[수도권 아파트 가격동향과 전망] 시리즈

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① 지역별 데이터

② 시계열 데이터

③ 수도권 아파트 가격 전망

① 지역별 데이터

①-① 수도권 아파트 매매가 상승률

①-② 수도권 아파트 전세가 상승률

①-③ 수도권 아파트 전세가율

①-④ 수도권 아파트 평당매매가

② 시계열 데이터

②-① 수도권 아파트 평균매매가 (가격)

②-② 수도권 아파트 PIR (가격 + 소득)

②-③ 수도권 아파트 주택구입부담지수 (가격 + 소득 + 금리)

②-④ 수도권 아파트 전세가율

③ 수도권 아파트 가격 전망

③-① 수도권 아파트 매수 지표

- 수도권 아파트 가격에 영향을 미치는 15개 지표를 선정하여 매수 추천 점수를 산출했습니다.

- 짙은 초록색일수록 매수 친화적, 짙은 노란색일수록 매도 친화적 지표입니다.

- 경제 지표 특성상 일부 후행적인 수치가 있음을 양해 부탁드립니다.

- 23년 2월 매수 추천 점수 : 42점

③-② 수도권 아파트 가격 전망

- KB 2월 지표가 발표되었습니다. 우선 매매가 하락폭은 지난달에 비해 다소 누그러진 상황인데요. 실제로 수도권 곳곳에서 단기 저점을 찍고 일부 반등세를 보이는 단지들이 등장하고 있습니다. 폭등하던 시장금리가 다소 진정되고 정부의 규제 완화책까지 더해지면서 이제 내릴만큼 내렸다는 심리가 반영된 것이죠. 반면 전세가는 여전히 하락폭이 거셉니다. 수도권 아파트 전세가는 지난달 -4.19%에 이어 이번달에도 -3.05%를 기록하면서 -3%대 하락폭을 유지하고 있는데요. 월 -3%의 하락 추세가 1년 동안 지속된다고 가정할 시 연 -36%라는 무시무시한 수치가 산출됩니다. 그야말로 역대급 전세가 폭락장이 현재 우리 눈앞에 펼쳐지고 있는 것이죠. 이로 인해 이번달 서울 아파트 전세가율은 지난 2012년 이후 근 11년 간 최저치인 51.2%까지 떨어졌습니다. 이대로 가면 전세가율 50%선이 무너지는 것은 시간문제로 보이고요. 역사상 전세가율 50% 미만인 상황에서 매매가가 대세 상승한 사례는 없었습니다.

- 부동산 시장을 둘러싼 거시 경제 상황도 썩 좋지는 않습니다. 이번달 미국 CPI가 예상치를 상회하면서 연준의 고금리 기조가 당분간 지속될 것으로 예상되기 때문입니다. 모두가 연준의 피봇만을 기다리는 현 상황에서 기준금리 추가 인상 가능성은 매수심리를 다시 한 번 위축시킬 가능성이 크죠. 금리는 전세가와 연동되고, 전세가가 반등해야 매매가 또한 반등할 수 있기 때문입니다. 따라서 저는 실거주 목적이라고 할지라도 최소한 연준의 첫 금리 인하 시점 이후에 매수 타이밍을 가져가시는 것을 추천드려요. 마치 항공모함과 같이 긴 사이클로 움직이는 부동산 시장에서는 같은 무릎이더라도 내려가는 무릎보다 올라오는 무릎에서 매수하는 것이 무릎을 잡을 확률도 높거니와 투자의 결실을 맺을 시간 또한 최소화할 수 있습니다. 하락장에서 시간은 매수자의 편임을 명심하시고, 조급한 마음을 조금은 내려놓으시길 바랍니다.

- 상당히 비관적인 입장으로 이야기했지만, 그렇다고 해서 제가 혹자와 같이 부동산 시장의 영원한 하락을 주장하고자 하는 것은 아닙니다. 사이클이 지배하는 자산 시장에서 영원한 상승 혹은 하락은 확률이 매우 낮은 시나리오이기 때문이죠. 시장 냉각으로 인해 벌써부터 서울 아파트 인허가 물량은 의미 있는 감소폭을 보이고 있으며, 지방의 경우 이미 인허가를 받은 단지들조차 건설비 폭등으로 착공을 포기하는 경우가 생겨나고 있습니다. 시간은 다소 걸리겠으나 추후 저금리와 공급 부족 상황이 재현된다면 상황이 또 어떻게 바뀔지는 아무도 모르는 일이죠. 결국 본인이 명확한 매수 기준을 세우고 시장의 흐름에 휩쓸리지 않는 판단을 할 때 FOMO에서 오는 뇌동매매를 막을 수 있겠습니다. 지표는 거시적 관점일 뿐이고 가장 중요한 것은 내가 매수할 집 자체의 저평가 여부이니까요. 저 또한 곧 가격대별 아파트 추천 시리즈를 통해 어려운 현 상황에서도 매수할 만한 저평가된 단지들을 여러분들께 소개해 드리도록 하겠습니다. 그럼, 성투하세요!

출처 : 본인 (네이버 블로그)

https://blog.naver.com/lee_zip4