1. 당해세 우선 

전세라는 것은 결국 근저당하고 비슷한 권리인데 즉 임대인이 돈을 돌려주지 않으면 경매를 해서 돈을 받아가라 입니다. 기본적으로 선순위 전세입자는 후순위 권리(근저당등)보다 우선합니다.

문제는 세금입니다. 세금은 그 어떤 순위보다 우선됩니다. 예를 들어 악질 임대인이 세금 10억을 체납했다면 그래서 사시는 집이 경매로 넘어간다면 님이 선순위라고 해도 전세금을 변제 받지 못합니다. 

그러니까 세금 체납이 없다는 것을 확인해야 합니다. 

2. 근저당과 전입신고

악질적인 임대인은 계약일이 1월 3일이면 당일날 대출을 실행해서 근저당을 설정합니다. 그렇게 되면 전입신고의 효력일은 1월 4일이고 근저당은 1월 3일이기에 근저당이 없는줄알고 들어왔지만 결국 후순위로 밀려 전세금을 날릴 수 있습니다. 

그래서 이것들 위한 특약을 설정하는데... 굳이 그럴 필요가 없습니다. 

주택임대차표준 계약서를 사용하시면 됩니다. 

법무부가 만든 이 계약서에는 미납 세금이 있는지 집주인의 서명이 들어갑니다. 

게다가 기본 특약사항으로 전입신고 다음날까지는 저당권을 설정할 수 없도록 되어 있고 그럴 경우 계약해지및 손해배상 청구를 명시했습니다.

이런 질문이 있을 수 있습니다. 공인중개사 이 표준 계약서 안써줄라고 해서 힘듭니다. 그러면 딱 이 조항만 이야기하세요

 제30조(주택임대차표준계약서 사용) 주택임대차계약을 서면으로 체결할 때에는 법무부장관이 국토교통부장관과 협의하여 정하는 주택임대차표준계약서를 우선적으로 사용한다. 다만, 당사자가 다른 서식을 사용하기로 합의한 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2020. 7. 31.>

[본조신설 2016. 5. 29.]

주택임대차 보호법에 의거하면 주택임대차 표준계약서를 우선하여 사용하도록 되어 있습니다. 단 당사자가(임차인/임대인) 동의하면 다른 계약서를 써도 됩니다. 그러니 공인중개사 꺼내드는 허접한 계약서는 동의하지 마십시오. 그렇다면 표준계약서를 사용할수 밖에 없습니다. 

더 좋은 법은 가계약할때 조건으로 내거는것도 좋습니다.