개도국 형 사고방식에 휩싸여 있기 때문입니다.

한국은 코로나 시기의 주택가격이 이미 선진국형으로 바뀌었습니다. 즉, 위험요소에 반응하는 패턴이 선진국형으로 바뀐 것이라 보면 됩니다. (이 내용은 블로그 글에 있고, 해당주소는 https://blog.naver.com/tri99er/2227...입니다)

개도국 형 반응일 경우 경제가 너무 힘들어지고, 외환위기 등으로 IMF같은 국가적 경제위기가 올 수도 있기 때문에 부동산도 폭락할 가능성도 생깁니다.

그리고, 저런 사실을 국민들이 알게되면 안그래도 집값이 폭등해서 사회적으로 문제인데, 그걸 잡을 방법이 없어진다는 걸 알기 때문일까요?

미국도 이런 사실을 숨기고 기준금리를 상승시켜 모기지 금리가 오르도록 해서 주택수요를 줄이는 방법을 택하고 있는 것일지...? FRED에서는 1987년 이전의 Case Shiller 지수를 제공하지 않습니다. 따라서, 오일쇼크때의 주택가격에 대해 언론에 잘 안나오는것이 당연할 수도 있겠습니다.

하지만 실제 모기지 금리가 오름에도 불구하고 주택가격은 향후에 잡힐 가능성이 아주 낮습니다.

그래도 외환위기가 올 가능성이 없다는 가정하에서...라는 점은 인지하고 있어야 합니다.

역사적으로도 주택가격이 역성장 하는 경우는 디플레이션 시기뿐입니다.

대표적으로 2008년 서브프라임사태 이후 시작되었던 디플레이션 시기였구요.

당시 서브프라임 사태 자체가 주택가격 폭등과 주택에 지나친 대출을 해주거나 비윤리적인 검증방법으로 대출을 해주었기 때문이라서, 모기지 대출의 근간이 되는 주택저당증권(MBS) 자체에 대한 사회적 신뢰도가 떨어졌기 때문에 주택에 대한 투자를 꺼릴 수 밖에 없었던 것입니다.

그래서 연준이 양적완화를 하는 대상 또한 이 MBS였던 것이구요.

우리나라의 특수성

그러면 지금 주택을 여러채 막 구매하라는 말이냐?

그건 아닙니다.

여기에는 미국 등 서방선진국과 개발도상국 그리고 우리나라 이렇게 세 그룹의 전혀 다른 특징이 있기 때문이기도 합니다.

우리나라는 개도국의 지위는 벗어났기 때문에, 서방선진국과의 차이점에만 집중해서 짧게 말씀드리면...

미국 등의 국가들은 금리인상 시 주택가격이 상승할 가능성이 높습니다.

되려 금리가 낮을 때에는 뜨는 동네의 좋은 집은 비싸져도, 나머지 구축의 가격들은 크게 변화하지는 않습니다.

그런데, 인플레이션이 오고, 금리가 올라갈 때에는 구축의 가격들까지 같이 요동을 칩니다.

여기에는 몇 가지 이유가 있는데요,

일단, 미국은 거의 모든 주택들이 모기지대출을 끼고 있습니다.

모기지 대출의 원금과 이자상환이 소득공제가 되기 때문에, 수입에서 비용으로 일정부분 처리를 받을수 있습니다.

그리고 렌트를 주는 집주인이나 임대법인들도 마찬가지로 대출이 포함되어 있습니다.

따라서, 모기지대출금리가 즉각적이지는 않더라도 꽤 짧은 시간텀을 두고 렌트비용과 연동됩니다.

기준금리가 상승하는 시기에는, 금리도 오르고 채권금리도 오르기 때문에 모기지금리도 오릅니다.

(반대로 금리가 어느정도 오르더라도 채권금리가 오르지 않으면 모기지금리는 별로 안오를 수도 있습니다. 기준금리인상이 거의 꼭지점에 다다랐다고 보일 경우 이런 상황이 옵니다.)

이 때문에 모기지를 끼고 렌트를 놓는 거의 대부분의 집주인들은 월세를 올릴 수 밖에 없습니다.

그렇지 않으면 손해를 보게되니까요.

그래서 주택의 렌트료가 올라가게 되기 때문에, 그냥 집을 사는게 낫겠다는 수요가 생깁니다.

거기다가, 기존의 구축들 또한 월세가 오르게 되기 때문에, 자금여력이 충분한 사람들은 월세수익률이 좋아진 기존 구축을 매입해서 수익을 높일 수도 있습니다.

그래서 기존 주택가격까지 같이 오르게 됩니다.

(물론, 이러한 방향도 금리가 어느정도까지의 경우이고, 옛날처럼 10% 이상의 고금리가 올 경우 주택구매수요가 바닥나게 되어 집값이 오르기 힘들어질 겁니다.

하지만, 현재의 미국의 상황은 절대 그렇게까지 금리를 올릴 수 없습니다. 그건 여러분 모두 다 잘 알고 계실겁니다. 국가부채때문에 미국은 절대 일정기간 이상 경제성장률을 많이 초과하는 정도로 금리를 올릴 수 없습니다. 그러면 옛날에 전 세계의 막강파워였다가 지는 해가 되어버린 여러 국가들과 똑같은 길을 가게 되기 때문입니다.)

그리고 스태그플레이션 때에는 새로 주택을 지어서 공급하는 것이 만만치 않습니다.

아시다시피 모든 원자재 가격과 인건비가 다 오르는 반면, 경기는 악화되어있기 때문에 디벨로퍼들이 섣부르게 사업을 벌리기가 쉽지 않습니다.

또한 금리인상기때에는 기준금리와 국채금리, 회사채금리도 다 오르는 경우가 대부분이라,, PF를 일으키기에도 어렵고 수익을 낸다해도 사업기간이 늘어지거나 하면 수익률이 상당히 떨어지게 됩니다.

이 또한 주택공급 측면에서 가격상승요인이 될 수 있습니다.

즉, 기존 주택가격이 오른다고 해도 신규주택공급은 밀릴 수 밖에 없는 기간이 됩니다.

그러면 우리나라도 똑같을까요?

우리나라는 전세라는 희한한 제도때문에 미국과 같은 모습에서 어느정도는 버퍼링이 됩니다.

그래서 월세가 너무 많이 오르면 결국 전세수요로 넘어가고, 금리가 많이 올라가는 것 같아도 전세수요는 결국 폭증합니다.

이미 시장에 나와있는 전세가 물량이 해소되고 부족해져 전세가가 오르면, 전세가율이 올라가고 결국 주택구매수요가 늘어납니다.

그 이전에는 현재 1주택자우대 세금제도 상 가장 혜택을 받는 핵심지 1주택만이 오르는 장세가 이어질 것이구요.

그렇지만, 그 과정까지의 견뎌야 하는 기간이 미국대비 길고 괴로울 수 있습니다.

그래서, 한국의 경우에는 스태그플레이션이 올 것으로 예상을 한다면, 먼저 대출을 줄여야 합니다.

수입으로 상환을 해도되고, 월세를 전세로 어느정도 바꿔서 대출을 줄여도 됩니다.

대출을 줄여서 금리인상 초기를 잘 버텨낼 경우, 과실을 먹을 수 있습니다.

그래서 [핵심지 1주택자]와 [대출 없이, 세금에 대한 대비가 잘 되어있는 투자자]라면 스태그플레이션이 왔을 때 생각 외로 상당한 결과를 얻을 수도 있습니다.

물론, 핵심지 1주택자도 물가가 올라서 집값이 오른 느낌이라 체감하는 가격상승은 실제 수치보다 덜할 것입니다. 그래도 그게 어디야...라고 생각하게 될 것이구요.

스태그플레이션이 올 수 있다고 생각하시는 분이라면, 무주택으로 가는것이 가장 위험합니다. 인플레이션기에는 무주택으로 가는건 너무도 위험하다고 이전에 말씀드린 적이 있지만, 스태그플레이션도 마찬가지입니다.

스태그플레이션은 웬만한 인플레이션기보다 현금의 가치가 더 빨리 떨어질 수도 있습니다. 그래서 집 다 팔고 무주택으로 전세 살고 계신 분이 초기에 집값이 조정되는 느낌이 좀 있을 때 좋아서 띵가띵가 하다가, 본인의 자산에 의한 구매력이 결국 떨어지는 것을 느끼게 되면 말로 다 할 수 없는 극심한 공포를 느끼시게 될 겁니다.

현재 서울의 주택공급이 향후 2023년, 2024년동안 역대최저를 찍을 수도 있는 상황이라서, 같은 시기에 스태그플레이션과 비슷한 상황이 연출될 경우 도대체 어떠한 결과가 나올 지 아무도 알 수가 없는 상황이라고 생각합니다. 그만큼 스태그플레이션은 무섭습니다. 특히 지금 한국의 환경에서는 더욱더요...

다만, 이번 스태그플레이션은 혹시 온다고 해도 과거 오일쇼크때만큼 강하게 올 수는 없다고 보는게 합당하기 때문에, 적어도 감당할 수 있는 전세라도 미리 구해서 준비하셔야 합니다. 2+2 임대차법에 의해 4년정도 버틸 준비가 되어있다면, 그 기간 안에는 끝날 가능성이 높아보이긴 합니다.

하지만 옛날에도 오일쇼크가 1차 2차로 왔는데, 이번에는 2차가 오지않는다는 법은 없다는거...꼭 명심하셔야합니다.

즉, 무주택으로 가지않는것이 가장 안전하고 좋습니다.

그럼 여기서 한가지 궁금증이 생깁니다.

미국이 그 때 주택가격이 올랐다고 해서, 우리나라도 오르는 것이냐? 그리고 우리나라와 미국을 비교하는게 맞느냐?

일단 아래 그래프를 보시면,