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앞으로 부동산에 좀 더 관심을 갖고 싶어하는 젊은이들에게 한마디 하면 48
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상승기에는 이른바 무리효과, 군중심리에 의해 이것 저것 다 오를수도 있고
또 조급하다 보니 중요한 디테일들이 잘 안보입니다.
그러나 일단 정체기가 되면 옥석이 가려짐과 동시에
- 가격방어가 어느선에서 되는 물건과 방어를 못하는 물건
- 일시적 유행에 따라 선호된 것인가 아니면 꾸준한 수요가 존재하는 것인가
- 그것도 아님 최소 임대시장에서라도 버티고 있는가
이런 것들이 보여짐과 동시에
사소한 재료 때문에 이상급등했던 곳들의 실체가 드러나게 됩니다.
그런데 사람 심리라는게 참 묘해서, 정체기가 되면 아예 관심을 두지 않다 보니 정작 배워야 할 곳에서 못 배우지요.
오히려 지금은 이른바 '프로' 라는 사람들, 세팅 완전히 끝나서 매수 매도 안할 사람들이 더 움직이고 있을 것입니다.
다음 장을 위해서.
ps, 펀더멘털이 괜찮은 곳에서도 고점 기준 20% 정도 단기하락한 곳이 제법 되는데, 투자자들의 입장에서는 차라리 이게 바람직합니다. 정체나 소폭의 하락이 계속되면서 호가공백만 수년간 지속되는, 즉 2009~2013년처럼 장기간 거래가 실종되는 상황이 가장 짜증나는 상황이지요. 갈아타고 싶어도 못 갈아타고. 화끈하게 바닥을 다져야 또다시 기회가 나오겠지요.
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이놀도
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일반적으로 사람들이 지난 불장에서는 버블세븐이 화려하게 오버슈팅을 했고이번 불장에서는 GTX 관련 지역이 오버슈팅했다고 평가 받는데 둘은 조금 다르게 생각합니다.
이번 불장에서 이천, 동두천, 안성과 같이 수도권 최외각이 마지막에 불타 오른 곳은 오버슈팅인 것 같고 거기 들어가신 칼날 위에 사시는 분들이야 빙하기라도 고수분들이니 알아서 잘 대처하시겠죠. 최외곽의 미래 베드타운으로써의 입지상승은 밑에 적은 의견과도 어느정도 결을 같이하기도 하고 말이지요.
교통호재의 경우는 금리 만큼 미래가치 선반영 분에 할인률이 존재한다고 생각합니다. 대출 금리가 2%에 10년뒤 타지역 평균 대비 가치가 2배가 된다면 10년뒤 타 급지 대비 2배 가치가 되는 지역은 연간 7%의 가치 상승이며 이는 금리를 빼게 되면 연간 5% 정도의 상대 투자가치가 유리하다 라고 생각합니다. 대출금리가 7%가 된다면 10년뒤 상대가치가 타지역 평균대비 가치가 2배가 된다고 하더라도 투자가치가 애매해져 버립니다. 거주용 부동산은 실거주 가치가 매우 크기에 고금리 시대에는 미래가치보다 현재가치가 더 많이 반영되지 않을까 생각해 봅니다.
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동숭동
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상승기에 일어나는 재미있는 현상들 중 하나가
이른바 분위기에 대세상승을 하다 보니 정말 큰 호재가 있는 지역과 사소한 호재가 있는 지역이 같은 비율의 상승을 하기도 합니다.
특히 최근 몇년간의 경향 중 하나가, 과거 참여정부때처럼 거대 부동산 커뮤니티(부뱅, 닥터 등)가 주도하는게 아닌 각종 카폐류들이 투자여론을 주도하다 보니까 지역별로 카페가 어느 정도 파편화되고 지역 비교는 정말 객관적인 팩트만 나열하더라도 싸움으로 끝나니 뭔가 아는 고수들은 자제하고 하수들은 싸움을 키우고 있어서 제눈의 안경이 되다 보니 지역적 비교를 제대로 하기 함들게 되어 그런 현상이 더 가속화되곤 했지요.
결국 이런 점들은 정체기에 적나라하게 드러나게 되어, 가격방어를 하는 곳과 추락하는 곳이 나뉘게 되지요.
ps. 그러다보니 반대로 정체기에는 정말 괜찮은 호재가 터져도 가격에 별 영향을 주지 않는 경우도 있으니 이런것도 고려햐 봐야지요. |
92바다
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언제나 좋은 글 감사합니다.
정작 이런 좋은 시기에 배우는건 오히려 다주택자들이죠.
항상 기회는 다른 모습을 하고 온다는 비비고 형님의 말씀은 진리인가봅니다.
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퐁포르퐁
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이번 상승장 초반까지 서울밖은 위험해라는 생각을 가졌었는데 중반 이후 그 지역들 급등을 보면서 투자로는 고려했어도 됐겠다 했지요. 그리고 지금 와서 다시보면 이전 경험으로 배운게 옳았구나 하네요.
수도권은 옥석구분이 어렵고 장기간 시간이 지나면 가치도 변하기 때문에 어렵지요. 더 멀리는 제가 몰라서 못하는거구요.
이번 싸이클에도 많이 배웠지만 더 써먹을 기회가 올지는 모르겠네요 ㅋ
초보라면 큰 욕심 없이 안정된 주거환경 구축부터 신경쓰라는게 부포 중론인데 엉뚱한 투자자 흉내만 낼려고들 하면서 시비걸고 트집만 잡네요. 결국 대한민국 미래를 긍정적으로 못보면 개인 경제 상황이 꼬이는데 말이지요. |
한팩트
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이렇게 배우면 잘못 배우는 겁니다. 하락기에 더 안전한 물건은 많이 떨어진 물건 입니다. 안떨어지고 버티는건 언제 떨어질지 모르는 위험물건 인거죠. 즉 바닥에 근접하게 사면 안올라도 안망해요. 제발 고점에 달린 물건 물지 마세요
물론 전세가율이 버텨준다면, 그건 나름 장점이긴 하나 전세가율 보다 많이 떨어진 매물을 눈여겨 보세요. 그렇다고 어디 시골 나홀로 많이 떨어졌네? 그런 얘기가 아닌건 아시죠? 검단이면 검단 동탄이면 동탄 비슷한 입지에서 많이 떨어진 애가 지금은 더 좋은 물건 입니다. 많이 떨어진 물건을 사면 거기서 더 떨어져봐야 거기서 거기지만 안떨어지고 버티던 애를 잡으면 주변시세에 맞춰 언제 떨어질지 불안할거예요(입지적으로야 더 좋기야 하겠지만)
비슷비슷한 입지라면 적어도 지금같은 하락기엔 많이 떨어진애가 더 안전한 물건 입니다. 쉽게 둘 다 10억까지 간 물건인데, 하난 9억에서 버티고 있고 하난 7억까지 떨어졌다면 7억짜리가 훨 안전한 물건인거죠.(물론 9억짜리가 입지에선 약간 더 나을 순 있으나 걸어서 몇분 차이 안난다면) |
