[부린이생각] 시리즈

처음 17년 82대책때만해도 뭔가 실수요자 보호 및 투기수요 억제 이 스탠스가 어느정도 맞다고 보고, 응원하고 있었죠.

하지만 18년 913대책 > 19년 1216대책 > 이번 617대책 + 알파로 710대책을 보니

오기와 아집으로 이미 돌이킬 수 있는 길을 걷고있는거 같아요.

많은 분들이 분석해주셨지만 부족한 저도 이번 대책을 하나씩 살펴봤습니다.

1. 서민 실수요자 부담 경감

- 생애최초 특별공급 비중을 높임.

- 공공아닌 민영도 생초 15% 추가함.

- 민영 소득요건 완화 100 -> 120%(맞벌이 120 -> 130%).

- 공공 신희타 6억이상 130%(맞벌이 140%) 확대

- 민영 신혼특공 6억이상 소득기준 130%(맞벌이 140%) 확대

: 완화되면서 살짝이나마 특공의 문이 넓어졌습니다. 서울 및 핵심 수도권 지역 특공은 더욱 치열할 수도 있겠네요.

여기서 30대 지지를 높이려는 의도가 보입니다. 나쁘단 뜻은 아니고, 비중이 늘어난만큼 일반비율이 떨어지니 40대 이상은 그닥 좋진 않을듯 합니다.

- 사전분양 물량 9천호 -> 3만호 및 3기 신도시 조기 추진

이말은 이전에 공급량이 충분하다는 얘기의 반증이며, 이미 공급이 부족하다는걸 인정한 셈입니다.

사전청약으로 매수심리를 진정시키려는 모습이 보입니다. 기존 보금자리 사전청약시 대략 9년이 걸려 받았는데 이번에도 그렇게 될지는 의문입니다.

: DTV + 10% 보너스 투과지역 6억이하 20평대 정도 찾을 수 있을거 같고, 조정 5억 또한 20평대로 조건이 맞다면 괜찮아 보이지만 조건에 부합하는 아파트가 많지는 않습니다.

- 소급적용이라는 엄청난 반발과 위헌얘기 까지 나오며, 진정을 위해 일단 무주택, 1주택자 처분조건까지는 OK

- 2주택 이상은 투기수요로 보아 대출 x 입니다. (그래서 반만 적용입니다.)

2. 실수요자를 위한 주택공급 확대

2번으로 용적률을 상향해서 기존 공급보다 더 많은 호수를 짓겠다는 의미로 숫자를 늘리는 개념으로 보여주기식으로는 좋아보입니다. 나머지는 현재 딱히 유심히 안봐도 될 내용으로 보입니다.

3. 다주택자 단기거래에 대한 부동산 세제 강화

조정지역 2주택 이상은 버티기 힘들면 팔아라인데 이전보다 +＠이지만 그닥 여파는 없어 보입니다.

하지만 법인은 최고 6% 기본공제 6억 공제 안함으로 리스크가 매우 큽니다.

- 양도세 2년 미만일 경우 최고 70%로 서울 및 경기도 핵심지역은 2년이상 거주 후 내놓을테니 매물이 없어질거로 보임.

- 최근 투자자가 급등한 지역과 법인 투자가 많이 들어간 지역은 21년 6월까지 매물이 나올 가능성이 많음.

- 그리고 분양권 투자의 경우도 최대 70% 이지만 다운 비율이 늘어날지 걱정 or 의문.

수도권 비조정 경기 및 인천에 분양권 투자가 엄청나게 인기를 끌었는데 법인 및 분양권 못난이 매물은 매수심리가 엄청나게 꺾일 가능성이 많네요. (다시 비조정이 된다면 반짝 인기를 끌 여지는 있습니다.)

취득세 할말이 많지만 건국이래 최대의 취득세를 보이는거 같습니다.

여기서 실수요자 차원에서 예외상황이 어떤게 나올지 의문입니다.

"1주택자가 갈아탈 곳 매수 : 매도잔금과 매수잔금을 같은날에 할경우 이경우 철저히 실수요인데 2주택으로 8% 취득세 예외처리는 어떤 기준으로 할지"

"일시적 1가구 2주택 : 이부분도 2주택이 되어 8%인데 예외상황을 둘지"

보완대책이 계속 나올것이 예상됩니다.

- 임대사업 폐지

- 임대의무기간 경과시 자동 등록말소

- 임대의무기간 자발적 등록말소시 과태료 면제

: 그동안 하락기에 전세나 월세 수급을 위해 했던 임사제도가 마무리되는군요. 혜택을 많이 받긴했지만 극단적으로 종료시키니 뭔가 다급한 모양세가 납니다.

기존 대책들을 보면서 실거주 및 학군, 투자로도 손색이 없는 도곡렉슬 매매가 흐름을 봤습니다.

82대책 누적 및 913+금리인상으로 매수심리를 확실히 꺾었지만 결국 눌렀던 심리를 한번에 터트리면서 19년 하반기에는 엄청난 상승은 보입니다.

그리고 1216대책과 코로나로 인해 잠시 주춤했지만 양적완화 및 저금리로 인한 엄청난 유동성 자금이 주식 및 부동산으로 몰리면서 투자성 부동산이 올랐습니다.

이번 617 대책으로 이정도면 조정이 오겠지 하며, 야심차게 대책이 나왔지만 이미 풀린 유동성과 조정지역의 추가 규제로 규제의 리셋이 되면서 서울로 다시금 몰리게 되었습니다.

공급이 아닌 규제로 잡다보니 부작용이 계속 일어날 수 밖에 없고, 이번 710 추가대책으로 인해 투자수요는 확 줄거라 봅니다.

서울과 다른 지역은 더욱더 양극화가 예상되며, 이전에 세팅을 하지 않았던 분들은 상급지 갈아타기는 거의 희박하다고 볼 수 있겠네요.

정부가 원하는건 실수요층 민심과 2주택 이상을 불로소득으로 악한 프레임을 만들어 뿌린 세금을 걷게하여 윈윈 전략을 펼치는거 같습니다. 중간의 희생은 소수이니 무시하는 거죠. 그정도 위치에 있는 분들인데 최대한 이익과 손실을 잘 판단해서 밀어붙이는거 같습니다.

무주택 실수요 'OK'

1주택 처분조건 '그래 너네까진 OK'

2주택 이상 '너넨 그냥 투기수요로 사회에 있어서는 안될 존재 언능 1주택 될때까지 팔아'

이제 각자도생입니다. 각 포지션별 전략을 짜야할 시기입니다.

무주택 : 신혼부부와 생애최초 분들은 무조건 자신이 감당할 수 있는 최대치의 지역을 선별해서 청약을 하시는게 좋습니다. 계속 안된다면 3기 신도시 교산쪽을 노리는거로 이미 전입을 하는게 좋을거 같네요.

1주택 : 2017년에 등기를 치신 분들은 어느정도 수익이 나셨고, 영끌을 한다면 상급지 갈아타기 될거 같습니다. 이번년도에 핵심지역이 아닌 곳에 등기 치신분들은 이미 추가로 투자하기엔 리스크가 너무 커서 관망하시거나 틈새(아파텔이나 지방 30만 이상 비조정지역)을 노리면서 하셔야 하는데 웬만한 경험 없으면 이것도 리스크가 큽니다.

2주택 이상 : 애매한 못난이들은 처분하고, 똘똘한 한채로 갈아타거나 버틸여력이 있으면 정권말까지 버티는게 가장 베스트한 선택이라고 봅니다.

공급을 위한 핵심지역에 재건축 및 재개발을 풀어주지 않고, 3기 신도시나 4시 신도시 같은 떡밥으로 계속 유혹하지만 사람들이 많이 똑똑해졌습니다. 완만한 상승이 되어야 하는데 규제로 틀어막으니 자꾸 다른 곳으로 새어나가기 마련입니다. 조금더 국민을 위해 고심하는 국토부와 기재부, 금통위가 되었으면 합니다.

마지막으로 블로그도 놀러오세요.

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