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서울이 좋아지는건, 경기도 덕분임.
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[* 비회원 *]
1 2023-12-20 18:06
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경기도는 서울에 노동력을 공급하기 위한 위치에 꾸준히 신도시를 개발해옴.
이 경기도 신도시들과 잘 연결된 서울요지들은 더 손쉽게 노동경쟁력을 확보하고 양질의 노동자 확보가능.
강남이 초반에 계획도시로 주요 국가시설들과 좋은 학교들을 이전하면서 태어났지만, 이후 경부선을 따라 흐르는, 산업물줄기와,
이 젖줄을 타고 흘러드는 노동력이 유동성을 만들고 성장함.
용산, 종로가 된다된다 간다간다하면서 오히려 강남에 많은 사옥들을 빼앗긴것은 서울 중심부에 있어서 경기도에서 오는 접근성이 녹록지 않아서 강남만큼 성장하지 못함.
종로에 출퇴근하는 노동력들은 비싸고 상대적으로 낙후된 직주근접지에서 거주해야하는 반면,
강남권에 출퇴근하면 훨씬 저렴한 가격에 상대적으로 깨끗한 신도시에서 거주할 수 있기 때문.
물론 한남대교를 직통으로 명동, 광화문을 잇는 광역버스가 나름 열일 하고 있지만,
출퇴근 시간 강남역앞 경기도 가는 노선의 정류장에 서 있는 경기도 사람들을 보면 이것이 강남의 힘이구나 생각이들게됨.
권역을 6개 7개 나누기도하지만 사실 서울은 3가지 권역밖에 없다고 봄.
범강남권, (방배쪽, 잠실쪽으로 확장중)
범여의도마포권, (여의도가 확장이 힘들어 강건너 공덕과 연계)
범종로권, (산업지구보다 관광, 문화특화로 가는중)
마곡은 계획지라 상암과 같은 길을 갈것이고,
남은게 영등포를 너머 구로 광명까지가는 서남부권인데, 앞으로 개통될 서해선이 경부선만큼의 역할을 해준다면, 발전가능성이 있다고 생각.
아~~님 말구
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Constellations
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걍 강남은 빈땅이었고 강북은 싹 밀어버릴 수가 없는 동네라서 그런거 아닐까요?
오히려 경북쪽이 배후지 집값은 더 저렴하죠, 고양이나 의정부 등등.
강북은 구도심에 이미 뭐가 꽉꽉 들어차있고 심지어 핵심 업무지구인 광화문은 바로옆에 문화재도 있다보니 더더욱 새로 오피스 짓기가 쉽지않으니까요.
강남마저도 좋은 땅 사라진 지 오래되다보니 10년 전에 삼성동 한전부지가 감평가가 4조라도 실제론 10조에 팔린게, 그 땅의 가치가 10조가 맞냐 아니냐를 떠나서 앞으로 그런 위치에 그만한 크기의 부지가 다시 나올 수 없기 때문인거죠 |
[* 비회원 *]
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고양 의정부의 종로 접근성은... 뭐 웃자고 하신거죠?
각 북부간선 통일로라는 지옥을 뚫어야 함. 거기에 남산이 용산과 종로를 소통하기 힘들게 자리잡고 있어서 확장이 불가능. 강남은 상하좌우 확장까지 자유로움.
사실 위 아이디어는 제 생각은 아니고 김시덕박사의 도시관련 시리즈 책의 전반을 꿰뚫는 이론임다. 서해선관련해 서남과 영등포권역의 차후 발전이 강남 못지 않은 파급력이 있을것이다라는 내용도 거기에 나옴.
서울 중심으로 강북과 강남을 바라보지 않고 전체적인 시점에서 설명한 재밌는 책이니 일독권함.
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Constellations
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저렴한 신도시에서 강남 들어가는것도 크게 다르지 않을 것 같은데요.
의정부에서 종로는 지하철로 50분이면 갑니다. 백석역에서도 종로는 지하철로 40분이면 가구요.
강남 오피스일대는 주말에 장사 안하는 경우가 많습니다. 선릉역 역삼역 주말에 가보면 한산하죠. 직장인들이 유동인구의 대부분이란 얘기죠.
예전에 학동역 근처에 아주 잠깐 살았는데 주말에는 정말 가로수길까지 안나가면 밥먹기도 쉽지 않았거든요.
강북 오피스일대는 주말에도 장사 많이 합니다. 왜냐면 직장인말고도 항상 유동인구가 많은 동네거든요.
강북은 안그래도 오래된 좁아터진 동네에, 빌딩은 번지르르하더라도 주차공간은 부족한 경우가 태반인데다가 유동인구 덕에 월세가 싸지도 않으니.
여전히 땅값은 강북 명동 종로 이쪽이 더 비싸거든요.
강남 오피스들은 번화가하고 좀 분리가 되어있죠. 강남역 기준으로 번화가는 강남대로를 따라서 신논현역쪽으로 간다면, 오피스들은 테헤란로 따라서 역삼 선릉 삼성으로 이어지죠. |
야488오
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경기도 떄문에 서울이 좋아진게 아니고, 서울이 좋아서 사람이 몰리는데 비싸니까 값싼 경기로 빠지고, 그런 사람을 수용하기 위해서 신도시도 개발되고 인프라도 확충된 것이라
서울때문에 경기도가 좋아진게 맞는 말 같습니다. |
동숭동
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글의 중심 맥락은 아주 좋습니다. 특히 낙후된 서울 주택가의 재개발이 지지부진하고, 신도시의 깔끔한 아파트촌이 부각되니까 중산층들의 이동이 있고 업무지역 또한 중산층의 출퇴근에 맞춰 테헤란로를 위시한 강남으로 가는 것은 참 참신한 분석입니다. 사실 맞는 이야기고요. 업무지역이 가까와야 좋은 주거지다, 보통 사람들이 여기까지만 알고 있는데 역으로 좋은 주거지가 있으면 업무지역이 따라온다, 이런 분석이니까요. 옳습니다.
다만 일산을 위시한 경기 서북부가 남부지역에 비해 밀린 이유로 강남 업무지역 접근성을 이야기 하는데, 이는 어떻게 보면 결과론적 이야기가 됩니다. 솔직히 이 문제는 그래도 오래전부터 시(市) 지역, 그것도 성남 구시가지(광주대단지) 강성 시민들과 부대낀 성남시 공무원들의 거버넌스와 고양군 시골 시절의 시골스러운 농촌 공무원들의 거버넌스의 차이도 크게 한몫 합니다.
지도 펴놓고 보면 광화문이나 을지로 등 CBD 중심 업무지구와 일산과의 거리는 생각보다 짧고 특히 1990년대 초반만 해도 여의도 YBD가 절대 강남에 밀리지 않는, 서울의 맨해튼 소리를 들었던 때인데 일산에서 YBD는 정말 가깝거든요. 당시 여러 재야의 부동산 전문가들조차 목동신시가지는 일산신도시에 조만간 발린다라는 이야기까지 있었으니.
그런데 이런 조건을 좋은 직통 교통수단으로 커버하는 일을 제대로 하지 못하고 토지공사에서 뭔가 제대로 해 주는 것 조차 엉뚱하게 흘러가는 지역 거버넌스가 문제지요. 빙 돌아가는 3호선 말고 일찌감치 경의선, 그것도 지금처럼 용산 경유가 아닌 서울역 도착인 구 경로대로 복선, 2복선 등으로 개량하고 급행 넣어서, 일산에서 서울역까지 20분대로 끊으면 자유로에 버스전용차선을 넣는다던가 등등 해서 여의도까지 30분대로 끊으면 지금의 일산 저평가는 없었습니다. 분당 등지에서는 경부고속도로 버스전용차로 만들고, 성남구시가지 제끼고 분당에서 도심을 고속으로 연결하는 1005-1 같은것 만들어 리즈 시절을 거칠 때 일산에서는 급행버스 뭔가 하나 생겨도 화정, 행신 서고, 더 심하면 항공대 입구까지 들어갔다 나오고 제대로 된 급행 나온게 이미 양자의 비교 게임 끝나고 강남이 뜬 후에야 뒷북으로 되었습니다. 저쪽이 분당선에 이어 신분당선까지 나올 적 일산쪽은 뭐 하나 제대로 한 것이 없고 GTX는 그냥 얻어걸린 수준이지요. KINTEX라는 좋은 국책 시설을 만들어 놓고도 주변에 관련된 MICE산업 업체조차 유치할 생각을 안 하고 얻어걸린 GTX역, COEX까지 순식간에 갈 수 있는 교통을 유치하고도 그 주변 땅을 판교밸리처럼 업무지역화 해서 지역 출퇴근에 활용 못하고 아파트 업자들에게 땅을 분양한게 그 지역 거버넌스 실력일 뿐이지요.
그런 와중에 여의도 또한 예전 여의도가 아니고, 본문에서처럼 테헤란밸리가 더욱 융성하게 됩니다. 이제는 GTX에 기댈 수밖에 없는데, 개통 이후에도 여전히 지금 같은 수준이면 서울 서북부는 그냥 더 이상 투자로는 볼 것도 없다, 이렇게 될 수 밖에요.
ps. 근데 뭐, 창릉 정차로 시간소비 늘어나는 것을 지켜만 보는 것 보면, 아파트나 많이 지어서 취등록세 벌이나 할 줄 알지 지역을 부도심 등 업무상업지역으로 제대로 키울 생각은 못 하나 봅니다. 하기야 애써 마련해 놓은 상업지구를 한 블럭 전체가 다 주거용 오피스텔, 일부 러브호텔 되도록 허가 내 줬던 것을 보면..... |
[* 비회원 *]
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강남과 서북부 중부지방의 격차는 유동량이라는 측면에서볼때 태생적으로 밀릴수 밖에 없습니다.
서울과 경기라는 작은 틀에서만 보지않고 국토전체로 보면 경부선이라는축이 강남에 퍼다주는 자원과 유동량이 강북라인의 접근성과는 차원이 다르죠. 이로인해 경부선라인에 생긴 수많은 신도시들이 풍부한 노동력을 만들고 물류를 점유하고.. 강남은 한반도남단과 서울의 첫관문으로써 확장될수밖에없죠.
서울은 오로지 강남접근성이라는 결과론적이고 자포자기적인 말은 제글 어디에도 쓴적이없어요. 제가 제일 싫어하는 말이거든요. 여의도의 가장 큰 문제는 과포화와 확장력 그리고 섬이 주는 접근성 약하다는 문제가 있습니다. 강남이 주변땅들로 세력을 넓힐때 여의도는 일찍부터 포화되었고 서여의도의 국회의사당으로 고도제한마저 걸려서 개발이 불가능합니다. 그래서 국회가 세종으로 넘어간다는 시안이 나올 때 서여의도 분위기가 들썩였죠. 그래서 아직도 저는 이 서여의도의 고도제한을 기대하고있습니다.
3기신도시는 정말 제정신이 아닌듯합니다. 대충 빨리 아파트 공급하겠다고 만든 쓰레기 개발계획중 최고가 될거같슴다. 이미 고양화정행신삼송일산탄현저너머파주까지 이어지는 끝없는 아파트 농사때문에 쌀이썪어가고있는데 벼를심은거죠. 창릉땅은 상암 덕은과 연계해 서북부 일자리벨트로 키워나갈거라고 당연히 생각한 스스로가 한심할지경이었음다.
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동숭동
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@오르롹내리롹 답할 말은 참 많은데, 시간관계상 줄이고요
정말 서울 서북부 서남부는 그 좋은 조건에서 할 수 있는것이 많은데 제대로 못 하는 거버넌스가 결국 안타까운 것이지요. 예전 토지공사에서 제법 잘 차려놓은 밥을, 시골 기득권들 이익에 걷어차 버린 것이 아쉽고 그게 그대로 이어져 쌀이 썩는데 벼를 심은 것이지요. 이건 뭐, 먼 미래를 바라보고 드넓은 평지의 도시계획이 아니라, 아파트업자들에게 빨리 땅 팔아서 푼돈이나 챙기자의 마인드가 지금도 변한 것이 없으니.
ps. 제조업이 융성하던 20세기 같으면 제조업의 기반이 있는 국토 전반, 당연 전국에 퍼진 그런 공업지대들을 아우르는 경부라인이 아주 중요하고, 그래서 4대문안 기반이 왕회장 시절에 확고한 현대, 계동사옥이 현대가의 상징같은데도 그 적자라고 주장하는 현대차는 농협이 지은 건물을 사서 본사로 했던 것이지요. 그게 현실적이니. 부산항을 위시한 영남 임해공업단지는 중요하고, 당연 서울 본사와 영남 공업단지 및 제조업 수출항을 메인으로 하면 현대차의 선택이 맞는 것이지요.
하지만 제조업이 쇠퇴하고 지식산업이 융성하며, 자사의 영남권에 위치한 공장들이 중국, 베트남으로 가고 수도권에는 헤드쿼터만 남은 경우, 심지어 내수까지도 자사의 중국 공장 물건들이 들어오고 그거 관리하러 인천항, 평택항에 뻔질나게 드나들며, 남아있는 제조업은 극히 최첨단 산업만 남아 인천공항에서의 항공운송이 타이밍상으로 중요한 상황일 때는.....
이미 삼성 갤럭시 휴대폰은 소수 플래그쉽만 빼고는 국내 공장 철수, 내수 제품도 베트남 공장 생산분이 들어오죠. 삼성 TV 또한 200만원 이하 물건들은 베트남 공장 생산품이 국내에 공급됩니다. |
