임대사업자 전세보증 및 근저당 관련하여 도움 주실 수 있으실까요..

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임대사업자 전세보증 및 근저당 관련하여 도움 주실 수 있으실까요..
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2022-10-21 10:32 조회 : 383

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HUG도 제대로 잘 답변을 안해주고, 여러가지 전화통화가 안되는 곳이 상당히 많아서 이곳에 글을 올리게 되었습니다.

배경 :

- 임대사업자 아파트에 21년 12월 5일 입주함 (2년계약 21/12/5 - 23/12/4)

- 보증보험은 임대사업자가 필수이므로, 직접 들어줬고, 1년만 들어줌. (21년 12월 10일 - 22년 12월 9일까지)

- 입주 3-4개월 후 임대사업자가 근저당을 설정함 (임대사업자가 근저당 없애준다고 했으나, 현 시점까지 근저당이 있음)

궁금한점, 보증보험이 1년이라는 사실인데, 이제 갱신을 해야하는 상황인데요,

1. 전세자금+근저당 금액이 KB 시세 금액과 차이가 얼마나지 않습니다. (한 5-10% 정도 KB시세가 조금 더 높은편), 갱신 심사를 할 때 보증보험 가입불가할 수도 있는 상황인가요?

2. 보증보험 갱신할 때, 심사를 한다고 하는데, 만약 HUG에서 임대인에게 보증보험이 어렵다는 통지가 있을 때, 임대인에게 어떠한 법적인 조치를 취할 수 있나요? (계약서상에는 2년 계약기간동 임대사업자가 보증보험을 필수로 가입한다는 내용이 있습니다.)

3. 보증보험이 1년계약이라, 임대인이 일부러 시간을 끌어서, 보증보험 기간이 만료가 되면, 저는 어떠한 보호도 받을 수 없게 되는 상황인가요?

이럴때는 이번 갱신 때는 임차인인 제가 직접 보증보험에 가입하는 것이 더 나을까요? 임대인 말만 믿고 기다렸다가, 1년 보증보험 기간도 지나고, 전세 계약도 1/2이 초과된 시점이라 이때는 제가 직접 가입해도 불가할 것 같은데, 어떻게 해야할까요?

4. 만약 임대인 또는 임차인이 보증보험에 금번 가입하여 갱신이 되었을 때, 근저당이 여전히 잡혀있을텐데, 이때 집값이 폭락되어 추후 임대인이 전세자금을 돌려주지 못하더라도, 임차인은 아무런 손해를 받지 않고 전세보증 금액만큼 모두 100% 돌려받을 수 있는 것인가요?

여러가지 참 어려운 점이 있는데, 도움 부탁드립니다..