저는 갭투자를 한 적이 한번도 없습니다.

바보같이 2016년도 2017년도에 갭투자를 안하고 상가를 샀습니다.

월세수익이라고 해봐야 세전으로 4-5% 수준인데다가

코로나 직격탄으로 상가 1개에서 1년넘게 공실로 두면서......

의미없는 '만약 OO라면, OO'를 상상하려는 것은 아니고,

현실적인 부동산 (아파트) 갭투자로 수익률을 얼마나 보시는지 궁금해서

질문을 드립니다.

상가쪽은 세금등에 대해서 적당히 알지만, 다주택자에 대해서는

그냥 뉴스나 유튜브로 간접적으로 파악하고 있을뿐 자세히 모릅니다.

결국 제 주변 동네를 기준으로 생각해야 하는데,

제가 상가를 2016년도 2017년도에 제가 사는 지역의 소형아파트가

대략 4억~4.5억이었습니다.

전세를 찾아보니, 전세는 3억~3.8억정도 합니다.

취등록세 감면등이 있던거 같은데, 그 당시 얼마인지 모르겠습니다.

복비랑 합쳐서 대충 1500만원정도 잡아봅니다.

대략 1억~1.1억이면 아파트 1채 갭투자가 가능합니다.

보수적으로 4.3억에 샀고 1.1억의 내돈이 들어갔다고 가정합니다.

위의 아파트가 2022년 중반에 최고 12억가까이 찍혔습니다.

문제는 "언제" 팔 수 있냐는 것이죠.

저는 제 성격을 잘 알고 있습니다.

11억넘게는 판 건수가 많지만, 아마 10억 근처 찍혔던 2020년말이나

2021년 초에 팔았을거 같습니다.

약 4년동안 재산세랑 종부세를 냈을텐데,

재산세는 얼마 안될테고 종부세도 공시지가가 오르기전인 

2021년도 이전에는 크지 않았을거 같습니다.

대충 1천만원정도 잡아봅니다.

그러면 10억 - 4.3억 - 0.15억(취등록세) = 5.55억

추가로 0.1억(재산세,종부세)

그러면 대충 5.4억정도 이득이 발생합니다.

이제 제가 잘 모르는 영역입니다.

양도소득세입니다.

단순계산기 돌리면 2.77억이 나옵니다.

이거 현실인가요??????

"만약 OO라면 OO"의 의미없는 가정이지만,

제 경우 갑자기 큰 돈이 들어온 시기가 2016년~2017년도였고,

당시 상가를 몇개 사들였습니다.

아마도 아파트로 갭투자를 했다면 정말로 운좋게 나이스타이밍에

집을 샀을겁니다. (그 당시 좋은 시점인거 몰랐습니다.)

그리고, 몇년보유하고 운좋게 팔았을텐데.....

이렇게 양도소득세가 어마어마한가요???

한편.........

투자금액은 1억이 조금 넘는데 엄청난 양도소득세를 내도 수익은 2.5억이 넘네요..

수익률이 150%네요 ㅎㅎ

상가는 부대비용빼고 연간 5%도 쉽지 않습니다.

10년보유해봐야 50% 수익률이고...

생각보다 상가가격도 안오릅니다.

(월세가 올라야 상가가 오르는데 월세를 올리기 어려워요 ㅎㅎ)

아... 물론

부동산은 타이밍 잘못잡으면 수익률이 엄청 떨어지는 것이 아니라

손해를 볼 수도 있다는 것은 인정합니다.

언제 사야할지 정말로 어려운 문제죠...

보통 갭투자하시는 분들은 수익률을 몇%보고 하시나요?

매년 % 수익률이 아니고 (판매-구매)/구매 가격 기준입니다.

번외

상가를 사면....

아파트처럼 자산가치가 오르지 않아서 막상 자산이 많아지지는 않습니다.

그런데 월세가 들어와서 돈 많이 버는 착각을 만들어줍니다.

친한 친구는 저랑 비슷한 시기에 아파트를 사서 자산이 엄청 늘어났으나

항상 대출갚는다고 허리띠 졸라매고 현금이 안돌면서 힘들어했고,

저는 상대적으로 돈을 펑펑 썼어요.

그래서 제가 더 돈 많은 사람같은데 현실은 친구 자산이 훨씬 많습니다.