결론부터 말하면 

'언제까지 상승할지 알 수 없다.', 

'개인마다 다르지만, 보수적으로 접근해야 할 때이다.'

라고 생각합니다.

1. 코로나, 실물경제와 유동성의 괴리, 전세난, 공급부족, 30대 패닉바잉 등

- 여러가지 지표들이 서로 다른 방향을 가리키고 있다고 생각합니다. 상승론자는 상승론자대로, 하락론자는 하락론자대로 자신의 예상에 힘을 실어줄 수 있는 지표들을 근거로 상승 또는 하락을 말하고 있죠.  

2. 예상할 수 없는 트리거에 의한 하락장의 시작

- 과거 IMF, 미국발 금융위기가 그랬듯이 예상할 수 없는 트리거에 의해서 분명 하락장은 시작되게 되어 있습니다. 예상되는 위험들은 미리 대처를 함으로써, 위기로 이어지지 않을 확률이 크겠죠. 서울 아파트로 대표되는 부동산 시장이 길게 보면 2012년 또는 2013년부터 시작된 상승을 언젠가는 멈추고 하락할 것이란 것은 분명합니다. 그러나 그 때를 알 수 없는 것이죠. 전문가들의 표현을 빌리자면, "지금이 9회말인 것은 맞다. 그러나 연장이 몇 회까지 있을지 아무도 알 수 없다.", 모호하지만 지금 상황에 잘 맞는 표현이라고 생각합니다..

3. 과거 하락장은 어땠었는가

- 서울 아파트를 보면, 그 당시 최신축이었던 도곡 렉슬도 2006년 14-15억 수준에서 2012년 8-9억 수준으로 빠졌었고, 그 때부터 이미 재건축에 대한 얘기가 있었던 압구정 구현대도 비슷하게 빠졌었습니다. 고점 대비 5-6년의 시간 동안 40% 이상 빠진 것이죠. 물론 다가올 하락장이 언제 시작될지, 또 지난 하락장만큼 빠질지, 안 빠질지는 알 수 없습니다. 그저 지금 보면 절대 빠지지 않을 것 같은, 서울 요지의 아파트도 과거 하락장에서는 저만큼 빠졌었다, 정도가 교훈이라고 할 수 있겠네요.

4. 지금 우리의 포지션은 어떠한가

- 위에도 언급했던 30대의 패닉바잉 등 영끌 투자하는 사람들이 아직도 있습니다. 저도 30대 후반이기 때문에 제 주위에도 많이 있고요. KB나 하나에서 발행하는 부자보고서를 보면, 부자들일수록 전체 자산에서 금융자산의 비율이 높아집니다(대략 50% 이상). 중산층은 70-80%가 부동산 자산입니다. 한국 중산층의 자산 구조는 다른 선진국들의 자산구조와 비교해 보면 조금 기형적으로 부동산 자산이 높긴 합니다. 자신의 자산 비중을 한 번 확인해 보십시오. 부동산 자산이 너무 높은 비율을 차지하고 있지는 않은지, 또 그 부동산 자산 중 자기 자본 비율은 낮고, 대출 등 레버리지를 활용해서 부채 비율이 너무 높지는 않은지. 

- 전 제 자산 구조가 부동산 비율이 너무 높고, 부채 비율이 너무 높다라는 결론에 도달했습니다. 아마 대부분의 공격적인 투자자들은 저와 마찬가지이실 것입니다. 아니신 분들은 아마 아직 무주택자여서, 대부분의 자산을 현금 등 금융자산으로 갖고 계시고, 지금이라도 사야하나 초조해 하고 계실 것 같습니다.

5. 최악의 상황에 대한 대비가 되어있는가

-언제 올지 알 수 없지만, 지난 하락장과 같은 5-6년에 걸쳐서 40%가 빠지는 상황이 또 온다면, 감당할 수 있으십니까? 예를 들어, 10억짜리 아파트를 5억 대출, 5억 자기 자본으로 매수했는데, 내일부터 하락장이 시작되어서 5-6년 뒤에 6억이 되어있고, 그 동안 금리는 오르고 이자로만 1억 이상 냈다, 이런 상황이 온다면 어떨까요?

6. 그럼 어떻게 해야 하는가

- 무주택자의 경우는 그 사람의 선택에 달려있다고 생각합니다. 지금 어느 정도 매수하고 싶은 아파트들은 대출을 받는다던지 또는 전세를 낀다던지, 어느 정도의 레버리지를 일으켜야 접근이 가능할 것입니다. 위에서 말한대로 하락장을 대비해서 보수적으로 접근해야 할 수도 있겠지만, 저는 플레이어로 시장에 참여하는 것도 중요하다고 생각합니다. 그래서 선택이라고 말씀드리는 것입니다. 하지만 한 번 더 스스로에게 질문해 보십시오. 진짜 냉철하게 매수하려고 하는 것인지, 상대적 박탈감 또는 초조함 때문에 에라 모르겠다 매수하려는 것인지.

- 1주택자 이상은 더 투자를 늘릴 상황은 아니라고 생각합니다. 자산 중 부동산 비중을 낮추고, 하락장이 와도 버틸 수 있는 현금흐름이 있는지 점검해 볼 때가 아닐지요. 물론 공격적인 베팅을 원하시는 분은, 재개발 물건이라던지 아파텔이라던지 하는 틈새 시장을 공략하실 수도 있겠지만, 그게 진짜 좋은 물건이라서 사는 것인가, 아니면 어딘가 투자하고 싶은데 규제 등으로 막혀있기 때문에 거기에 투자하려는 것인지 냉철하게 생각해볼 필요가 있다고 생각합니다.

7. 그럼 무주택자는 언제 사나요, 유주택자는 부동산 비중, 대출 등 줄이고 그럼 뭐해야 하나요

- 이 이야기는 또 추후에 같이 토론해 보면 좋을 것 같습니다.

글이 많이 길어졌네요.

건전한 토론 환영합니다.

감사합니다.