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오랫만에 재개발/재건축 견해 + 공사비 7
 고구료 2 2024-12-18 15:01   조회 : 1434
공사비.png (312.9 KB)

 

 

1. 공사비 

- 하이엔드면 평당 800이상이 시세가 되고 있습니다. 참고로 지하4층~30층대 같은 무난한 신축기준입니다.

 

이 외에 일반 대단지면, 700대정도로 보이네요. 지하/지상/세대수 등등에 따라 좀 다르긴 하겠습니다만 700부터 시작이라고 보면 되겠네요. + 34평시 실 공사면적은 대략 50~60평 사이이고, 금융비 1~2억 내외로 잡힐것 입니다.

 

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2. 재재

위 공사비를 감당하는 방법은 하나밖에 없죠. 일반분양.

서울이야 요즘은 소위 최하급 상품도 국평 13억이 국룰 / 상급지야 부르는게 값이 됐습니다.

서울이던 경기도던 84 짓는 공사비자체는 1~2억정도의 차이밖엔 나지 않습니다. ( 대지비는 다르나, 공사비 4~6억 / 금융비 1~2억내외 )

원가가 5~7억이 된 시기인데, 여기서 서울은 13억대로 처리하면 대지비 제외하고도 분명 공사비를 감당할 마진이 생깁니다. 

다만 경기도도 국평 8~9억 / 인천도 국평 6~7억은은 받아야, 마진이 생겨서 공사비 충당이 되는데... 그게힘들죠. 

 

 

제 견해로 당분간 서울은 똘똘한 한채현상이 남아있어, 서울원아이파크, 창경궁 롯데캐슬 정도의 물건이면 국평 13~14억까진 갈 듯 합니다.

 

서울 1~2년전 국평 일반분양가 11~12억이면 저가격에 누가해? 였는데... 이젠 13~14억으로 자리잡는 모습입니다. 여기서 더 올려받긴 힘들어보이고, 그렇다고 내리지도 않을것 같네요.

 

 

 

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뽐뿌눈팅이 다른의견 0 추천 0
평당 공사비가 800 전후로 되어 있는데 실제 공사가 들어가는 몇년 뒤에 저 금액에 진행이 가능할까?? 걱정이 됩니다..

 

신당10구역 같은 경우는 아예 무입찰로 진행이 된 경우도 있으니 말이죠.

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슝융 다른의견 0 추천 0

오랜.

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그레이오거 다른의견 0 추천 0
애매한 재/재 들고계신 분들 요즘 마음고생 많이 하시더군요...
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몽고메리 다른의견 0 추천 0
건축비 최대한 보수적으로 계산해서 총매가 따져봐야죠

역으로 말하면 틈?이 보이는 물건들도 종종 보입니다

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고구료 다른의견 0 추천 0

추분 1억 더 낸다고 생각해야겠죠

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몽고메리 다른의견 0 추천 1

@고구료 

그렇게 생각해도 되긴한데 관리처분일은 꼭 따져봐야 할 겁니다

현장에 따라 별의별 희한한 거 다 나옵니다

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ㅁ핫쵸코ㅁ 다른의견 0 추천 0
보통 재건축, 재개발 하는곳 조합과의 싸움 포인트 중 하나가 경쟁입찰 여부인데
올려주신 자료보니... 건설사들도 몸사리고 알아서 분위기 봐서 나가나 봅니다.
수의계약이 대부분이고 경쟁이라고 해봐야 1~2곳이 적당히 싸우다가 나가는것 같네요.
일단 지금부터 재건축하는곳은 평당 1,000만원은 넘는다고 봐야하는군요. (아...서울여...)
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