1개월쯤 전에 "결국은 펀더멘탈이다" 라는 글을 올리면서, 이명박 정부 시절 서울 부동산의 하락은 2008년 글로벌 금융위기 때문이 아니라 펀더멘탈을 뛰어넘는 버블의 붕괴 때문이었다는 말씀을 드린 적이 있습니다. 그리고 펀더멘탈을 뛰어넘는 버블의 붕괴 근거로, ① 소득 대비 주택담보대출 원리금 상환이 역대 최대였으며, ② 전세가율(매매가에서 전세가가 차지하는 비율)이 역대 최소였다는 점을 들었습니다.

즉, 2008~09년은 소득 대비 그리고 전세가 대비 매매가의 버블이 역대 최대였기 때문에 서울 부동산 버블의 붕괴가 시작되었다는 의미였습니다.

그리고 현재는 소득 대비 주택담보대출 원리금 상환 수준이 역대 최대를 갱신중이나, 전세가율은 과거 23년간 평균과 유사 수준이기 때문에 여전히 높은 전세가가 추세적인 하락장으로의 전환을 막고 있다는 말씀도 드렸습니다. 그렇다면 매매가의 중장기 하락장을 초래할 전세가율 하락, 즉 전세가율의 "새로운 저점"이 어디냐가 굉장히 중요한 포인트라고 생각합니다.

서울 부동산이 중장기 하락장으로 전환되기 직전의 전세가율 저점은 38~39%였습니다. 2008~09년의 전세가율이 저 수준이었습니다. 매매가와 전세가의 괴리가 가장 컸던 시기로, 전세가 대비 매매가의 버블이 가장 컸다고도 할 수 있었습니다.

그렇다면 다음 하락장으로의 전환도 전세가율이 40% 수준에 근접해야 가능하다는 관점이 가능한데, 이에 대해 많은 분들께서 과거에 비해 전세자금대출이 활성화되었기 때문에 과거의 전세가율과 일률적인 비교는 문제가 있다는 지적을 해주셨습니다.

이에 대해서는 여러 의견들이 엇갈릴 거라고 생각되지만 제 개인적으로는 일리가 있다는 생각이 들어서, 그렇다면 전세가율의 새로운 저점이 어딜지에 대해 생각해보게 되었습니다.

사실 이 부분은 정답이 없는 부분이라 각자 추론할 수밖에 없다고 생각되는 바, 그저 제 생각을 말씀드려보고자 하니 한 개인의 의견으로 봐주시면 감사하겠습니다.

과거 전세가율의 전고점은 2001년 10월의 64.6%였으며 그 이후 고점은 2016년 6월 75.1%였습니다. 약 10% 정도 올랐네요. 즉, 전세자금대출 활성화로 인해 전세가율 고점이 과거 대비 약 10% 정도 상승했다고 볼 수 있습니다.

그렇다면 매매가 하락장을 초래한 전세가율의 전저점은 전세자금대출이 미미했던 2009년 1월의 38.2%였으니 그 이후 찾아올 저점도 이보다 10% 정도 상승한 48~49% 수준이 될 가능성이 있다고 추정해봅니다.

따라서 현재 서울 아파트 전세가율이 54.7%이므로 이보다 전세가율이 5~6% 가량 하락한다면 매매가가 본격적인 하락장으로의 전환을 시작할 수 있다는 생각이 듭니다. 현재 전세가율과 그리 차이가 크지 않은 상황이라고 할 수 있는데요, 다만 당초 전세가율을 크게 떨어뜨릴 수 있는 이벤트로, 2023년 8월 둔촌 올림픽파크 포레온(둔촌주공 재건축)과 반포 래미안 원베일리(신반포3차 + 경남 재건축), 도합 1.5만호의 동시 입주를 생각하고 있었는데 아시다시피 둔촌 올림픽파크 포레온의 입주가 지연될 것으로 예상되면서 대규모 단지의 입주가 개포 프레지던스 자이(2023년 2월 3.4천호), 2023년 8월 반포 래미안 원베일리(2023년 8월 3.0천호), 개포 디에이치 퍼스티어 아이파크(2023년 11월 6.7천호) 정도로 분산됩니다.

다만 일전에 서울 아파트 전세가가 수도권 아파트 입주 물량과 깊은 상관관계가 있다고 분석한 내용을 말씀드렸는데, 수도권 아파트 착공 물량이 2017년 18.4만호 → 2018년 17.9만호 → 2019년 21.9만호 → 2020년 21.9만호 → 2021년 23.6만호로 증가 추세인 것이 확인되고 있어 2023~24년 서울 아파트 전세가율을 점진적으로 하락시킬 요인으로 주목되고 있습니다.

따라서 서울 아파트 전세가율이 50%에 근접해간다면 매매가를 지탱하기 어려울 것으로 추정해봅니다.

사실 이것은 전세자금대출이 없었던 과거와 전세자금대출이 활성화된 현재와 미래에 대한 비교 추정이므로 각자 의견이 다를 수밖에 없다고 생각하고, 제 의견이 맞다고 고집할 내용이 아니라는 점을 말씀드립니다. 그저 이러한 관점도 있구나 라고 생각해주시면 감사하겠습니다.

1년에서 가장 더운 시기라는 대서가 이틀전 지나갔네요. 부디 건강 관리 유의하시기 바라면서 글을 마치겠습니다. 감사합니다 ^^