집 가격의 가치는 땅가격의 가치와 건축물의 가치로 나누어 본다고 알고 있습니다.

같은 단지안에 아파트 평수가 2배라면 땅 가격과 건축물 가치 모두 2배일테니,

아파트 가격이 2배이어야 할 겁니다.

서울의 상급지 단지는 평수가 2배라면 가격도 대략 2배에 근접합니다.

재건축 단지는 대지지분이 그대로 돈에 비례하니, 당연합니다.

재건축이 아닌 단지더라도 대략 평수에 비례하는 현상이 있습니다.

집이 2배면, 대지지분도 2배고 건축물 면적도 2배이니 당연해보입니다.

하지만, 급지가 조금씩 낮아질수록 재미있는 현상이 있습니다.

집 크기에 비례해서 아파트 가격이 올라가지 않습니다.

서울을 벗어나서 분당으로 갈수록 그 현상은 심해지며,

수지지역을 가면 그 현상은 더더욱 심해집니다.

이유 불문하고 집 가격이 땅 가격과 건축물 가치에 비례하지 않는겁니다.

엄청난 미스매치가 발생한 상태입니다.

이걸 어떻게 설명하면 될까요?

제가 생각하는 다양한 뇌피셜들.

1) 집 가격을 결정하는 것은 "테마"이다.

지금 부동산에서 중요한 것은 상급지와 서울입니다.

돈이 조금이라도 여유가 생기면 같은 단지에서 더 큰 평수로 이사를 하는 것이 아니라, 상급지로 이동합니다.

심지어는 평수를 줄여서라도 상급지로 이동하는 분들도 많습니다.

즉, 33평 사는 사람이 같은 단지 66평살돈이 있어도, 그냥 상급지 33평으로 이사를 갑니다.

수요가 없어진 대형평수 가격은 떨어질 수 밖에 없습니다.

예를들어 과거 2005년경에 부동산 상승기때는 전혀 그렇지 않았다는 겁니다.

당시에는 웰빙이 중요한 테마였고, 큰 집이 웰빙에 중요하다는 인식이 강했습니다.

그래서, 큰집을 가려고 노력했던 기억이 있습니다.

결과적으로 분당의 경우에 66평 아파트가 33평 아파트 가격의 2배가 넘기도 했습니다.

2) 가족수가 적어지면서 생긴 현상

과거에는 대가족들이 많이 살았지만, 지금은 4인이하의 가구가 많습니다.

대형평수 수요가 많이 적습니다.

그냥 수요자체가 사라졌기 때문입니다.

특히, 분당이나 수지지역은 대형평수 비중이 너무 높아서 수요에 비해서 공급이 너무 많아진거죠.

3) 그냥 거품

현재 부동산 상승으로 각 지역마다 엄청난 거품(혹은 역거품)이 껴잇는 상태

국평아파트 가격이 진짜 그 동네 가격이고, 대형평수는 역거품상태

혹은 대형평수 가격이 진짜 그 동네 가격이고, 국평아파트는 거품상태

4) 투기세력의 농락

과거(2005년)에 투기세력이 대형평수 중심으로 가격을 높이면서 소형평수 인기가 없었습니다.

60평형의 가격이 20평형의 3배를 훨씬 넘었었죠.

그 당시, 투기세력은 대형평수로 돈을 벌고, 그 돈으로 소형평수를 싸게 매입했다는 말이 있습니다.

그리고, 새로운 이번 상승기에는 소형평수를 올려서 큰 돈을 벌은거죠.

집가격이 아니라 오른 비율이 중요하기 때문에 소형이 큰 돈이 된거죠.

아니면 다른 해석이 있을까요?