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민간임대 아파트의 이해(피드백 부탁드립니다) 6
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- 향후 민간임대 아파트 거주 예정으로 관련 내용을 미리 정리해보고 있습니다. 부모님에게 설명해야 할 자료도 만들어야 하구요.
- 저의 부족한 지식으로 만든 정보라 부족할 수도, 잘못 썼을 수도 있어 유저분들의 피드백 부탁드립니다.
1. 민간임대 아파트?
- 임대인이 건축주로 임차인은 건축주(건설사)와 전세임대차계약을 맺는 형태의 아파트를 말함
- 보통의 임대차 계약의 경우 개인(임대인)과 개인(임차인)의 계약이지만 건축주와의 계약에 차이가 존재하여 이를 이해하여야 함
2. 민간임대 아파트의 존재 이유
◆ 임대인에게 유리한 이유
- 아파트 입주 지역이 체감 시세가 올라갈 것이라 예상되는 경우, 신도시 예정지 등 교통·거주환경의 발전이 예상되는 경우 현재 시세가 아닌 미래의 시세로 분양을 할 수 있음
- 비교적 저렴한 가격에 신축아파트를 전세임대하여 거주자를 확보하여 향후 분양을 유도할 수 있음
◆ 임차인에게 유리한 이유(투자자가 아닌 거주자 입장에서)
- 비교적 저렴한 가격에 신축아파트를 전세임대하여 거주할 수 있음
- 전세가격 대비 훌륭한 아파트 품질(LH 등과 비교하여 우수한 품질)
- 평균 8~10년 후 분양이 결정되는데 분양시기의 분양가가 확정되어 있어 주택매입 계획을 수립하기 용이함
- 단기간(갱신 시점) 거주하고 퇴거하기에 용이함
- 전세 계약으로 취득세 등의 수반세금 적음(단, 중개수수료의 경우 상한요율이 없어 일반적인 시세보다 높을 수 있음)
◆ 임차인에게 약점으로 적용되는 사항
- 임대인(건설사)의 위험. 건설사의 부도, 경영 리스크(건설사를 보고 정해야 할 것)
- 계약 갱신 시 전세보증금 증액. 전세가 높은 향후 분양가로 갱신 시 10% 미만의 전세보증금 증액이 이루어지는 경우가 있음.
3. 청약 당첨자의 민간임대 아파트 입주 순서
◆ 청약신청 및 당첨
◆ 1~2차 계약금 입금(전세가의 10%)
◆ 입주 확정일 전까지 35~50% 수준의 1차 대금(해당 대금은 무이자 대출 상품을 운용하는 경우가 많음)
◆ 명의변경(1차 대금을 대출한 경우 이 시기부터 이자가 발생함)
◆ 입주일 확정 및 2차 대금
4. 청약 미당첨자의 민간임대 아파트 입주 순서
◆ 현 임차인과 ‘분양권 매매 계약’ 실시(전세가의 10%인 ‘계약금에 +- P’)
◆ 분양권 매매(분양권 매매 계약의 대금 중 N%를 계약금 납입) 이후 임대인의 명의변경일 대기
◆ 명의변경 날 ‘분양권 매매 계약’ 잔금, 중개수수료 지불(이 시점부터 중개업자 빠짐)
◆ 명의변경 날 1차 대금(대출) 본인 앞으로 전환(최종 입주일까지 이자 발생함)
◆ 입주일 확정 및 2차 대금(1차 대금의 대출포함 대환 실시)
5. 명의변경의 이해
◆ 개인 간의 거래는 즉시 명의변경이 가능하지만 건축주의 경우 특정 일자를 지정하여 일시에 명의변경을 처리함.(명의변경 일자는 직전까지도 확정할 수 없음. 단순 예측할 뿐)
◆ 명의변경 사이에 약 2~3주의 기간이 있으며 명의변경 일정을 여유있게 잡지 않으면 입주예정일(보통 전 전세주택 퇴거일)에 맞추어 입주할 수 없음
◆ ex. 전 주택 퇴거일 및 현 주택 입주 희망일 2024. 3. 15.(계약 3월)
- 2024. 3. 2.(계약)
- 2024. 3. 15.(입주희망일) / 명의변경 3. 22.(예정)
- 2024. 3. 22.(명의변경, 분양권 매매계약 최종 잔금, 전입신고 가능일자, 전세에 대한 최종 잔금, 대환 가능)
- 즉, 15일이 입주 희망일이었으나 명의변경이 향후로 잡혀 맞춰 입주가 불가능했음
- 단, 입주희망이 자유로운 경우 리스크가 적음(사유는 이후 기술)
◆ ex. 전 주택 퇴거일 및 현 주택 입주 희망일 2024. 3. 15.(계약 2월)
- 2024. 2. 15.(계약) / 명의변경 3. 2(예정)
- 2024. 3. 2.(명의변경, 분양권 매매계약 최종 잔금, 전입신고{전 주택 대항력 고려})
- 2024. 3. 2.(1차 대금{기존 무이자 대출 대금} 전환, 대출이면 유이자 대출로 전환)
- 2024. 3. 15.(입주희망일, 최종 잔금, 대환{버팀목 등})
- 이러한 경우는 전 주택 퇴거일에 맞춰 입주를 진행할 수 있으나 명의변경 날부터 입주희망일까지 높은 일일 이자가 발생할 수 있음.
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그냥 임대사는거고 조건에 따라 매수할수도 있는게 민임이죠. 슬롯 다차서 투기용으로 많이 활용된 만큼. 임차조건만 생각하고 거주하시는걸 추천드립니다. 물론 어바니티풍경채 나 죽전마트부지 같은경우 위치도 좋치만 대체적으로 건설시행사가 비싸게 팔려고 꼼수를 쓴 경우가 많아 비추입니다. |
이뽐정훙
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8년 후에 확정분양가를 보니 현 시세 대비 말도안되는 금액이어서 비싸게 팔려는 거구나... 했습니다.
하지만 단기간 거주만 계획해서 민간임대의 장점이 활용하려 했던게 사실입니다.
답글 감사합니다 ^_^ |
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한가지 임차인 입장에서 단점 한가지는 옵션입니다.
즉 입주시에 내돈 주고 넣은 옵션을 그대로 두고 나와야한다는 점이 어찌보면 단점이기도 합니다.
작년에 민간임대 하나 구경해봤는데 이것저것 옵션 풀로 넣으면 천오백정도인데 만기퇴거할때 물어보니 시스템 에어컨만 감가 받아서 80정도 돌려받을 수 있을거고 나머지는 아예 환불이나 퇴거기준 자체가 없어서 그냥 두고 나가야한다고 하더라구요 =_=a
그러니 옵션 넣고 살다가 분양받으시면 된다고......ㅡ.,ㅡa (우선 분양권 준다고 했다가 안준다고 했다가 미달 나니 다시 준다고 하면서 진짜 오락가락하더라구요)
나중에 분양 안받으면 옵션비 날리는거고 분양 받은 사람만 좋은거라고 꼭 분양 받으시라고 계속 그러는데 쇼핑센터 들어갔다가 옷 매장에 붙잡힌 느낌이 크게 났습니다.
단기 거주면 옵션 싹 빼고 담백하게 거주하시다가 퇴거하시는 걸 추천드립니다. |
이뽐정훙
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와.. 옵션에 대해서는 생각도 못했네요.
제가 알아보는 곳은 지방이어서 그런가 시스템에어컨, 확장이 전 세대에 적용되어있습니다. 그 외의 옵션은 일체없구요. 리플렛에 에어컨 비용 등이 있는 걸로 기억하는데 이렇다 저렇다 얘기가 없었네요. 확인해봐야 할 것 같습니다.
의견과 답변 감사합니다!! |
opin
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윗분이 쓰신데로 옵션 잘 확인하셔야 합니다.
저도 지방 민간임대에 관심이 있어 몇군데 기웃거렸는데 당연한 것 같은 것도 다 옵션이더군요 예를 들면 펜트리 내부 선반, 드레스룸 내부 시스템장, 심지어 비데까지 ㅋㅋ 그리고 계약서 자세히 보셔야 됩니다 계약 후 1년 또는 2년이 지나 갱신계약시 월임대료가 부과될 수 있습니다(실사례존재) 아...그리고 퇴거시 원상복구 비용을 아주 과하게 부담할 수 있습니다 |
