● 현 상황

서울 나홀로 20년 구축 59 전세 거주중

마지막 실거래가 6억 후반 (작년 8월)

보유자금 전세금 + 현금 5억

올해 8월 전세 만기 예정

다각도로 검토해본 결과 전세 만기 후 현재 거주중인 아파트를 매수하기로 결정

● 현재 거주중인 아파트의 장점

1. 사대문 근거리, 도심 접근성 좋음

    서울 어디든 1시간 이내 도어투도어 출퇴근가능

2. 지하철역이 아파트 입구에서 300미터

    도보 3분컷 (개인적으로 생각하는 가장 큰 장점)

3. 지하주차장 엘베 연결

4. 쥐똥만하지만 단지내 헬스장 있음

    아파트 관리 잘됨. 만족스러움

5. 24평인데 쓰리룸임. 거실이 좁긴 하지만 구조가 잘빠져서 공간 활용도가 좋음.

● 단점이라고 생각되는 것들

1. 학군 제로, 근처에 중/고등학교 없음

2. 단지를 나가면 악명높은 통일로 연선, 늘 차가 막힘

3. 동네 발전 가능성 크지 않음. 상권이 거의 없다시피함

● 매수를 주저하게 만든 요인들

1. 내가 65세가 되는 시점에 이 아파트는 50년 가까운 연식이 됨. 나홀로인데 재건축이 될까? 나는 그때 분담금을 부담할 경제적 여력이 될까?

2. 단지내에 첫분양시부터 거주중인 어르신들이 많음. 재건축시 이분들이 높은 분담금을 부담할 재정적 여력이 있을까?

3. 경제도 좋지 않고 인구 감소도 시작되는데 앞으로 집값이 더 떨어지진 않을까? 지금이 고점 아님? (가장 큰 이유)

● 매수를 결심하게 된 이유

1. 실거주 관점에서 몹시 만족스러움. 나의 라이프 스타일과 잘 맞음. 역세권 교통원툴이긴하지만 그 역세권 교통원툴이라는 메리트가 정말 큼. 와이프가 동네와 아파트를 몹시 마음에 들어함.

2. 딩크라 학군 없는거 상관없음

3. 낮은 대출 비율

4. 무주택에 대한 스트레스가 극심한편. 매일매일 네이버 부동산과 호갱노노를 들여다보며 시세를 예의 주시중. 출퇴근길에 유튜브를 많이 보는데 유튜브마다 말이 너무 달라 하루에도 수십번씩 마음이 왔다갔다함 (지금살까, 전세 한번 더 연장?) 무주택 포지션에 대한 정신적 스트레스와 시간 소모가 너무 많음.

● 자산 관점에서 매수를 결심한 이유

1. 건설 경기가 정말 안좋음. 건설 원가가 너무 올라 당분간 신규 착공이나 재건축이 어려울것 같고 서울 신축 공급이 많지 않을것으로 예상. 이 여파가 집값에 어떻게 작용될지 예상하기 어려움. 불확실성 해소하기 위해 매수에 나서는것이 좋다고 생각.

2. 돈이 너무 많이 풀리고 있음. 트럼프의 정책 방향도 인플레를 촉진 시키는쪽이고 한국도 경기가 좋지 않으니 다음 대통령도 돈을 많이 풀것으로 예상됨. M2 증가와 화폐가치 하락이 우려스러움. 화폐가치 하락의 헷지 수단으로 부동산 만한것이 없디고 생각

3. 길건너편 신축아파트와 4억 갭이 있음. 재건축 분담금을 5억 정도라고 생각하면 현재 가격은 적정한 수준이라고 생각됨

4. 연식이 10년 더 오래된 옆단지와 가격이 비슷함. 옆단지는 대단지이긴 하지만 언덕임. 주위단지들과 가격차를 생각하면 현재 가격은 소폭 저평가 또는 적정 수준이라고 판단

5. 대출을 좀더 받아 상급지 이동을 고려해봤으나 근방 5키로 이내에 원하는 수준의 아파트(20년 이내, 역에서 5분거리 역세권)를 찾을 수 없었음. 실거주 관점에서 현재 아파트가 가장 적합하다고 판단됨

6. 단지내에 젊은 신혼부부가 많음. 가격이 상대적으로 저렴하고 직주근접의 메리트로 젊은 신혼부부 선호도가 높다고 판단됨 (부동산에서도 신혼부부에게 추천하는 단지 중 하나) 가격이 떨어지더라도 하방경직성이 있어 일정 수준 이하로는 떨어지지 않을것으로 보임

7. 근방 주변 단지들의 신고가와 마지막 실거래가를 비교했을때 하락폭과 갭이 적은편임. 하락 시 일정 수준의 가격방어가 되는것으로 보임

8. 가격이 떨어지더라도 10년 20년 존버하면 될대로 되겠지 하는 생각

나는 바닥을 잡는 능력이 없음 (전에 샀던 집도 신고가 찍고 사서 2년내 최저가에 팔았음...) 하락을 기다리기보다 적당한 가격이면 집값이 떨어지던 말던 그냥 살 생각임. 성향상 무주택 포지션이 안맞는것 같음.